Sayın meslektaşım, öncelikle detaylı cevabınız için çok teşekkür etmek isterim. Adeta bir ders anlatımı gibi açıklayıcı olmuş, çabanız olağanüstü. Bazı hususlarda kararsız kaldım. Şöyle ki, mahkemece aynen ifaya karar verilmesi durumunda bu kararın klasik anlamda bir tahliye ifadesi içermeyecek olması nedeniyle nasıl icraya konu olacağı? Diğeri de yetkili ve görevli mahkeme hususu ki o da bu davanın taşınmaz aynına ilişkin olması sebebiyle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ve Asliye Hukuk M. mi olduğu? Son olarak ise harca esas değer taşınmazın değeri mi olur sizce?


Tekrar içtenlikle teşekkür ediyor, iyi çalışmalar diliyorum.
Av. Esra Demir

Alıntı: Yazan Av.şükrü söğüt Sayın meslektaşım Av. Esra Demir, 6098 sayılı BÇK.m.207/1.fıkrası: Satış sözleşmesi,satıcının zilyetlik ve mülkiyeti alıcıya devretme,alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir. Kanun koyucu bu madde ile satış sözleşmesine tipiklik kazandıran ve kurucu unsurlarını oluşturan tarafların borçlarını (edimlerini) tespit etmiştir.Yani alıcının borcu,bedel(semen) ödeme borcu, satıcının borcu ise mülkiyeti devir ile zilyetliği devir borcudur.Yani satıcının alıcıya karşı temel olarak 2 tane borcu vardır.Mülkiyeti devretmek ve teslim yoluyla zilyetliği devretmek.(zilyetliği devir de doğrudan doğruya, veya dolaylı olarak veya havale ile veya vasıtanın teslimi veya hükmen veya kanunen..gibi yollarla olabilir). BÇK.m.210-Satıcı,satılanın mülkiyetini geçirmek amacıyla zilyetliğini alıcıya devretmekle yükümlüdür. Kanun koyucu taşınır satımına ilişkin bu madde ile de menkul malların satımın da satıcının borçlarını düzenlemiş,yukarıdaki genel ilkeden ayrılmamış,sadece menkul mallar da zilyetlikten ibaret olan mülkiyeti ve mülkiyet ile birlikte zilyetliğin devrini menkul mal satışlarına özgü olarak ve anlaşılabilecek bir tarz da ifade etmiştir.Aslında bu maddeye dahi gerek yoktur.Çünkü BÇK.m.207/1 bu maddeyi de kapsayacak şekilde son derece geniş içerikli bir maddedir. BÇK.m.246-Taşınır satışına ilişkin kurallar,kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır. Yani taşınır satımına ilişkin hükümler taşınmaz satımına ilişkin özel hükümler saklı kalmak ve niteliğine aykırı düşmemek suretiyle taşınmaz satımlarında da uygulanabilecektir. Yukarıda bahsettiğim gibi satıcı mülkiyeti devretmiş ancak zilyetliği devir borcunu yerine getirmemiştir.Peki satıcı zilyetliği devir borcunu ne zaman yerine getirecektir. BÇK.m.207/2-Sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir adet bulunmadıkça satıcı ile alıcı borçlarını aynı anda ifa etmekle yükümlüdür. Bu hükümden de anlaşılacağı gibi istisnai durum yoksa satıcı tapuda mülkiyeti devrettiği an da taşınmazın zilyetliğini de alıcıya devretmek zorundadır.Aynı an da devretmez ise satıcı zilyetliğin devri yönünden kanunen temerrüde düşmüş olur. BÇK.m.212/1-Satıcının temerrüdü halinde borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümler uygulanır. Kanun koyucu bu madde ile borçlunun temerrüdünü düzenleyen BÇK.m.125’ e atıf yapmaktadır. BÇK.m.125-Temerrüde düşen borçlu verilen süre içerisinde borcunu ifa etmemişşe veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Kanun koyucu bu madde ile alacaklının her zaman aynen ifa ve gecikmeden doğan tazminatı isteyebileceğini hüküm altına almıştır. Sizin olayınızda ise yakın akrabanız bir taşınmaz satın almıştır.Özetle satıcı alıcıya karşı olan mülkiyeti devir borcunu tapuda ferağ ve takrir vererek yerine getirmiştir.Peki satıcı alıcıya karşı olan bütün borçlarını yerine getirmişmidir?Elbette hayır.Daha onun yerine getirmesi gereken bir ana borcu daha vardır.O da zilyetliğin devri borcudur.Peki onu nasıl yerine getirecektir.Taşınmazı boşaltarak vasıtanın yani daire veya dükkan anahtarlarını yeni malike veya yetkili temsilcisine teslim ederek.