Meslektaşım tam sorunuzu karşılamayabilir ama konu ile ilgili bir kaç Yargıtay kararı paylaştım. Öncelikle sözleşmede tüm imalatın arsa sahibine kalacağı şeklindeki bir cezai şartın geçerli olmayacağını düşünüyorum.

Kural olarak yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklendiği edimlerini gereği gibi yerine getirmezse arsa sahibinin somut olaya göre geriye veya ileriye etkili olarak sözleşmeyi feshetmek hakkı mevcuttur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ya iki tarafın ortak iradesi ile ya da mahkeme kararı ile olmaktadır.

Arsa sahibinin yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeyi geri dönük feshetmesi halinde yüklenici kural olarak yaptığı imalat bedelini arsa sahibinden talep edebilecektir. Ancak bu hususun istisnası yüklenicinin imara ve projeye aykırı yapı yapmasıdır. İmara aykırı yapı yapan ve bu imara aykırılığın giderilememesi halinde yapı imara aykırı olduğundan diğer bir ifadeyle kaçak yapı sayılacağından yüklenici yaptığı kaçak yapı nedeniyle imalat bedelini talep hakkı da olmayacaktır.

Ancak ülkemizde - özellikle İstanbul'da - bu hususun da başka bir sebepsiz zenginleşme doğurduğunu göz ardı etmeyelim. Yüklenici taahhüt ettiği yapıda bazı imara ve projeye aykırılıklar yaptığında iskan alamamakta ve ilgili Belediye encümeni tarafından iskana uygun olmayan -kaçak- yapı için yıkım kararı çıkmaktadır. Ancak idareler bu yıkım kararlarını fiilen uygulamadıkları için arsa sahibi tarafından geriye dönük olarak sözleşme feshedildiğinde binadaki bütün tapular arsa sahibine geçirilmekte ve yüklenici imara ve projeye aykırı yapı yaptığından dolayı imalat bedelini talep edememektedir. Ancak her ne kadar bina iskansız da olsa fiilen o yapıdaki daireler arsa sahibi tarafından kullanılabilmektedir.

Hatta Sultanbeyli'deki bir dava ile ilgili olan bir Yargıtay kararında bir hakimin bu hususu belirten bir karşı oy yazısını hatırlıyorum. Bulabilirsem eklerim..

İyi çalışmalar..

Saygılarımla..