Alıntı: Yazan 4434hukuk üstadım sözleşmede yer alan ''Kira sözleşmesi 10 yılın bitiminden sonra kiracının fesih bildiriminde bulunmaması halinde işbu sözl. 5'er senelik ek süreler için aynı hüküm ve şartlarla uzayacaktır.'' hükmünün etkisi nasıl olacaktır? hükümsüz müdür 5 yılda bir yenileneceği hükmü?

Beş yılda bir yenilemeye ilişkin sözleşme koşulu geçerlidir ama geçerli olması kiralayanın TBK 347'nci maddeye göre on yıllık hakkını kullanmamasına engel değildir. Kanundaki kira ile ilgili hükümler kamu düzenine ilişkin olduğundan kiralayanın kanundan doğan hakkı sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz diye düşünüyorum. Kiralayan sözleşmeyi bozmazsa beş yıllık uzatmalar geçerlidir.

Alıntı: ayrıca uzama yılı meselesinin somut olaya yansıması ne şekilde olacaktır? 10 yıl bitiminden sonra bir 10 yıl daha mı bekleyeceğiz yoksa ilk 10 yılın bitmesiyle TBK 347 deki hakkımızı kullanabilir miyiz?

İlk on yıldan sonra, bir başka deyişle on yıllık kira süresi dolduktan sonra hakkınızı kullanabilirsiniz.

İlk on yıldan sonra, bir başka deyişle on yıllık kira süresi dolduktan sonra hakkınızı kullanmazsanız ilk beş yıllık sürenin sonunda kullanabilirsiniz. Daha sonra ise ikinci beş yıllık sürenin sonunda kullanabilirsiniz.

İlgili madde metni aşağıda sunulmuştur: ''Madde 347 - .... Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.''

Saygılarımla

SONRADAN EKLENEN BİLGİ: Aşağıda sunulan Yargıtay kararlarından sizin sözleşmeyi bozma hakkını ancak 30 yıl sonra kullanabileceğiniz anlaşılmakta: 10 yıllık sözleşme + 5 yıllık sözleşme + 5 yıllık sözleşme + 10 yıllık uzama süresi = 30 yıl

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2015/6677

K. 2015/9299

T. 2.11.2015

• ON YILLIK UZAMA SÜRESİNİN DOLMASI NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYE İSTEMİ ( Taraflar Arasındaki 5 Yıl Süreli Kira Sözleşmesi 10 Yıl Süreli Yeni Kira Sözleşmesi İle Yenilendiği - Taraflar Arasında Geçerli Sözleşme 10 Yıl Süreli Sözleşme Kabul Edileceği/T.B.K.'nun Yürürlüğe Girdiği Tarihte Henüz 10 Yıllık Kira Süresi Dolmadığı - Davanın Reddi Gerektiği )

• KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTEMİ ( On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedenine Dayalı - Taraflar Arasındaki 5 Yıl Süreli Kira Sözleşmesi 10 Yıl Süreli Yeni Kira Sözleşmesi İle Yenilendiği/T.B.K.'nun Yürürlüğe Girdiği Tarihte Henüz 10 Yıllık Kira Süresi Dolmadığı - Mahkemece Davanın Kabulüne Karar Verilmesinin İsabetsizliği )

• KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRASINDA ON YILLIK UZAMA NEDENİNE DAYALI TAHLİYE ( On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiraya Veren Bu Süreyi İzleyen Her Uzama Yılının Bitiminde En Az Üç Ay Önce Bildirimde Bulunmak Koşuluyla Herhangi Bir Sebep Göstermeksizin Sözleşemeye Son Verebileceği )

• UZAMA SÜRESİ DOLMAYAN KİRA SÖZLEŞMESİ ( Taraflar Arasındaki 5 Yıl Süreli Kira Sözleşmesi 10 Yıl Süreli Yeni Kira Sözleşmesi İle Yenilendiği - T.B.K.'nun Yürürlüğe Girdiği Tarihte Henüz 10 Yıllık Kira Süresi Dolmadığı/Davanın Reddi Gerektiği - On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedenine Dayalı Tahliye İstemi )

6098/m.347

6101/m.Geç.2

ÖZET : Dava; On yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen 1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi 2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile yenilenmiştir. Bu husus dosyaya sunulan ve tarafların kabul ettiği yazılı kira sözleşmelerinden anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan 2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. TBK ' nın yürürlüğe girdiği tarihte henüz 10 yıllık kira süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece koşulları gerçekleşmeden açılan davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteminin reddine karar verildikten sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, TBK.nın 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

