Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi inşaatın karşılığında bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği için bu sözleşmeler tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmelidir. Bu şart, Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği yasal zorunluluktur. Yargıtay’ın yerleşik görüşü de bu doğrultudadır.(Y. 15. HD. 11. 07. 2005 tarih, 2004/5895 E.,2005/4170K. nolu kararı.)Şekil*şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir.Öncelikle bu aşamadan incelemenizi tavsiye ederim.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi ve sözleşmenin uygulanabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imara uygun olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılacaktır.(YHGK. 06.10.2004 tarih, 2004/13‐420 E., 2004/443 K. nolu kararı.)Bunun yanı sıra,**inşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir.
İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir.Ancak böyle bir durum başta yapılmamıştır.Sözleşme yükümlülüklerini*yerine**getirmeyen tarafa ilişkin cezai*şartlar da tarafların haklarını
güvence altına almak için bir yoldur.Sözleşmede bu konuda bir hüküm var mı bakmak gerekir.
Bunların dışında Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların anlaşması veya mahkeme kararı ile feshedilir. Arsa sahibi ile müteahhit karşılıklı anlaşarak kat karşılığı sözleşmesini feshedebilirler. Bunun dışında sözleşmenin feshine mahkeme tarafından karar verilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi geriye etkili veya ileriye etkili olabilir.
Eser sözleşmesi ani edimlidir. Bu nedenle sözleşme “dönme” ile geriye etkili olarak sona erer. Dönme, bozucu yenilik doğuran bir hak olduğundan tek taraflı bir irade beyanı ile kullanılır ve muhataba ulaşmakla hukukî sonuç doğurur. Geriye etkili fesihte taraflar arasındaki hukukî ilişki, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye edilir. Taraflar,sözleşmeden önceki durumlarına dönerler.Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ise mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmeler olduğundan tek taraflı olarak feshedilemezler. Sözleşme ya tarafların fesih konusunda
anlaşmasıyla yani rızaen ya da mahkeme kararıyla feshedilebilir. Kazaî feshin, ileriye yahut geriye etkili olması mümkündür. İnşaat, %90 ve üzeri seviyede ise feshin ileriye etkili olacağı, ancak somut olayın özelliklerine göre daha az yahut üst bir oranında belirlenebileceği vurgulandı.İleriye etkili fesihte tasfiye, sözleşme hükümleri uygulanarak, inşaatın seviyesi itibari ile hak kazandığı bağımsız bölüm tapuları yükleniciye verilmek suretiyle yapılır.Fesih, ancak geçerli sözleşmelerde mümkündür. Sözleşmenin şekle, kanuna, ahlâka ve adaba aykırılık vb. nedenlerle geçersiz olması hâlinde sadece geçersiz olduğunun tespitine karar verilebilir.
Arsa sahibi, tapu iptali ve tescil talepli davayı ifaya bağlı olarak açabileceği gibi sözleşmenin feshine bağlı olarak da açabilir. Arsa sahibi, arsa mülkiyetini yükleniciye devretmiş, yüklenici şartlar gerçekleştiği hâlde kat irtifakı kurulduktan sonra arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri devretmemiş ise, yüklenici adına kayıtlı bağımsız bölümlerin iptali talep edilebilir. Sözleşmenin geriye etkili feshî hâlinde inşaatın finansmanı amacıyla arsa sahibinin avans olarak yükleniciye, yüklenicinin de üçüncü kişilere devrettiği tapuların iadesi gerekir. Fesih ileriye etkili ise, sözleşme hükümlerine göre yüklenicinin inşaat seviyesi itibari ile hak kazandığı bağımsız bölümler belirlenerek fazladan devredilmiş olan bölümlerin iptaline karar verilir.
Yüklenicinin sözleşme uyarınca bağımsız bölüme hak kazanıp kazanmayacağı sözleşme koşullarına göre belirleneceğinden; yüklenici tarafından açılacak tapu iptali ve tescil davaları niteliği itibariyle sözleşmenin ifasına bağlı davalardan olup, sözleşme yürürlükte ise ve henüz feshedilmemişse açılabilecektir. Anılan sözleşmeler uyarınca, yükleniciye bağımsız bölüm verileceğinin kararlaştırılması durumunda, bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulması sonucu oluşması nedeniyle öncelikle tapu kaydında kat irtifakının kurulup kurulmadığının
saptanması gerekecektir. Kat irtifakının kurulmamış olması durumunda, bu yönde yükleniciye verilecek mehil ve yetki sonucunda kat irtifakının kurulması sağlanmalı; bilahare, tapu kaydı ve sözleşme hükümleri gereğince taraflara ait bağımsız bölümler belirlenerek hak edilen bu bölümlere ilişkin tapu iptali ve tescile yönelik hüküm kurulmalıdır.