Sayın üstatlarım merhabalar,

Müvekkilim arsa sahibi, müteahhitin hesabına düşen arsa paylarını direkt müteahhite devretmek yerine müteahhitin satışını yaptığı üçüncü kişilere devretmiştir. (aralarındaki KKİS'e göre müteahhite devir etmesi gerekmektedir.)

Müteahhit kaçak bir kat çıkmış ve binanın iskanı alınamamıştır. Arsa payı devrinin üzerinden 13 yıl geçmiştir ve müteahhit batık durumdadır. Müvekkil imar barışından faydalanarak Yapı Kayıt Belgesi almıştır fakat maliklerin tamamı muvafakat etmediği için iskan başvurusu yapılamamaktadır. (aralarındaki KKİS'e göre iskan müteahhit tarafından alınması gerekmektedir.)

Müteahhitten daire alan kişilerin eksik işlerin bedelinden sorumlu olduğu ve müteahhitin halefi olarak kabul edildiği yargıtay içtihatları ile sabittir:
"İnşaat sözleşmesinde, iskan raporunun yüklenici tarafından alınacağı ve masraflarının yüklenici tarafından karşılanacağı kabul edildiğine göre, iskan raporunun alınması yükümlülüğünün yüklenicinin halefi olan davacılar veya bizzat yüklenici tarafından yerine getirilmesi sağlanmadan tescile karar verilemez." (YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E.2001/3619, K.2001/4014, T.28.5.2001)

İskan masraflarını karşılamak istemeyen üçüncü kişiler hakkında tapu iptal ve tescil davası açmayı düşünüyorum fakat ilk cümlede anlattığım "pay devirlerinin arsa sahibi müvekkilim tarafından devredilmiş olması bir problem yaratır mı?" Bu konuya ilişkin okuduğum bir makalede halefiyet ilkesinin bu konuda uygulanamayacağı yazmaktadır ancak bir karar konulmamıştır:

"Arsa sahibi, satış bedelini yükleniciye ödemek kaydıyla üçüncü kişilere, yüklenicinin hesabına düşen arsa paylarını devredebilir. Bu durumda Yargıtay aksi bir tutum sergilemiştir. Bağımsız bölümlerin doğrudan arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere satış yoluyla temlik edilmesi durumunda üçüncü kişileri koruyan bir yaklaşım içerisindedir. Zira, arsa sahibi kendisi devir işlemlerini gerçekleştirmiştir, bu sebeple halefiyet ilkesini uygulamak mümkün değildir. Arsa sahibinin tapu kaydını iptal ve kendi adına tescil hakkı bulunmamaktadır."

1-) Bu konuya ilişkin karar aramaktayım, paylaşımlarınızı rica ederim.

2-) Müvekkilin aleyhine olan bu durum karşısında başka bir çözüm üretebilir miyim, yardımlarınızı rica ederim.

Saygılarımla,
Av. Mustafa Mahçup