Davacı vekili, dava dilekçesinde 01/10/1997 tarihinde kiraya verilen çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazın kiraya verilmesinden itibaren on yıl geçtiğinden bahisle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili, kiralanana ait taraflar arasında 01/09/2003 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu ve 10 yıllık sürenin 31/08/2014 tarihinde tamamlanacağını belirterek, yasal süre dolmadan açılan davanın reddini savunmuştur. Kiralanan TBK.nun konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında düzenlenen 01.10.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile yenilenmiştir. Bu husus dosyaya sunulan ve tarafların kabul ettiği yazılı kira sözleşmelerinden anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin son sözleşme olan 01.09.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. TBK ' nın yürürlüğe girdiği 1.7.2012 tarihinde henüz 10 yıllık kira süresinin dolmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece koşulları gerçekleşmeden açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 02.11.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.





T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2015/4316

K. 2015/6450

T. 25.6.2015

• TAHLİYE DAVASI ( On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Sebebiyle - İhtarname Süresinde Olduğundan Dava da Süresinde Açıldığından Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Sebebiyle Kiralananın Tahliyesine Karar Verilmesi Gerektiği )

• KİRA SÖZLEŞMESİ ( 6098 Sayılı Yasaya Uygun Olarak Kiracı Zararına veya Mağduriyetine Mahal Vermeyecek Şekilde Üç Ay Önceden Bildirim Yapıldığı - Dava da Süresinde Açıldığından Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Sebebiyle Kiralananın Tahliyesine Karar Verilmesi Gerektiği )

• UZAMA SÜRESİNİN DOLMASI ( Sebebiyle Tahliye İstemi - 6098 Sayılı Yasaya Uygun Olarak Kiracı Zararına veya Mağduriyetine Mahal Vermeyecek Şekilde Üç Ay Önceden Bildirim Yapıldığı ve İhtarnamenin Süresinde Olduğunun Gözetilmesi Gerektiği )

• İHTARNAME ( Kiracı Zararına veya Mağduriyetine Mahal Vermeyecek Şekilde Üç Ay Önceden Bildirim Yapıldığı/İhtarnamenin Süresinde Olduğu ve Davanın Süresinde Açıldığının Gözetilmesi Gerektiği - Tahliye Davası )

6098/m.347

ÖZET : Dava, TBK.nın 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle tahliye istemine ilişkindir. Somut olayda; 6098 Sayılı Yasaya uygun olarak kiracı zararına veya mağduriyetine mahal vermeyecek şekilde üç ay önceden bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu sebeplerle ihtarname süresinde olduğundan dava da süresinde açıldığından kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, TBK.nın 347. maddesine dayalı on yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1. maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2. maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK'nın 347. maddesinin 1. fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

Somut olayda davacı vekili; dava dilekçesinde ve 10.3.2014 keşide tarihli ihtarnamede sözleşmenin 1.7.2014 tarihinde sona ereceğini ve TBK 347. maddesi gereği yenilenmeyeceğini, kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili TBK.'nın 347. maddesinin 1.7.2014 tarihinde yürürlükte olacağını, yürürlükte olmayan yasaya dayanarak 10.3.2014 tarihinde keşide edilen ihtarnamenin usulsüz olduğunu, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; 6098 Sayılı TBK'nın 347. maddesinin 1.7.2014 tarihinde yürürlükte olacağından, "her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapılması" koşulunun yerine getirilmesinin bu tarihten önce mümkün olmayıp, sözleşme fesih bildiriminin ancak 1.7.2015 tarihi için, o tarihten en az 3 ay önce tebliğ edilmesinin mümkün olacağını, bu durumda davacı dayanağı ihtarnamenin herhangi bir yasal gerektirici bir anlamı ve önemi bulunmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

6101 Sayılı TBK'nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. maddesi gereğince TBK'nın 347. maddesi 1.7.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK 347. madde metninde de görüleceği üzere ihtar "... her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce..." yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Kanunun Geçici 2. maddesiyle TBK 347. maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK 347/1. maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. 6101 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesinden dava açma için şart olunan bildirim tarihinin de 1.7.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamaz. Somut olayda; hem 6098 Sayılı Yasaya uygun olarak kiracı zararına veya mağduriyetine mahal vermeyecek şekilde üç ay önceden bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu sebeplerle 10.3.2014 keşide tarihli ihtarname süresinde olduğundan dava da süresinde açıldığından kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu sebeple bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istenmesi halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 25.06.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.






