T.C. YARGITAY

3.Hukuk Dairesi
Esas: 2003/6633
Karar: 2003/7601
Karar Tarihi: 17.06.2003


KİRA BEDELİNİN TESPİTİ TALEBİ - KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİ DURUMLARA UYARLANMASI - SÖZLEŞMEYE BAĞLILILIK - UYARLAMA DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME

ÖZET : Kira parasının tenkisen ( indirilerek ) tespiti için, yeni dönemde, gerek işyerlerinde ve gerekse meskenlerde kiralananın bulunduğu bölgede, kira paralarının objektif ve düzenli olarak düşüş göstermesi, memur ve işçi ücretlerine ait katsayının artmaması ve Toptan Eşya Fiyat Endeksinin yükselmek şöyle dursun negatife doğru seyretmesi gerekir. Birkaç işyeri üzerinde detaylı inceleme yapılmaksızın genel ifadeli ve bu konuda uzman olup olmadığı anlaşılamayan tek bilirkişi tarafından düzenlenen rapora dayanılarak hüküm kurulamaz.

(1086 S. K. m. 8, 76)

Dava: Dava dilekçesinde kira parasının 1.7.2002 gününden başlayarak aylık 2600 USD'dan 1.500.000.000 liraya indirilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın 3.239.127.000 lira olarak kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Karar: Davada, davalılara ait işyerinin 1.7.2001 tarihinde aylık 2600 USD ile kiralandığı, paranın satın alma gücünü kaybetmesi, ekonomik kriz nedeniyle kira bedelini ödemede güçlüğe düşüldüğü, kaldı ki kira bedelinin bu günkü karşılığının 4.500.000.000 TL'ye ulaştığı, emsallere göre fahiş olduğu bildirilerek aylık kira parasının 1.7.2002 tarihinden itibaren 1.500.000.000 TL'ye indirilmesi talep edilmiş, mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 3.239.127.000 TL olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Kira parasının tenkisen ( indirilerek ) tespiti için, yeni dönemde, gerek işyerlerinde ve gerekse meskenlerde kiralananın bulunduğu bölgede, kira paralarının objektif ve düzenli olarak düşüş göstermesi, memur ve işçi ücretlerine ait katsayının artmaması ve Toptan Eşya Fiyat Endeksinin yükselmek şöyle dursun negatife doğru seyretmesi gerekir. Birkaç işyeri üzerinde detaylı inceleme yapılmaksızın genel ifadeli ve bu konuda uzman olup olmadığı anlaşılamayan tek bilirkişi tarafından düzenlenen rapora dayanılarak hüküm kurulamaz.

Kaldı ki aksi ileri sürülüp kesin delillerle kanıtlanmadıkça kira sözleşmesi yapılırken, davacının o yılki emsal rayiçleri ve bu rayiç üzerine etki yapan ekonomik ve sair koşulları göz önünde tutmuş bulunduğu ve her türlü etken dışında serbest iradesi ile kira sözleşmesini imzaladığı kabul edilmelidir.

Kiralananın, İstanbul, Harbiye, Cumhuriyet Cd.de bulunan binanın 2. katında arka cepheli, 200 metrekare alanlı olduğu, davacıya ait daire ile birleştirilerek "Hukuk Bürosu" olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Ancak davacı, kiralananın kendisine ait daire ile kullanma zorunluluğunun davalı kiraya veren tarafından avantaj görülerek yüksek kira parası istenildiğinden bahisle tenkis talebinde bulunamaz.

Öte yandan davacı, dava konusu yapılan dönemde kira parasının düşüş göstermesine olağan rayiç dışında neden olan faktörlerden ( kiralananın yüzölçümünde veya diğer niteliklerindeki değişmelerden ) sözetmemiş, yeni dönemde kira paralarının düştüğünü, bu nedenle yabancı para ile belirlenen kira paralarının fahiş hale geldiğini bildirerek, mecurun kira parasının emsalleri gibi düşürülmesi gerektiğini ileri sürmektedir.

Memleketteki ticari ve ekonomik konjoktür ile paranın satın alma gücündeki düşmenin yeni kira döneminde kira paralarını azaltmayıp, arttırdığı bilinen bir gerçektir.Ancak kısa süreli bir sözleşmenin koşulları borçlu için ağırlaşmış olsa bile ( sözleşmeye bağlılık ilkesi içinde ) borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.O halde uyarlamanın gerektirdiği olağanüstü koşullar ( savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon, vb. ) nedeni ile edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde ( kiracı ) davacı aleyhine değiştiği kanıtlandığı takdirde işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmü için uyarlama gerçekleştirilebilir.

HUMK.nun mad. 8/II-1'e göre; "Kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tespit davalarına, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ile bunlara karşı açılmış davalara" Sulh Mahkemeleri bakmakla görevli kılınmışlardır.

HUMK.nun 8. maddesinde Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevleri sınırlı olarak belirlenmiş ve de kira sözleşmesinin yeni duruma uydurulmasına ilişkin davalar bu madde hükümleri kapsamı dışında tutulmuştur.

Davacının iddiası sözleşmedeki edimler dengesinin sonradan ortaya çıkan olaylar nedeniyle değiştiği ve böylece sözleşme temelinin çöktüğü yönündedir. Zira sözleşmede özgür irade ile kararlaştırılan "Dolar ( USD )" üzerinden kira parasının "Türk Lirası"na çevrilmesi istenmektedir. Mahkemece bu hususlar dikkate alınarak görevsizlik kararı verilmesi gerekirken işin esası hakkında hüküm kurulması doğru değildir.

Sonuç: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine oybirliği ile karar verildi.