T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi
Esas: 2005/5975
Karar: 2005/8193
Karar Tarihi: 22.09.2005


TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - ESER SÖZLEŞMESİ SEBEBİYLE YÜKLENİCİYE BIRAKILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN ONDAN TEMLİK ALINMASI SEBEBİYLE KİŞİSEL HAKKA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ - YÜKLENİCİNİN EDİM BORCUNU TAM OLARAK YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİ

ÖZET: Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yolu ile arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak, eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.

(818 S. K. m. 355)

Dava: Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarda tarih ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 17.3.2004 tarih ve 2004/6018-2005/2074 s. ilamiyle onanmasına karar verilmişti. Süresi içerisinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içindeki tüm kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Davacı, 19.11.1996 günlü dilekçe ile 46 parsel s. taşınmaz üzerinde yapılmakta olan binada 6. kat 10 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden satın aldığını, yüklenicinin işi yarım bırakması sebebiyle ondan bağımsız bölüm satın alanların onun adına inşaatı tamamladıklarını ileri sürerek anılan bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adına tescilini istemiştir.

Mahkemece davanın reddine dair verilen 15.2.2002 günlü ilk hüküm Dairemizce 24.11.2000 gününde eksik inceleme sebebiyle bozulmuş, bu bozma kararına karşı karar düzeltme isteminde bulunan davalı arsa sahibinin istemi 9.7.2001 gününde reddedilmiştir.

Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda bu kez mahkeme 23.10.2001 gününde davanın kabulüne, çekişmeli bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar vermiştir. Bu karar da taraf vekillerinin temyizi üzerine 25.3.2002 günlü ilamımızda yazılı gerekçelerle bozulmuştur. Mahkemece, bozmadan sonra yapılan inceleme sonunda davanın reddine dair verilen 25.5.2004 günlü karar davacının temyizi üzerine 17.3.2004 gününde onanmıştır.

Karar: Davacının bu kez karar düzeltme isteminde bulunması üzerine yeniden yapılan incelemede;

Dava, eser sözleşmesi sebebiyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan temlik alınması sebebiyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Arsa sahibi ile yüklenici arasında önce 25.5.1989 gününde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenerek inşaatın zemin+4.kat olarak projelendiği, ancak binada sonradan bir kat daha yapılması sebebiyle bu ilave 6. katın Aydın Belediye Meclisinin 17.6.1991 günlü ve 139 s. kararı ile arsa sahibinin başvurusu üzerine izin verilerek kanuni hale dönüştüğü, bu ilave kat sebebiyle arsa sahibi ve yüklenici arasında düzenlenen ek sözleşmelerde binadaki bağımsız bölümlerin paylaşım şeklinin gösterildiği, önceki anlaşmaya göre zemin katta yükleniciye bırakılan bir dükkanın arsa sahibine ilişkin olacağı, buna karşılık 6. katta yer alan 2 adet bağımsız bölümün de yükleniciye bırakılacağının kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Eldeki davada, dava konusu olan daire de 6. katta yer alan 10 numaralı bağımsız bölümdür. Bu bağımsız bölüm 6.8.1990 günlü haricen düzenlenen sözleşme ile yüklenici tarafından davacıya satılmıştır. Ancak, yapılmakta olan binada 6. katın ilavesinden önceki hali ile yani zemin+4 katlı iken 17.1.1990 gününde kat irtifakı kurularak mevcut bağımsız bölümlere arsa payı verilmiştir. Bu dava açıldığında ve halen de binada bu biçimde kat irtifakı mevcut olup, 6. kattaki 2 adet bağımsız bölüm kat irtifakı dışındadır ve arsa payları bulunmamaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak yapılan sözleşmelerde 6. katın ilavesi sebebiyle binadaki bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının değiştirilmesi gerektiği gerek arsa sahibi ve gerekse yüklenici tarafından kabul edilmekle birlikte o tarihte bağımsız bölüm malikleri olan dava dışı kişiler tarafından da binadaki bütün bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının değiştirilerek 6. kattaki iki adet bağımsız bölüme de arsa payı verilmesi yönünde noterden muvafakatname ve taahhütname dahi verildiği incelenen bütün dosyaların kapsamına göre açıklıkla görülmektedir.