T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2014/5641

K. 2014/8167

T. 19.6.2014

• KİRA SÖZLEŞMESİNİN 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA YENİLENMEMESİ SEBEBİYLE TAHLİYE ( Kanunun Yürürlüğe Girmesinden Önce Kira Sözleşmelerinden On Yıllık Uzama Süresi Dolmamış Olmakla Birlikte Geri Kalan Süre Beş Yıldan Daha Kısa Olanlar Hakkında Yürürlüğe Girdiği Tarihten İtibaren Beş Yıl/On Yıllık Uzama Süresi Dolmuş Olanlar Hakkında Yürürlüğe Girdiği Tarihten İtibaren İki Yıl Sonra Uygulanacağı )

• SÜRE BİTİMİ NEDENİYLE KİRALANANIN TAHLİYESİ ( 6098 S.K. Gereği Sözleşmenin 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiraya Verenin Bu süreyi İzleyen Her Uzama Yılının Bitiminden En Az Üç Ay Önce Bildirimnde Bulunmak Koşuluyla Sözleşmeye Son Verebileceği - İlgili Madde Dava Konusu Taşınmaz İçin Süre Bakımından Henüz Uygulanamayacağından Davanın Reddedileceği )

• KİRA AKDİNİN YENİLENMEMESİ ( 6098 S.K. Gereği Sözleşmenin 10 Yıllık Uzama Süresi Sonunda Kiraya Verenin Bu Süreyi İzleyen Her Uzama Yılının Bitiminden En Az Üç Ay Önce Bildirimnde Bulunmak Koşuluyla Sözleşmeye Son Verebileceği - İlgili Madde Dava Konusu Taşınmaz İçin Süre Bakımından Henüz Uygulanamayacağından Davanın Reddedileceği )

6098/m. 327, 347

6101/m. Geç.2

ÖZET : Davacı vekili, kira akdinin yenilenmeyeceğinin davalıya bildirilmesine rağmen davalı tarafça kiralananın tahliye edilmediğinden bahisle kiralananın tahliyesini talep etmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi hükmü gereğince, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Ancak anılan kanun maddesi, bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.

Davanın açıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 347.ci maddesinin son cümlesinin henüz uygulanması olanağı bulunmadığından ve davada kanundaki diğer tahliye nedenlerinden birine de dayanılmadığından istemin reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş, ancak davanın niteliği itibari ile duruşmaya tabi olmadığından duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Uyuşmazlık, süre bitimi nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde 04.03.2013 günlü noter ihtarı ile taraflar arasındaki kira akdinin 01.10.2013 tarihinde sona ereceğinin ve akdin yenilenmeyeceğinin davalıya bildirilmesine rağmen davalı tarafça kiralananın tahliye edilmediğinden bahisle kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili Türk Borçlar Kanununun kira hukukunu düzenleyen maddelerinin uygulanmasının 01.07.2017 tarihine kadar ertelendiğini, sebep bildirilmeden tahliye istenemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuş, mahkemece sözleşmede kararlaştırıldığı üzere kira süresinin sona ermesinden 6 ay önce feshi ihbarda bulunulduğu anlaşıldığından BK'nun 327. ve 347. Maddeleri de dikkate alınarak davanın reddine karar verilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.10.2003 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacıya ait kiralanan, diyaliz kliniği olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiştir. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. maddesinde “Kira sözleşme süresi 10 yıl olup, Kira süresinin dolmasından altı ay evvel yazılı olarak feshi ihbarda bulunmadığı takdirde kira sözleşmesinin 1'er yıllık dönemler için uzayacağı” kararlaştırılmıştır. Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanununun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ancak anılan kanun maddesi Türk Borçlar Kanununun yürürlüğü ve uygulama şekli hakkındaki kanunun geçici 2. maddesi uyarınca bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347. Maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.

Davanın açıldığı 09.10.2013 tarihi itibariyle 9098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin son cümlesinin henüz uygulanması olanağı bulunmadığından davada Türk Borçlar Kanununun 350, 351, 352 maddelerinde yazılı tahliye nedenlerinden birine de dayanılmadığından istemin reddine karar verilmesi gerekirken tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

(Kararlar: KAZANCI MEVZUAT BANKASI)