Kiralananın konut olduğu varsayımıyla:

1- Kiranın iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde muacceliyet doğacağı ile ilgili sözleşme maddesi yasaya aykırı. Daha gelmemiş ayların kira bedelleri talep edilemez. Kira ödenmedi diye sözleşme de feshedilemez. Önce süre verilmeli.

2- Bir kiranın hiç ödenmemesi ya da eksik ödenmesi dahi TBK md. 315 uyarınca kiraya verene, kiracıya ödeme için süre vermek ve verilen sürede ödemenin yapılmaması halinde sözleşmeyi feshetme imkanı tanır. Bunu örnek 13 ile yapıyoruz. 13 ile verilen 30 günlük sürede ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılıyor. Sözleşme mahkeme kararı ile feshediliyor.

3- Aidat, su, elektrik, doğalgaz, vs gibi ödemeler yan giderdir. Bunların ödenmemesi de TBK md. 315 dayanağı ile sözleşmenin feshi imkanı sağlar. Yine süre verilir şüphesiz. 13 örnek icra takibinde bu yan giderler de yazılabilir. Hatta sadece su faturasının ödenmemesi nedeniyle 13 örnek icra takibi yapılıp süre vermek, süresinde ödemenin yapılmaması halinde tahliye davası açmak mümkündür.

4- İcra dairesi konutlara ilişkin kira sözleşmelerinde, sözleşme yazılı da olsa, damga vergisini kontrol etmiyor. Sözlü sözleşmede zaten damga vergisi yok. Dolayısıyla damga vergisi ödenmeden de icra takibi başlatılabilir. Eğer sözleşmede damga vergisinden kiracı sorumlu tutulduğu halde ödemeyi kiraya veren yapmışsa, bu konu dışı ayrı bir alacak kalemi doğurur. Örnek 7 ile ayrıca istemek doğru olacaktır.

Dolayısıyla 2 yol mevcut:

1- Ödenmeyen kira(1 ay yeterlidir) ve yan giderler kalem olarak yazılıp tahliye talepli 13 örnek icra takibi yapılır. Takip talebi oluştururken, talep ve takip yolu kısmında tahliye istendiği belirtilmeli, takipte tahliye edilecek konutun adresi de yer almalıdır. Açılmış bir takibi örnek alarak yapmak faydalı olacaktır. 30 günlük sürede kalemler ödenirse bu icra takibi ilk ihtar anlamına gelir. Ödenmezse tahliye talepli olarak icra hukuk mahkemesinde 6 ay içerisinde dava açılabilir. 6 aylık süre, 30 günlük sürenin bitiminden başlar. Tahliye kararı alındığında karar icra dairesine verilir ve tahliye için gün alınıp işlemler yapılır.

2- 30 günlük sürede kalemler ödenirse artık tahliye istenemez. Ancak devam eden ayların kira ödemelerinde sorun yaşanırsa, bir kez daha icra takibi yapılır. 30 gün içinde ödeme yapılsa dahi artık kiraya verenin elinde 2 ihtar mevcuttur. Kira dönemi sonundaki 1 ay içerisinde TBK madde 352/2 uyarınca kira sözleşmesi sona erdirilebilir.