Kaldı ki, incelenen Sulh Hukuk Mahkemesinin 1995/182-548 s. kararında da binadaki sair bağımsız bölüm malikleri tarafından arsa sahibi aleyhine kat irtifakının değiştirilmesi ve bir kat ilavesinin tapuda gösterilmesi istemli bir davanın da açıldığı, ancak dava dışı 3. kişi yararına dava açılmasının mümkün olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verildiği de sabittir.

Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yolu ile arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak, eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.

Dairemiz incelemesinden geçerek kesinleşen Aydın 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 1998/881-1999/10 Esas ve Karar s. dosyasında, yüklenici edimini tam olarak yerine getirmemişse de, arsa sahibinin bilgisi dahilinde hatta onun da ilgilenmesiyle yüklenicinin halefi olan kişiler (ki bunlar arasında davacı da yer almaktadır) tarafından arsa sahibinin bağımsız bölümlerindeki noksanlıkların giderildiği, ortak yerlerdeki %4.10 oranındaki eksiklik bedelinin de yükleniciden daire satın alanlarca birlikte mahkeme veznesine depo edildiği açıkça belirlenmiş ve kabul edilmiştir. Eldeki somut olaya ait bozma kararlarımızda da bu husus defaten belirtilmiş ve davacı adına tescil isteme koşullarının gerçekleştiği açıklanmıştır. Ne var ki, dava konusu bağımsız bölümün de bulunduğu taşınmaza ilişkin tapu kaydına göre beş kat için kat irtifakı kurulmuş, çekişmeli bağımsız bölüm ise tapuya bağlanmamıştır ve arsa payı da yoktur. Mahkeme daha önce davanın kabulüne karar verilmiş ise de, belirtilen sebeple bu karar infazı kabil olmayan bir karar olarak kalmıştır.

Yine Dairemiz incelemesinden geçen Aydın 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/78-203 s. dosyasında da davacı aynı ilave 6. katta 11 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden satın alan kişidir ve 11 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir. 11 numaralı bağımsız bölüm de 10 numaralı bağımsız bölüm gibi tapu dışıdır ve arsa payı yoktur. O dosyada, 1.10.2004 günlü bozma kararımızda davacının tapu iptali ve tescile ait davasının içinde tespit isteminin de bulunduğunun kabulünün zorunlu olduğu belirtilmiştir.

Gerçekten, tapu dışı bir bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili olanaklı bulunmadığından, davacının da aralarında bulunduğu yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlar tarafından arsa sahibinin bağımsız bölümlerinin tamamlandığı, ortak yerlerdeki eksik işlerin bedellerinin de bu kişilerce depo edildiğinin anlaşılmasına, bu yön bütün bozma kararlarımızda açıklanmış olup mahkemece de uyulmakla artık davacı yararına usuli kazanılmış hak doğduğuna göre az yukarda da açıklandığı gibi davacının Kat Mülkiyeti Yasasına ait bir talepte bulunabilmesi için o taşınmazda mülkiyet hakkı sahibi olduğunun kanıtlanması gerekir ve davacının hukuki yararının da artık bu yönde olduğu kabul edilmelidir. Öyleyse, tapu iptali ve tescile ait eda istemli bu davanın çoğun içerisinde azın da bulunduğu kuralı uyarınca tespit talebini de içerdiğinin kabulü zorunlu olup, davacının dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümde mülkiyet hakkı sahibi olduğunun tesbitine dair karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Açıklanan sebeplerle kararın bozulması gerekirken onandığı anlaşıldığından karar düzeltme isteminin kabulü ile hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarda yazılı sebeplerle davacının karar düzeltme isteminin kabulüne, Dairemizin 17.3.2005 gün ve 2004/6018 Esas 2005/2074 Karar s. onama kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme kararının açıklanan gerekçeyle BOZULMASINA, peşin alınan harcın istem halinde yatırana geri verilmesine, 22.09.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı