Alıntı: Müvekkil x, emlak şirketi ile gayrimenkulun satış vaadi ve tellalık sözleşmesi imzalıyor.Sözleşme de taraf olarak satıcı adına yetkili olduğunu söyleyen emlak şirketi çalışanı,alıcı müvekkilim ve tellal olarak emlak şirketi sahibi sözleşmeyi imzalıyorlar ve müvekkilim tellala sözleşmeye göre 8000 tl kapora veriyor .Mücbir sebepler haric taşınmazın satışınının en geç belirlenen tarihe kadar yapılacağı,taraflardan birinin alım-satımdan vazgeçmesi halinde 20.000 tl ceza ve ayrıca 20.000 Tl telalliye ücreti ve kdv ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği hüküm altına alınıyor.Sözleşme de belirlenen satış tarihi yaklaşınca müvekkil emlak şirketini aradığında emlak şirketi sahibi sözleşmenin uygulanamıyacağını mal sahibi ile arada anlaşmazlık olduğunu söylüyor.

Sayın meslektaşlarım,

Sınırlama:
1.Sözleşme metnini bimiyoruz (zaman aşımı vb.?).
2.Görüşlerimiz verilen bilgiyle sınırlıdır.

Sözleşmenin tarafları:
A = Müvekkil/Alıcı
B = Taşınmazı satmaya yetkili olduğunu beyan eden "emlak şirketi elemanı"
C = Emlak şirketi sahibi tellal ( Şirket ?Sermaye/Adi)

Sözleşmenin nitelendirilmesi:HUMK.m.76

1.Taraflar arasında bir sözleşme kurulmuştur (BK.m.19),

2.Sözleşmenin "Taşınmaz satışı vaadi" bölümü geçersizdir (TMK.m.706).
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi’nin kaynağı BK.m.22’dir. Vaat borçlusu tarafından rızaen ifa edilmediği takdirde vaat alacaklısı Türk Medeni Kanunu'nun 716. maddesine dayanarak edimin hükmen yerine getirilmesini mahkemeden isteyebilir. Ancak olayda Resmi Şekil şartına uyulmamış olduğundan geçersizdir.

3.Sözleşmenin "Tellallık" bölümü geçerlidir (BK.m.405).

Değerlendirme:

1.Sözleşme,taraflardan (B)'nin yetkisizliği nedeniyle ifa edilememiştir(BK.m.416 ?).

2.(B),aynı zamanda emlak şirketi sahibi (C)'nin elemanıdır (BK.m.55.)

3.Tellal (C),tarafları bir araya getirememiştir ve elemanı (B)'den sorumludur.

Sonuç:

1."Sözleşmeye bağlılık"; sözleşme hukukunun temel ilkesidir.

2.Sözleşmenin bir bölümünün geçersiz olması,diğer bölümünün de geçersiz olmasını gerektirmeyebilir.

3.Tellallık sözleşmesinde, taşınmaz malikinin veya yetkilisinin yer alması da geçerlik şartı değildir.

4.Bu gerekçelerle, müvekkil (A)'nın;Tellal (C)'ye karşı BK.m.405 ve elemanı (B)'den dolayı da BK.m.55'e dayanarak talepte bulunabileceği,görüşündeyim.

Saygılarımla