Değerli meslektaşım,
Bildiğiniz gibi menkul mal satımında satıcının iki tane borcu vardır.Birincisi menkul malın mülkiyetini alıcıya nakletmek ikincisi de teslim (zilyetliği devretmek) borcudur.6098 sayılı Bçk uyarınca menkul mal satımına ilişkin kurallar niteliğine elverdiği ölçüde kıyasen taşınmaz mal satımına da uygulanır.Bu hükümlerden hareketle olayınızı değerlendirirsek satıcı,taşınmazın tapusunu alıcıya devretmiş yani mülkiyeti nakil borcunu yerine getirmiş ancak teslim (taşınmazın zilyetliğini ) devir borcunu yerine getirmemiştir.Yine menkul mal satımına ilişkin hükümler uyarınca aksi sözleşme ile kararlaştırılmadıkça veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça alıcı ile satıcı aynı anda borçlarını ifa etmekle yükümlüdürler.Taşınmazın mülkiyetinin müvekkilinize devrini ve tescil talebini içeren resmi akit tablolarında satıcı satış bedelini aldığını kabul ettiği gibi taşınmazın mülkiyetini de alıcı müvekkilinize devretmektedir.Yani sonuç olarak satıcı satmış olduğu taşınmazın teslimini de aynı gün alıcı müvekkilinize ifa etmek zorundadır.Oysa olayınızda olduğu gibi satıcı halen teslim borcunu yerine getirmemiştir.Satıcının teslim borcundan kaçınması halinde alıcı müvekkiliniz adına satıcının satış konusu taşınmazı teslim etmesi talebini içeren bir dava açabilirsiniz.Teslime ilişkin mahkeme kararını kesinleşmesini beklemeden derhal icraya da koyabilirsiniz.(uygulamada bazı meslektaşlarımın müdahalenin önlenmesi davası açtığını ve kararın davalı tarafından temyiz edilmesi nedeniyle el atmanın önlenmesi davalarının temelinin ayni hakka ilişkin olması dolayısıyla uzun bir süre yargıtay kesinleşmesini beklediğini görmekteyim ki bu, davacı alıcının zararını gereksiz yere artırmaktadır.)Satıcı teslim borcunu yerine getirmediği için aynen ifadan (teslim borcundan) sorumlu olduğu gibi gecikmeden doğan ifadan da sorumludur.(tbçk.m.125-eski Bçk m.106)öyleyse satıcı-borçlu tapudaki devir tarihinden mahkemenin vereceği teslim hükmünün icra dairesinde infazına kadar gecikmiş teslimden doğan alıcı-müvekkilinizin bütün zararlarını kanunen karşılamak -ödemek zorundadır. Gecikmeden doğan müvekkilinizin zararları için satıcıya ihtarname göndermenize hiçbir şekilde gerek yoktur.Satıcı-borçluya karşı taşınmazın teslimi ve taşınmazın tapuda müvekkiliniz-alıcıya devrinden mahkemenin teslim kararının icra dairesi tarafından müvekkilinize teslimine kadar geçeçek süre için ecrimisil başta olmak üzere müvekkilinizin gecikmeden doğan bütün zararlarını davalı-satıcıdan rahatlıkla isteyebilirsiniz.Saygılarımla..Av.şükrü söğüt