Sayın Hukukçular

Taşınmaz davalarında emsal bulunması konusunda temel olan bir kaç hususu açıklamak istiyorum:

Dava konusu taşınmazın vasfı ve niteliği ne olursa olsun emsalinin gösterilmesi ve bu emsalin üzerinden benzetme yoluyla probleme cevap verilmesi daima mümkündür.Bunun için iki temel dayanağı birlikte kullanarak sonuca ulaşılması gerekmektedir:

1. Konu taşınmazın emsalinin aranması için bilimsel kriterler:
a-) Komşuluk çevresi
b-) Benzer nitelik ve fiziksel özellikte olması
c-) Satış tarihi ve satış koşulları
d-) Taşınmazların yasal hakları ( imar ve benzeri hususlar)
e-) Varsa kısıtlılıkları
f-) Değeri Etkileyen Hizmetler( Belediye,Kamu Hizmetleri v.s.)
g-) Pazar koşulları

2.Yasal mevzuata uygunluğa dair kriterler
a-) Emsalle aynı veya benzer nitelikte olması
b-) Aynı idari sınırlar içinde olması
c-) Yerleşik içtahatlara uygun olması
d-) Özel satış koşulları dışında normal satış işlemi olması
e-) Değerleme tarihinden önce gerçekleşmiş satışlardan elde edilen verilere sahip olması
f-) Taşınmazların yasal hakları(İmar veya benzeri hususlar)
g-) Değeri etkileyen hususların belli olması
h-) pazar koşulları

Görüldüğü gibi karşılaştırma kriterleri belli olan bir konuda çalışma yapılarak ortaya çıkacak sonucun açıklamaya anlam katacak bir rapor ile delil olarak sunulması gerekmektedir.

Bu hususta yetkin olan ,yasal bir delil olarak raporu hazırlayacak olan uzmanın bu konuda çalışma yapması gerekmektedir.

Gerçekte hiç bir taşınmazın,kendisinden başka benzeri yoktur.Yukarıda açıklanan kriterlere göre benzeyen veya bazı yönleriyle benzeyen taşınmazlar vardır.Benzemeyen yönleri ise standart hale getirilmiş bilimsel yöntemlerle düzeltmeler yapılarak değere aynı miktar ve şekilde etki ederek aynı matematik sonucu veren belli bir güven aralığı (yüzdesi) ile açıklanmaktadır.Örneğin; x tarihinde y bölgesinde z özelliğinde 100 -120 m2 konutlar 2500 tl /m2 aralıkta satılmıştır,denir. Bu birim fiyat baz alınarak dava konusu taşınmaza uygulanır.

Ancak,bu kriterlerin üzerinde düzeltme yapabilmek için başka verilere de ihtiyaç vardır.Dolayısıyla uzmanlık gerektiren bu işi yapan DEĞERLEME UZMANI VEYA TAŞINMAZ EKSPERİ sahada araştırma yapmadan önce yasal olarak emsal sayılması gereken taşınmazları kadastral haritadan ; komşuluk çevresi içine giren parsel numaralarını tespit ederek bu parsellerin tapu kütüğünde yapılmış işlemlerine bakarak EMSAL TESPİT ETMESİ GEREKMEKTEDİR.

Asıl sıkıntı, bu işlemin hiç bir aşamasından haberi,BİLGİSİ,YETKİNLİĞİ VE FİKRİ olmayan,devlet memuruna DAVA KONUSU TAŞINMAZ İÇİN EMSAL VAR MI? SORUSUNUN RESMEN SORULMASI GİBİ BİR GARABETİN ÜLKEMİZDE YAŞANIYOR OLMASINDAN KAYNAKLANMAKTADIR.

Bu sorunun çok basit bir cevabını sunuyorum :

Bilirkişilik kanuna göre hazırlanan yönetmelikte ; bilirkişi hakimden, kendisine sorulan soruların cevaplarını verebilmek için lazım olan belgeleri ilgili yerlerden talep edebilmesi için yetkilendirme veya yazışma isteyebilmektedir.

aynı şekilde bu yetkinin taraflarca istemesi halinde de bunun mahkeme tarafından yerine getirilmesi ,adil yargılama ilkesi gereği yerine getirilmesi gerekmektedir.Yani aynı işlerin Uzman görüşü sunmak isteyen tarafa verilmesi gerekmektedir.

Dolayısıyla bu işlerin bir uzman tarafından yerine getirilmesi gereğini sayın hukukçulara tavsiye ediyorum