(Vasıtanın teslimi yoluyla zilyetliğin devri). Peki sizin olayınız da aynen ifa talebiniz ne olacaktır.Satıcının temerrüde düştüğü asıl borçlarından biri olan zilyetliğin devrini isteme alacağı yani teslimi isteme (aynen ifayı talep) hakkı.Eğer ayrıca zararınız da varsa özellikle kira kaybı dolayısıyla tazminat ta (gecikme tazminatı) isteyebilirsiniz. Size konunun daha açık bir şekilde anlaşılabilmesi için farklı örnekler de vermek isterim. Örneğin haftanın pazartesi günü bir araba bayisine gittiniz.Sıfır bir aracı X lirayı peşin vererek kendi adınıza satın aldınız.Satıcı bayi arabayı cuma günü teslim edeceğini söyledi.Cuma günü bayiye gittiniz.Satıcı bayi satış konusu araca ilişkin ve adınıza tescil edilmiş bir ruhsat yani trafik tescil belgesi getirdi ve size verdi.(adınıza mülkiyet devri yapılmış).Siz biraz bekledikten sonra aracınızın nerede olduğunu sordunuz.Satıcı bayi..aracın nerede olduğunu ben de bilmiyorum dedi.Yani size aracı teslim etmiyor veya edemiyor... Bu olayda satıcı mülkiyeti devir borcunu adınıza araç tescili yaparak yerine getirmiş.Ancak teslim borcunu yani zilyetliği devir borcunu yani araç ile birlikte kontak anahtarlarını size teslim edemiyor. Hangi davayı açacağız.Diğer meslektaşlarımın ileri sürdüğü gibi genel hükümlere dayalı el atmanın önlenmesi davası mı,yoksa teslim yoluyla zilyetliğin devri davası mı? Yine bir örnek daha vereyim.Bir inşaat şirketinden kendi adınıza parasını da peşin olarak ödeyerek bir daire aldınız.Şirket size tapu devrini gerçekleştirdi.Diğer alıcılar gibi size de aynı tarih olan X tarihte dairenizi teslim edeceğim dedi. X tarih geldiğinde şirket sattığı bütün diğer maliklere dairelerinin anahtarlarını teslim ettiği ve diğer komşularınız yavaş yavaş taşınmaya başladığı halde size hitaben..siz beni.....nedenden dolayı çok uğraştırdınız ve üzdünüz, o yüzden size ait olan daireyi teslim etmiyorum derse..halihazır da boş olan dairenizi nasıl teslim alacaksınız? El atmanın önlenmesi davası açtığınız da daire boş olduğu için öncelikle mahkemenin aklının karışmasına yol açarsınız.Bunun yanında davacı olarak ispat yükünü de üzerinize almış olursunuz.Peki ispatı nasıl yapacaksınız.Zaten daire boş...Halbuki satıcının teslim borcunun aynen ifasını dava yoluyla istediğiniz de hem mahkeme olayı daha iyi anlar hem de ispat yükü inşaat şirketine yani davalı tarafa (satıcıya) geçer. Ayrıca el atmanın önlenmesi davasında uyuşmazlık mülkiyet hakkına dayandığından kararı istinaf ve yargıtay aşamasından geçerek yani kesinleştikten sonra icraya koyabilirsiniz.Bu da yeni malikin çok uzun süre ve gereksiz yere beklemesini ve dolayısıyla gecikmeden doğan zararının daha da artması sonucunu doğurur. Oysa teslim davasında mülkiyet hakkı uyuşmazlık konusu olmadığından kararı hemen icraya koyabilirsiniz. Öncelikle önünüze gelen bir uyuşmazlıkta taraflar arasında herhangi bir hukuki ilişkinin özellikle bir sözleşme ilişkisinin kurulup kurulmadığını tespit ederseniz sorunu daha sağlıklı olarak çözebileceğiniz kanatindayım. Eğer sözleşme ilişkisinin varlığını tespit ederseniz bu sözleşme ilişkisinden doğan borçlar(edimler) üzerinden talep te bulunursanız daha çabuk ve daha sağlıklı bir sonuç elde edeceğinizi düşünüyorum. Benim bu konuya ilişkin düşüncem bu şekildedir.Değerli diğer meslektaşlarımın da elbette farklı düşünceleri de olabilir.Farklı düşünceler de benim için her zaman değerli ve önemlidir.Biraz uzun oldu zannediyorum.Kusuruma bakmayın.Size ve bütün meslektaşlarıma en derin saygılarımla.