TMK Madde 733- Cebri artırmayla satışlardaönalım hakkı kullanılamaz.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafındandiğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibinebildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yılgeçmekle düşer.

Maddedeönalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarındakullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesinedayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağıöngörülmüştür.

Maddeninüçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlarabildirilmesi yükümü getirmiştir. Bubildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. Burada diğerpaydaşa NOTER KANALI İLE BİLDİRİM YAPILMASI ŞARTTIR. BU BİLDİRİM YAPILMADI İSE3 AYLIK HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE DE BAŞLAMAZ. Ancak satıştan itibaren işleyecek 2yıllık süre işler.




YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ

E. 2009/7141, K. 2009/10701, T. 8.12.2009

• ÖNALIM HAKKI ( Muhatabına Tebliğ Edilemeyen İhtarname Hukuki SonuçDoğurmayacağı Gibi Yasada Bildirimin Noter Aracılığı İle YapılacağınınDüzenlenmesi Karşısında Davalı Tarafından Gazete İlanı İle Yapılan Bildirim ÜçAylık Hak Düşürücü Süreyi Başlatmadığı )

• HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE ( Önalım Hakkı/Tapu İptali ve Tescil - MuhatabınaTebliğ Edilemeyen İhtarname Hukuki Sonuç Doğurmayacağı - Bildirimin NoterAracılığı İle Yapılacağının Düzenlendiği/Davalı Tarafından Gazete İlanı İleYapılan Bildirim Üç Aylık Hak Düşürücü Süreyi Başlatmadığı )

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Önalım Hakkına Dayalı - Muhatabına TebliğEdilemeyen İhtarname Hukuki Sonuç Doğurmayacağı - Bildirimin Noter Aracılığıİle Yapılacağının Düzenlendiği/Davalı Tarafından Gazete İlanı İle YapılanBildirim Üç Aylık Hak Düşürücü Süreyi Başlatmadığı )

• BİLDİRİMİN NOTER ARACILIĞI İLE YAPILACAĞININ DÜZENLENMESİ ( DavalıTarafından Gazete İlanı İle Yapılan Bildirim Üç Aylık Hak Düşürücü SüreyiBaşlatmadığı - Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil )

