Alıntı: Yazan Av.Şenol Saltık Sayın Meslektaşım, Size yardımcı olmak açısından konunun daha net ifade edilmesi gerektiği kanaatindeyim. Öncelikle şunu belirtmek isterim ki, kira uyarlama davalarının 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki yasayla ilgisi yoktur. Yeni BK yürürlüğe girmeden önce açılan uyarlama davalarında Mahkemeler kanuni dayanak olarak MK 2. maddede yer alan Dürüstlük Kurallarını esas alarak hüküm veriyorlardı. Eski Yargıtay kararlarını incelerseniz bunu görebilirsiniz. 6098 sayılı yasada ise, 138. madde ile konuya ilişkin boşluğu dolduracak açık bir hükme yer verilmiştir. İlgili maddede aşırı ifa güçlüğü unsuru taşıyan sözleşmelerin uyarlama davası konusu yapılabileceği belirtilmiştir. Sözkonusu 138. maddenin yürürlüğü ertelenmemiştir. Halihazırda uygulabilir bir maddedir. Kaldı ki 6101 sayılı Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulanma Şekline İlişkin Yasanın 2. maddesinde ; "Kamu Düzeni ve genel ahlaka" İlişkin konularda 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun derhal uygulanacağı belirtilmiştir. Kanaatimce bu konu kamu düzenine giren bir husustur. Konuyu bu kapsamda da değerlendirebilirsiniz. İyi Çalışmalar

Sayın Saltık, ben 6570 S.K. nu zikrederken soruyla bağlantılı olarak, eski dönemi kastetmiştim. Evet sözkonusu yasada açık bir hüküm yoktur. Yargıtay TMK 1,2 ve 4 üncü maddeleri gözeterek içtihatlar oluşturmuştur.

TBK 138 inci maddesinin olaya uygulanabileceği, şeklindeki görüşünüze de katılmıyorum. Öncelikle TBK'nun ilgili 344 üncü maddesini aktarayım:

Alıntı: MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.(*)

Görüldüğü üzere 3 üncü fıkra soruya tam olarak yanıt vermektedir(Ancak yürürlük ertelenmiştir).Sizin zikrettiğiniz 138 inci madde ne zaman uygulanacaktır ?Kira bedeli yabancı para olarak belirlenmiş ve 5 yıl geçmemişse uygulanacaktır.

Şimdi, 344 üncü maddenin yürürlüğünü erteleyen kanunkoyucu onun yerine 138 inci maddenin uygulanması gerektiğini amaçlamış olabilir mi, diye düşünmek lazım.