T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2001/1-422

K. 2001/434

T. 23.5.2001

• TAPU KAYDINA İSTİNAT EDEN KİŞİNİN İYİNİYETLİ OLMADIĞI SAVUNMASI ( İtiraz Niteliğinde Olup Resen Dikkate Alınacağı )

• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Edimini Yerine Getirmeyen Yükleniciden Tapuda Arsa Payı Devralan Kişinin MK. 931. Maddeye Dayanıp Dayanamayacağı )

• YÜKLENİCİDEN ARSA PAYI DEVRALINMASI ( Yüklenicinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gereği Olan Yükümlerini Yapmamış Olması Halinde İktisabın Muteber Sayılıp Sayılmayacağı )

• TAPUDAKİ KAYDA DAYANARAK TAŞINMAZ İKTİSABI ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Gereği Olan Yükümlerini Yapmamış Olan Yükleniciden Vaki Temellükün Muteber Olup Olmadığı )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Edimlerini Yerine Getirmeyen Yükleniciden Pay Devralınması )

743/m.931

ÖZET : Davalının henüz inşaatına başlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçladığı, bunun için de bağımsız bölümle bağlantılı, arsa payı aldığı olayların cereyan tarzından tapudaki ipotek şerhinden ve yanlar arasındaki ilişkiden açıkça anlaşılmaktadır. Araya dava dışı üçüncü kişi girse dahi alıcının arsanın gerçekte, yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Diğer bir deyişle yapılacak bağımsız bölüme bağlı olarak arsa payı aldığının bilincindedir. Medeni Kanunun 931. maddesinin koruyuculuğundan yararlanması söz konusu olamaz.

DAVA : Taraflar arasındaki "tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kartal Asliye 2. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 03/12/1997 gün ve 1995/637 E-1997/780 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 28/09/1998 gün ve 1998/8721-9918 sayılı ilamı ile; ( ...Arsa maliki olan davacı dava dışı yüklenici Mustafa Versan ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 1308 ada 47 parsel sayılı taşınmazından 55/100 payı "inşaat teminat ipoteği" ile devrettiğini yüklenicinin inşaatı yapmadığını, aldığı hisseleri üçüncü kişilere devrettiğini, davalıya da 3/100 payı sattığını ileri sürerek iptal ve tescil istemiştir.

Gerçekten davada taraf olmayan yüklenicinin sözleşmede yazılı edimini yerine getirmediği; önceden görülen dava sonucu verilen hükümle saptanmıştır.

Bilindiği üzere; yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir, edimi ise binayı imal ve teslimdir. Yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ve tapunun iptalini isteyebilme hakkı doğar. Hemen belirtmek gerekir ki, yüklenicinin hakkını temellük eden üçüncü kişi, onun halefi olacağından selefinin haiz olduğu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Öte yandan, arsa sahibi de yüklenici sözleşmeden doğan edimini yerine getirmediği takdirde sözleşmenin feshi ile üçüncü kişi üzerine oluşan tapunun iptalini isteyebilir. Diğer bir deyişle üçüncü kişinin mülkiyet hakkının doğabilmesi için kendisine pay devreden yüklenicinin edimini yerine getirmesi ve mülkiyete hak kazanması gerekir. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer.

Somut olayda; davalı dava dışı kişiden pay satın almış yükleniciye pay temlik eden davacıya göre, ikinci el konumundadır. Kural olarak tapu intikallerinde huzur ve güveni korumak toplum düzenini sağlamak için tapu sicilindeki kayda dayanarak iyiniyetli taşınmaz iktisap eden bu tür kişiler Medeni Kanunun 931. maddesinin koruyuculuğu altına alınmışlar, bir bakıma esas hak sahibine karşı tercih edilmişler dayandıkları tapu kayıtları geçersiz olsa dahi iktisapları geçerli sayılmıştır.

Ne var ki, söz konusu kişinin gerçekten iyiniyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkansız olması gerekir. Nitekim, bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının defi değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece resen nazara alınacağı gerek 08/10/1991 tarih 1990/4 esas 1991/13 sayılı inançları birleştirme kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiştir. Oysa, davalının henüz inşaatına başlanmamış binadan bağımsız bölüm edinmeyi amaçlığı, bunun için de bağımsız bölümle bağlantılı, arsa payı aldığı olayların cereyan tarzından tapudaki ipotek şerhinden ve yanlar arasındaki ilişkiden açıkça anlaşılmaktadır. Araya dava dışı üçüncü kişi girse dahi alıcının arsanın gerçekte, yükleniciye ait olmadığını, kat karşılığı ona bu payın verildiğini, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendisine bırakılan bağımsız bölümler ve arsa paylarında hakkının doğmayacağını bilmekte ve dolayısı ile arsa maliki tarafından arsa payının iptal edileceği riskini göze alarak tapuyu devralmaktadır. Diğer bir deyişle yapılacak bağımsız bölüme bağlı olarak arsa payı aldığının bilincindedir. Medeni Kanunun 931. maddesinin koruyuculuğundan yararlanması söz konusu olamaz.

O halde anılan ilke ve olgular dikkate alınarak davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı biçimde reddedilmesi doğru değildir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDENLER : Davacı Ahmet İhsan Mutlusoy Mirasçıları vekili

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edilip edilmediği ön mesele olarak incelenip, oyçokluğu ile temyizin süresinde olduğu kabul edildikten ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, temyiz dilekçesinde ileri sürülen hükme etkili itirazların Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 28/09/1998 gün ve 1998/8721-9918 sayılı ilamında ayrı ayrı ele alınıp cevaplandırılmış bulunmasına ve özellikle aynı ilkelerin Hukuk Genel Kurulunun 15/02/1995 gün ve 1995/1-15 esas, 1995/70 karar, 25/10/2000 gün ve 2000/1-1280 esas 2000/1554 K. sayılı ilamlarında da kabul edilerek vurgulanmış olmasına göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı Ahmet İhsan Mutlusoy mirasçıları vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 23/05/2001 gününde, oyçokluğu ile karar verildi.

MUHALEFET ŞERHİ : 1-Karardan sonra müvekkilinin 23/11/1999 tarihinde ölümüne rağmen vekil 21/07/2000 tarihinde kararı tebellüğ etmiştir. Vekilin müvekkilinin ölümünden haberdar olmadığı açıktır. Aksi halde vekaletin sona erdiğinden söz ederek kararı tebellüğ etmemesi ya da derhal iadesi gerekirdi. Borçlar Kanunun 398. maddesi uyarınca kararın tebellüğ işlemi "vekalet baki imiş gibi" davacının mirasçıları için sonuç doğurur. Sonradan vekilin davacının mirasçılarından 05/01/2001 de vekalet almış olması ve davacının mirasçılarına yeniden tebligat yapılmış olması onlara yeni hak bahşetmez. Temyiz süresi geçirilmiştir. HUMK. 432/4. maddesi uyarınca 08/01/2001 tarihli dilekçesinin reddi gerekir.

2-İşin esasına gelince: Dosyadaki delillerle, direnme kararında açıklanan kanuna uygun gerekçelere ve özellikle delillerin taktirinde bir yanlışlık bulunmamasına göre yerinde olmayan temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanması gerektiği kanaatındayım.