4721/m.733/3

ÖZET : Uyuşmazlık,önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir.Muhatabına tebliğ edilemeyen ihtarname hukuki sonuç doğurmayacağı gibi yasadabildirimin noter aracılığı ile yapılacağının düzenlenmesi karşısında davalıtarafından gazete ilanı ile yapılan bildirim Türk Medeni Kanunu'nun 733/3maddesi hükmü gereğince üç aylık hak düşürücü süreyi başlatmaz. Davacıyayasanın aradığı şekilde noter aracılığı ile bir bildirim yapılmadığından hakdüşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılanusulüne uygun bir bildirim olmadığından satıştan itibaren iki yıl içinde açtığıdava süresindedir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş davanın süresindeaçıldığının kabulü ile işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesigerekir.
DAVA: Mahalli mahkemesindenverilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair kararıntemyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı tarafından süresi içinde istenilmeklegün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerinebelli günde davacı vekili Av.T. O. ve davalı vekili Av.A. E. geldiler. Hazırbulunanların sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlarokunup gereği görüşülüp düşünüldü:
KARAR: Uyuşmazlık,önalım hakkınakonu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemecedavanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyizedilmiştir.
Davacıvekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin 11 No'lu parselin paydaşlarından olup20.3.2008 tarihinde tapu sicil müdürlüğünden davalının taşınmazın 1/2 payını20.000 TL bedelle satın aldığını öğrendiğini, satışın davacının bilgi ve rızasıdışında yapıldığını, müvekkilinin önalım hakkını kullanmak istediğini, önalımbedelini yatırmaya hazır olduğunu belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptaliile davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin davakonusu payı 25.8.2006 tarihinde satın aldığını, pay satışını bildirmek üzeredavacıya 14.9.2006 tarihinde ihtarname gönderdiğini, ancak bu ihtarnamenindavacının adreste tanınmadığından söz edilerek iade edildiğini, bunun üzerinedavacıya 28.9.2006 tarihinde gazete ile ilanen duyuru yapıldığını, müvekkilininpay satışını davacıya bildirmek için gerekli çabayı gösterdiğini, tapuya doğruadresi bildirmenin davacının sorumluluğunda olduğunu, davacıya geçerli şekildetebligat yapıldığından ve gazete ilanından sonra süresinde dava açılmadığındandava hakkının düştüğünü, diğer yandan payın satışından sonra taşınmazındeğerini etkileyebilecek önemli değişiklikler meydana geldiğini, satıştanitibaren uzun zaman geçtiğinden taşınmazın değerinin değiştiğini, dava haksızolmakla birlikte aksi düşüncenin oluşması halinde davacının taşınmazın günceldeğerini ödemesinin gerektiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesinisavunmuştur.
Önalımhakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazüzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğerpaydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Buhak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla dakullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmaksuretiyle kullanılır. Türk Medeni Kanunu'nun 733 / 3. maddesi hükmüyle yapılansatışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıylabildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibinebildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yılgeçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.
Olayımızagelince; dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 11 No'lu parselde 1 / 2pay, taşınmazın paydaşlarından K. J. D. tarafından 25.8.2006 tarihinde 20.000TL bedelle davalıya satılmış, davacı da 24.3.2008 tarihinde açtığı işbu davaile önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihiitibariyle 1.1.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunuhükümlerine göre çözümlenmesi gerekir. Anılan yasanın 733 / 3 maddesindeyukarda açıklandığı üzere satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlaranoter aracılığı ile bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Yasal önalımhakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda geçerli olankural "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusudur. Bubildirim de herhangi bir bildirim değil noter aracılığı ile yapılacakbildirimdir. Madde metninde "bildirilir" şeklinde kullanılan ifadekesinlik taşıdığı gibi, sürenin "bildirimden" başlayacağı da devamıfıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısındasüre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa haksahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek sürenin başlatılması ve hak düşümüsonucunu doğurması olanaklı değildir. Bir başka deyişle yasal önalım hakkınınkullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre satışın önalım hakkısahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığı ile bildirildiği tarihtenitibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka birşekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz. Bu hüküm emredicinitelikte olup Hukuk Genel Kurulu'nun 13.4.2005 gün ve 2005 / 6-230 esas 2005 /244 karar sayılı kararı da bu doğrultudadır. Davalı söz konusu payı satınaldıktan sonra davacıya 14.9.2006 tarihinde noter aracılığı ile ihtarnamekeşide etmiş ise de bu ihtarname muhatabın adreste tanınmadığından söz edilerektebliğ edilemeden iade edilmiştir.Bunun üzerine davalı aynı bildirimi 28.9.2006tarihinde T... Gazetesi aracılığı ile yapmıştır. Muhatabına tebliğ edilemeyenihtarname hukuki sonuç doğurmayacağı gibi yasada bildirimin noter aracılığı ileyapılacağının düzenlenmesi karşısında davalı tarafından gazete ilanı ileyapılan bildirim Türk Medeni Kanunu'nun 733 / 3 maddesi hükmü gereğince üçaylık hak düşürücü süreyi başlatmaz. Davacıya yasanın aradığı şekilde noteraracılığı ile bir bildirim yapılmadığından hak düşürücü sürenin geçtiğinden desöz edilemez. Davacının kendisine yapılan usulüne uygun bir bildirimolmadığından satıştan itibaren iki yıl içinde 24.3.2008 tarihinde açtığı davasüresindedir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş davanın süresinde açıldığınınkabulü ile işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesinden ibaretolup bu yön gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğrugörülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanannedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.'nun 428.maddesi uyarıncahükmün BOZULMASINA ve Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettirendavacı yararına takdir olunan 625 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıyaverilmesine ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edeneiadesine, 08.12.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.