Yargıtay
14. Hukuk Dairesi

Esas : 2011/6679
Karar : 2011/7922
Tarih : 16.06.2011

*SATIŞ VAADİNE KONU BAĞIMSIZ BÖLÜME İSABET EDEN PAYIN İPTALİ VE TESCİL
*YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ
*KAÇAK YAPI

(3194 s. İmar K m. 21, 26, 27, 32)

Özet : Bornova Belediye Başkanlığının yazılarında 3539 parsel sayılı taşınmazdaki yapının 2. kat ve 3. kat inşaatlarının yapı kullanma izin belgelerinin süresi içinde alınmadığından ruhsatsız konumuna düştüğü ayrıca yerinde yapılan incelemede tasdikli projeye aykırı ve ruhsatsız olarak ilave inşaatlar yapıldığının tespit edildiğinin ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32 maddesi uyarınca işlem yapılması için yapı kontrol müdürlüğüne bildirildiği belirtilmiştir. Bilirkişiler de 06.12.2010 günlü raporlarında binanın projesine aykırı ve ruhsatsız olarak yapılan ilavelerden dolayı ruhsatsız yapı konumuna düştüğünü, ruhsat yenilemesi yapılmasının mümkün olmadığını belirtmiştir. Bu bilgilere göre çekişme konusu taşınmazdaki yapı ifade edilen imar mevzuatına aykırı "kaçak yapı"dır. 20.01.2000 günlü satış vaadi sözleşmesi arsa payına ilişkin değil, kaçak olan binadaki 3 numaralı bağımsız bölüme aittir. Yine yıkılması mukadder bir yapıda arsa payı satışı değil, bağımsız bölüm satışı yapılmışsa buna bağlı olarak arsa payının hesaplanıp tescili olanaksız bulunduğundan bu aşamada açılan mülkiyet nakline ilişkin davanın dinlenmesi mümkün değildir. Açıklanan bütün bu sebeplerle mülkiyet nakline ilişkin talebin reddi gerekir. Ancak, davada ikinci kademedeki istek olarak bedel ödetilmesi de dava konusu yapıldığından davacının bu talebi incelenip olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmalıdır.

-YARGITAY İLAMI-

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 30.12.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali, tescil ve tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 22.02.2011 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne, duruşma pulu olmadığından duruşma talebinin reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

- KARAR -

Dava, 20.01.2000 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise bağımsız bölümün bedelinin tahsili taleplerine ilişkindir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, satış vaadine konu bağımsız bölüme isabet eden 2/7 payın iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Davada dayanılan 20.01.2000 günlü sözleşmede satış vaadi konusu “3539 parsel numarasında kayıtlı bulunan gayrimenkul üzerindeki binanın 2. Normal katındaki 3 numaralı mesken niteliğinde bağımsız bölüm” olarak ifade edilmiştir. Kısaca, satışı vaat olunan taşınmazın belli bir arsa payı değil, o taşınmaz üzerindeki yapılan binadaki bağımsız bölümdür. 3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrıcalıklar dışında yapıya başlanmadan önce ruhsat alınması zorunludur. Buradaki “ruhsat” kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belgeyle arsa maliki taşınmazı üzerine bina yapabilme yetkisi kazanır. 3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesinin başlığında “yapı ruhsatiyesi” olarak ifade edilen bu belgeye uygulamada “inşaat ruhsatı” denilmektedir. Yapıya ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat, ruhsat ve eklerine uygun biçimde bitirilmişse hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa veya yapı alınan ruhsat ve eklerine aykırı olarak bitirilmişse ortadan imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamada bu tür inşaatlara da “kaçak inşaat” denilmektedir. İmar Kanununun 32. maddesi hükmüne göre de ruhsat alındığı halde inşaat ruhsat ve eklerine aykırı şekilde yapılmışsa binanın belediye encümeni veya il idare kurulu kararın müteakip belediye ve valilik tarafından yıkılması gerekir. Yıkılması gereken bir binanın ekonomik değeri de yoktur. Böylesine bir bina yıkıma tabi olacağından bu tür yerlerde bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmeye dayanılarak mülkiyet talebinde bulunulamaz. Aksinin düşünülmesi halinde kaçak yapı yasalara aykırı olarak mahkemeler eliyle yasalaştırılmış olur.

Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa değeri belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu kabul edilmişse de içtihadı birleştirme kararının konusu kaçak olmayan yapılarla ilgilidir.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Bornova Belediye Başkanlığının 16.04.2010 günlü yazılarında 3539 parsel sayılı taşınmazdaki yapının 2. kat ve 3. kat inşaatlarının yapı kullanma izin belgelerinin süresi içinde alınmadığından ruhsatsız konumuna düştüğü ayrıca yerinde yapılan incelemede tasdikli projeye aykırı ve ruhsatsız olarak ilave inşaatlar yapıldığının tespit edildiğinin ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32 maddesi uyarınca işlem yapılması için yapı kontrol müdürlüğüne bildirildiği belirtilmiştir. Bilirkişiler de 06.12.2010 günlü raporlarında binanın projesine aykırı ve ruhsatsız olarak yapılan ilavelerden dolayı ruhsatsız yapı konumuna düştüğünü, ruhsat yenilemesi yapılmasının mümkün olmadığını belirtmiştir. Bu bilgilere göre çekişme konusu taşınmazdaki yapı yukarıda ifade edilen imar mevzuatına aykırı "kaçak yapı"dır. 20.01.2000 günlü satış vaadi sözleşmesi arsa payına ilişkin değil, kaçak olan binadaki 3 numaralı bağımsız bölüme aittir. Yine yukarıda sözü edildiği üzere yıkılması mukadder bir yapıda arsa payı satışı değil, bağımsız bölüm satışı yapılmışsa buna bağlı olarak arsa payının hesaplanıp tescili olanaksız bulunduğundan bu aşamada açılan mülkiyet nakline ilişkin davanın dinlenmesi mümkün değildir. Açıklanan bütün bu sebeplerle mülkiyet nakline ilişkin talebin reddi gerekir.

Ancak, davada ikinci kademedeki istek olarak bedel ödetilmesi de dava konusu yapıldığından davacının bu talebi incelenip olumlu ya da olumsuz bir hüküm kurulmalıdır.

Karar açıklanan bütün bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 16.06.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi.