T.C. YARGITAY

Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2004/3-539
Karar: 2004/586
Karar Tarihi: 10.11.2004


KİRA TESPİTİ DAVASI - KİRA BEDELİNİN GÜNÜN KOŞULLARINA UYARLANMASI - DAVANIN KİRA TESPİTİ DAVASI NİTELİĞİNDE OLMASI - DAVANIN AÇILDIĞI SULH HUKUK MAHKEMESİNİN GÖREVLİ BULUNMASI

ÖZET: Gerek, davacı vekilinin dava dilekçesinde ve yargılama aşamalarında verdiği ilekçelerinde yer alan tutarlı, birbiriyle uyumlu ve ısrarlı açıklamaları ve gerekse, kira bedelinin indirilerek tespiti isteminin dayandırıldığı maddi olgular itibariyle, bir uyarlama (kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması) davası olarak nitelendirilmesini gerektirecek herhangi bir nedenin bulunmaması karşısında; görülmekte olan davanın, bir kira tespiti davası niteliğinde olduğu; dolayısıyla davanın açıldığı sulh hukuk mahkemesinin görevli bulunduğu açıktır.

(1086 S. K. m. 8)

Dava: Taraflar arasındaki <kira tespiti> davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kadıköy 5.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 12.3.2003 gün ve 2002/1240-2003/320 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 17.6.2003 gün ve 2003/6633-7601 sayılı ilamı ile;

(...Davada, davalılara ait işyerinin 1.7.2001 tarihinde aylık 2600 USD ile kiralandığı, paranın satın alma gücünü kaybetmesi, ekonomik kriz nedeniyle kira bedelini ödemede güçlüğe düşüldüğü, kaldı ki kira bedelinin bu günkü karşılığının 4.500.000.000 TL'ye ulaştığı, emsallere göre fahiş olduğu bildirilerek aylık kira parasının 1.7.2002 tarihinden itibaren 1.500.000.000 TL'ye indirilmesi talep edilmiş, mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira parasının 3.239.127.000 TL olarak tesbiti cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Kira parasının tenkisen (indirilerek) tespiti için, yeni dönemde, gerek işyerlerinde ve gerekse meskenlerde kiralananın bulunduğu bölgede, kira paralarının objektif ve düzenli olarak düşüş göstermesi, memur ve işçi ücretlerine ait katsayının artmaması ve Toptan Eşya Fiyat Endeksinin yükselmek şöyle dursun negatife doğru seyretmesi gerekir. Birkaç işyeri üzerinde detaylı inceleme yapılmaksızın genel ifadeli ve bu konuda uzman olup olmadığı anlaşılamayan tek bilirkişi tarafından düzenlenen rapora dayanılarak hüküm kurulamaz.

Kaldı ki aksi ileri sürülüp kesin delillerle kanıtlanmadıkça kira sözleşmesi yapılırken, davacının o yılki emsal rayiçleri ve bu rayiç üzerine etki yapan ekonomik ve sair koşulları göz önünde tutmuş bulunduğu ve her türlü etken dışında serbest iradesi ile kira sözleşmesini imzaladığı kabul edilmelidir.

Kiralananın, İstanbul, Harbiye, Cumhuriyet Cad.de bulunan binanın 2. katında arka cepheli, 200 metrekare alanlı olduğu, davacıya ait daire ile birleştirilerek <Hukuk Bürosu> olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Ancak davacı, kiralananın kendisine ait daire ile kullanma zorunluluğunun davalı kiraya veren tarafından avantaj görülerek yüksek kira parası istenildiğinden bahisle tenkis talebinde bulunamaz.

Öte yandan davacı, dava konusu yapılan dönemde kira parasının düşüş göstermesine olağan rayiç dışında neden olan faktörlerden (kiralananın yüzölçümünde veya diğer niteliklerindeki değişmelerden) söz etmemiş, yeni dönemde kira paralarının düştüğünü, bu nedenle yabancı para ile belirlenen kira paralarının fahiş hale geldiğini bildirerek, mecurun kira parasının emsalleri gibi düşürülmesi gerektiğini ileri sürmektedir.

Memleketteki ticari ve ekonomik konjonktür ile paranın satın alma gücündeki düşmenin yeni kira döneminde kira paralarını azaltmayıp, arttırdığı bilinen bir gerçektir. Ancak kısa süreli bir sözleşmenin koşulları borçlu için ağırlaşmış olsa bile (sözleşmeye bağlılık ilkesi içinde) borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. O halde uyarlamanın gerektirdiği olağanüstü koşullar (savaş, ekonomik kriz, yüksek devalüasyon, vb.) nedeni ile edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde (kiracı) davacı aleyhine değiştiği kanıtlandığı takdirde işlem temelinin çökmesi nedeniyle sözleşmenin kira parasına ilişkin hükmü için uyarlama gerçekleştirilebilir.

HUMK. nun mad. 8/II-1'e göre; <Kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tesbit davalarına, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ile bunlara karşı açılmış davalara> Sulh Mahkemeleri bakmakla görevli kılınmışlardır.

HUMK. nun 8. maddesinde Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevleri sınırlı olarak belirlenmiş ve de kira sözleşmesinin yeni duruma uydurulmasına ilişkin davalar bu madde hükümleri kapsamı dışında tutulmuştur.

Davacının iddiası sözleşmedeki edimler dengesinin sonradan ortaya çıkan olaylar nedeniyle değiştiği ve böylece sözleşme temelinin çöktüğü yönündedir. Zira sözleşmede özgür irade ile kararlaştırılan <Dolar (USD)> üzerinden kira parasının <Türk Lirası'na çevrilmesi istenmektedir. Mahkemece bu hususlar dikkate alınarak görevsizlik kararı verilmesi gerekirken işin esası hakkında hüküm kurulması doğru değildir...> gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Davalı vekili

Hukuk Genel Kurulu Kararı

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:

Dava, kira parasının Amerikan Doları üzerinden belirlendiği bir yıllık kira sözleşmesindeki sürenin bitiminden sonra, yasa gereğince gerçekleşen uzama nedeniyle başlayan yeni dönem kira bedelinin, Türk Lirası bazında ve indirilerek tespiti istemine ilişkindir.

Yerel Mahkemece verilen, davanın kısmen kabulüne dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.

Bozma ve direnme kararlarının içerik ve kapsamları itibariyle Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasındaki sözleşmenin bir yıl süreli olması, davanın kira süresi bittikten sonra açılmış ve dava dilekçesinde, kira parasının Türk Lirası üzerinden ve indirilerek tespitinin istenilmiş bulunması, nihayet, bu istemin dayandırıldığı olguların niteliği itibariyle, görülmekte olan davanın kira tespiti davası olarak mı, yoksa, kira bedelinin uyarlanması davası olarak mı nitelendirilmesi gerektiği; bu konuda yapılacak saptamaya bağlı olarak da, davayı gören Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli bulunup, bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

Davacı vekili dava dilekçesinde, açıkça, süresi sona eren 1.7.2001 başlangıç tarihli sözleşmede Amerikan Doları üzerinden kararlaştırılmış olan kira parasının, Türk Lirası üzerinden ve indirilerek tespitini istemiş; davalının cevaplarına cevabı içeren 9.12.2002 günlü dilekçesinde, görülmekte olan davanın kira süresinin bitiminden sonra başlayan yeni dönem kira parasının tespiti istemiyle açılan, HUMK. nun 8/II-1. maddesi kapsamında bir kira tespiti davası olduğunu belirtmiş; bozmadan sonraki 11.11.2003 günlü dilekçesinde de, bu beyan ve açıklamalarını genişleterek yinelemiştir.

Gerek, davacı vekilinin dava dilekçesinde ve yargılama aşamalarında verdiği söz konusu dilekçelerinde yer alan tutarlı, birbiriyle uyumlu ve ısrarlı açıklamaları ve gerekse, kira bedelinin indirilerek tespiti isteminin dayandırıldığı maddi olgular itibariyle, bir uyarlama (kira bedelinin günün koşullarına uyarlanması) davası olarak nitelendirilmesini gerektirecek herhangi bir nedenin bulunmaması karşısında; görülmekte olan davanın, HUMK. nun 8/II-1. maddesi anlamında bir kira tespiti davası niteliğinde olduğu; dolayısıyla davanın açıldığı Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli bulunduğu açıktır.

Hal böyle olunca, Yerel Mahkemenin aynı gerekçeye dayalı direnme kararı yerindedir. Ne var ki, işin esası Özel Daire'ce incelenmediğinden, bu yönden inceleme yapılmak üzere, dosya Dairesine gönderilmelidir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle yerel mahkemenin direnmesi yerinde görüldüğünden, davalı vekilinin esasa ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 3. Hukuk Dairesi'ne gönderilmesine 10.11.2004 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)