Alıntı: Yazan Av.Nazife Eytemiş BAŞAR Selam değerli üyeler;müteaahhit ltd.şirket vakıflar genel müd.ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyor ve inşaatları tamamladıkça adına tescil yapılıyor,en son tamamlanan ve hatta alıcı müvekkil adaylarının üç yıldır oturduğu dairelerin ferağı verilmiyor.Müteaahhit şirket bir hayli borçlu olunca tamamen bitirdiği dairelerin tescili için de vakıflara talepte bulunmuyor bu arada müteaahit şirketin taraf olduğu harici(resmi şekilde yapılmayan)satış vaadi sözleşmesiyle daireleri satıp,paralarını alıyor,üstüne geçerli olsun diyeşirket sahipleri şahısları adına yani şahsen(bir nevi dolandırıcılık) noterde satış vaadi yapıyorlar.Zavallı alıcılar müteaahit adına tescilli olmayan daireleri için tapu iptali tescil isteyemiyorlar,haricen satışla da gayrimenkul tescili olmuyor.Satış vaadine dayalı tapu iptal tescil istesinler vaadi veren şahıslar taşınmazın maliki değil adlarına tescil yok,şirket aleyhine haksız iktisap nedeniyle alacak davası mı?Amacımız tapuyu almaksa (tapu kayıtları vakıflar üzerinde) izleyeceğimiz yol?

Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Borçlar Kanunu'nun 162 ve sonraki maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir "alacağın temliki" sözleşmesi bulunur. Borçlar Kanunu'nun 163. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme de, hukuken geçerlidir. Ancak, "alacağın temliki" şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; başka bir ifadeyle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gereklidir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat talebinde bulunabilir. Hemen belirtmek gerekir ki; arsa sahibi ve yüklenici sıfatlarının birleşmesi ve arsa sahibinin kendisine ait taşınmaz üzerinde inşa edeceği binanın finansmanını sağlamak üzere, yapmakta olduğu inşaata, "yapı ortaklığı" modeliyle üçüncü kişileri dahil ettiği durumlarda da, yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmenin de yazılı yapılması yeterli olup; resmi koşul aranmaz (Bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun, 16.06.2010 tarihli, E. 2010/14-290, K. 2010/328 sayılı kararı).
Kolay gelsin...