Alıntı: Yazan Burcu S. Değerli meslektaşlarım, Müvekkilim, arsa karşılığı kat maliki olan S. isimli şahıs ile "adi yazılı şekilde" bir satış sözleşmesi akdediyor ve sözleşmede dairenin teslim tarihini 31.01.2012 olarak belirliyorlar. Bu süreye ek olarak satıcıya (S), cezasız üç aylık mehil daha veriliyor. Sözleşmede cezai şart bulunmamakta. Müvekkilim daireyi satın almak için 180 bin TL elden ödeme, 135 bin TL banka havalesi gerçekleştiriyor. Tapu ise kat mülkiyetli değil, kat irtifaklı. İhtilaf ise günümüze kadar dairenin teslim edilmemiş olmasından kaynaklanıyor zira yeni yapılan bir site inşaatı söz konusu ve inşaat tamamlanmadığı için daireler teslim edilmemekte, inşaatın devam etmemesi ise herhangi bir mücbir sebepten kaynaklanmamaktadır. Müvekkilim daireyi teslim alamadığı süreden beri aylık 930 TL kira ödüyor ve bu ay başka bir yere taşınmak durumunda kaldığı için kira bedeli 1800 TL'ye yükseldi. Birçok hukukçuya danıştığımda bambaşka yanıtlar aldığım için aklım ziyadesiyle karıştı. Müvekkilim dairenin teslimini istemekle beraber; 1- İnşaatın teslim edilmemesinden kaynaklanan zararı tazmin için husumeti kime yönlendireceğim? Müvekkilim ile yüklenici inşaat firması arasında doğrudan bir sözleşme yok. Satın alma gerçekleştikten sonra bu hukukî durum ne oldu? 2- Satış sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapılmış olması bir geçersizlik sebebi olarak addedilir mi? 3- Müvekkilimin uğramış olduğu zarar miktarını tespit için nasıl bir hesaplama yapmam gerekir ve ikame edilecek olan davanın adı ne olur? Meslekte yeni olduğum ve kendisi ilk müvekkilim olduğu için tecrübesizliğimi lütfen hoş görün, iyi çalışmalar dilerim. Saygılarımla.

Sevgili Meslektaşım,
Öncelikle şunu belirtmek isterim ki; taşınmaz satış sözleşmesinin şekil kurallarına uygun olarak yapılmaması halinde geçersiz olacağına ilişkin kuralın bir kaç istisnası vardır: Bunlardan birisi de sizin olayınızda olduğu gibidir. "Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceğine, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin MK. nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine..." (Bknz. YİBBGK. 1987/2 E. 1988/2 K.)

Diğer sorunuz için şunu söyleyebilirim:
Malum olduğuüzere; “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi“nde, sözleşmeye taraf olan arsa sahibi veya yükleniciden daire satın alan taraf, BK. Madde 162 vd. maddeleri gereğince onun haklarına halef olur. Böylece kendi payına düşen daireyi satantaraf, bu sözleşme gereğince sahip olduğu “şahsi hak” kını bir 3.Kişiye temlik etmiş sayılır. Bu temlik, BK. 162. Madde hükümleri gereğince “alacağın temliki” hükmündedir.
“Alacağın temliki ( BK. M. 162 vd. ) ile yüklenicinin satılan bölüme ilişkin alacakve ona bağlı fer’i hakları 3. Kişiye geçer. Dolayısıyla o ana kadar temlik işleminin dışında kalanarsa sahibi de, işlem anından itibaren temlik işleminin tarafı halinegeldiğinden, satılan bölüme ilişkineser sözleşmesinden doğan haklarını, 3. Kişiye karşı kullanabilir”

“Arsa payı devri karşılığı inşaat yapımsözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede aksine hüküm yoksa teslimborcunu ( BK. M. 364 ) yerine getirdiğinde, arsa sahibine karşı kazandığı kişiselhakkını ( BAĞIMSIZ BÖLÜM TAPUSUNUN DEVRİ) doğrudan ondan isteyebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162. Maddesihükmünden yararlanarak, yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin rızasıgerekmeden 3. Kişilere yazılı olmak koşuluyla ( BK. M163 ) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden 3. Kişi de alacağıntemliki hükümlerinden yararlanarak, bu hakkını arsa sahibine karşı ilerisürebilir. Zira alacağı devralan kişi, evvelki alacaklının yerine geçer.Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onunhakkı olur. " (Bknz. Yargıtay 14.HD. 29.05.2007 gün ve 2499-6455 Sayılı Kararı)
Tüm bunları açıkladıktan sonra şunu söyleyebiliriz ki: kanaatimce siz hem arsa sahibine ve hem de müteahhide karşı edimlerini yerine getirmelerinin temini bakımından zarar ziyan davası açabilirsiniz. Dairenin teslimi için de yukarıda belirttiğim Yargı kararları yol gösterici olacaktır. Saygılarımla...