Sn. Av.tugba,
aşağıdaki karar size yardımcı olacaktır diye düşünüyorum. Kira sözleşmesinde düzenlenen tahliye taahhüdünün geçersiz olacağını ve buna ilişkin İçtihadı Birleştirme Kararı'nın numarasını da içeriyor.

YARGITAY
3. Hukuk Dairesi 2009/1430 E.N , 2009/4208 K.N.

İlgili Kavramlar

TAHLİYE TAAHHÜDÜ
KİRA SÖZLEŞMESİ

Özet
KİRA SÖZLEŞMESİNİN YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜ OLARAK KABUL EDİLEN ŞARTI SÖZLEŞME KURULURKEN KABUL EDİLDİĞİNDEN GEÇERSİZDİR.



İçtihat Metni

Dava dilekçesinde, kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile kira sözleşmesinin feshi cihetine gidilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü.

Davacı, 01.03.2005 tarihli yazılı kira sözleşmesi ile Z... Plaza Alışveriş Merkezinde 3. çarşı katı 101-A nolu dükkanda kiracı olan davalının söz-leşmenin 4-07. maddesi gereğince "kiralayan 1. kira yılının sonundan itibaren kiracıya 60 gün önceden yazılı bildirimde bulunmak kaydı ile kendisinin kabul ettiği, onayladığı, Alışveriş Merkezi içindeki bir başka bağımsız bölüm veya kios alanları ile kiralanan yeri değiştirebilir. Kiracı kiralayanın önerdiği ve onayladığı bu yer değişikliğini şimdiden kabul etmiştir...kiracı, kiralayanın yer değişimi talebini yerine getirmediği takdirde, kiralayan kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiracıyı tahliye etmeye, kiralananı boşaltmaya yetkilidir" hükmüne uymadığını öne sürerek, akde aykırılık teşkil eden eylemi nedeniyle taraflar arasında mevcut kira akdinin feshi ile davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, 6570 sayılı Yasa'da sayılan tahliye nedenlerinin dışında bir nedenle sözleşmenin feshedilemeyeceğini, iddianın kiralananın kullanılma-sından kaynaklanan bir husus olmadığından tahliye nedeni olmayacağını, süresinde bir ihtar çekilmediğini bildirerek, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece dava akdin feshi davası kabul edilerek taraflar arasında düzenlenen 01.03.2005 başlangıç 29.02.2007 bitiş tarihli Z... Plaza Alışveriş Merkezi 3. Çarşı katı 101/A adresindeki mecurun kiralanmasına dair kira sözleşmesinin feshine, tahliye isteminin reddine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 6570 sayılı Yasa'ya tabidir. Anılan Yasa'nın 8. maddesi, "Bu kanunla Borçlar Kanunu'nda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz" hükmünü içermektedir. Bu bakımdan kural olarak 6570 sayılı Yasa'ya tabi kira sözleşmeleri, bu yasada sayılan nedenlerle çelişmemek koşulu ile Borçlar Yasası'nda düzenlenen fesih nedenlerine dayanılarak da sonlandırılabilir. Ancak sözleşmenin 4.07. maddesinde fesih nedeni olarak öngörülen koşul Borçlar Yasası'nda düzenlenmemiş bir fesih nedeni olup, bu yüzden 6570 sayılı Yasa'nın 7. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde sayılan "yazılı tahliye taahhüdü" olarak kabul edilmeli, sözleşme
kurulurken kararlaştırılmış bulunduğundan 04.10.1944 tarih 20/28 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında açıklanan nedenlerle geçersiz olmalıdır. Bu itibarla, kiraya verenin sözleşmenin bu koşuluna dayanarak kira sözleşmesinin feshe imkanı bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 16.03.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Bu durumda kanaatimce, kira sözleşmesinde bulunan tahliye taahhüdü olarak algılanan bu madde geçersiz olacaktır.TBK 352'de de tahliye taahhüdünün "kiralananın teslim edilmesinden sonra" verilmesi gerekmektedir.

TBK md. 347'ye göre belirli süreli sözleşmelerde kiracı 15 gün önceden feshe dair bildirimde bulunmadıkça sözleşmenin 1 yıl süreyle uzayacağı kabul edilmiştir.

yine TBK md.346'da da kiracı aleyhine düzenleme yapılması yasağı getirilmiştir. Buna göre sözleşmede belirtilen cezai şartlar geçersiz olacaktır.

Son olarak kiracının ve kiraya verenin (aynı anda) tacir oldukları ilişkiler için bazı maddelerde ertelemeye gidildi ancak bu olayda tek bir taraf tacirse, sizin açınızdan değerlendirilebilecek ertelemeye gidilen bir madde bulunmamaktadır.