Tellallık sözleşmesi, yürürlükteki yasayla paralel şekilde B.K. Tasarısı’nda, “taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır… Esasında “vekalet sözleşmesi”nin değişik bir türüdür… Tellalın borcu tarafların arasında bir sözleşme kurulmasına aracılık etmektir.. Ancak tellal, taraflar arasında sözleşmenin kurulmamasından/kurulamamasından sorumlu tutulamaz!.. Yani, aracılık ettiği/edeceği kişiler arasında bir sözleşme akdedilemezse, bu sözleşmenin illa akdedilmesini sağlamaya tellal zorlanamaz!..

Tellal, tellallik sözleşmesinde bahsedilen sözleşmenin kurulması ile ücrete hak kazanacak kişidir!!.. Yani tellalin borcu sadece sözleşme yapılmasını sağlamak olacaktır; olaya bakılırsa “taraflar arasında resmi şekilde satış sözleşmesinin yapılmasına aracılık etmek, bunun gerçekleşmesini sağlamak” tır.. Gayrimenkul alım-satımı resmi şekle tabi olduğundan, tellal de ancak resmi şekilde sözleşme kurulduğunda (alım-satım gerçekleştiğinde) ücrete hak kazanacaktır.. Ancak; alıcı ve satıcı arasında resmi şekilde yapılması gereken sözleşme, tellallik sözleşmesinde belirtilen hususlar çerçevesinde tellal tarafından gerçekleştirilemediğinde tellal de ücrete hak kazanamayacaktır..

Bu bağlamda olayınıza gelirsek; sözleşmedeki “TARAFLARDAN HERHANGİ BİRİSİ, İŞBU ALIM SATIMDAN VAZGEÇTİĞİ TAKDİRDE KARŞI TARAFA 20.000 YTL (10 BİN YENİ TÜRK LİRASI) CEZA VE AYRICA TELLALLARA 20.000 YTL+KDV HİZMET BEDELİ ÖDEMEYİ KOŞULSUZ VE ŞARTSIZ KABUL VE TAAHHÜT EDER" hükmü, hem bu hükümden çıkan sonuç, hem de tellallık sözleşmesinin hukuki niteliği karşısında kanaatimce bu bedelin tellalden istenebileceği anlamına gelmez!.. Zira tellalin borcu sadece taraflar arasında sözleşme akdedilmesine aracılık etmektir ki, bu gerçekleştiğinde belirtilen ücrete hak kazanacak, gerçekleşmediğinde ise kazanamayacaktır…
Bu bağlamda, gayrimenkulü resmi şekilde devredecek kişi “tellal” olmadığından; 20.000 TL cezai şart bedelini ödemesi kendisinden talep edilemeyecektir kanaatindeyim!!.. Sadece 8.000 TL talep edilebilecektir ki, bu da iade edilmiş..

Tellallik sözleşmesi diye nitelendirdiğimiz bahsettiğiniz sözleşme, aynı zamanda bir gayrimenkul alım-satımını da kapsıyor, müvekkiliniz ve yetkisiz kişi arasında!!.. Böyle bir sözleşme, yetkili kişilerce yapılsaydı nasıl geçersiz olacak ve taraflar birbirlerinden sadece aldıklarını geri vermelerini isteyebilecek idiyse, bu durumda da kanaatimce aynısı geçerli olacaktır..

Netice olarak müvekkiliniz (dolandırıcılık suçlaması ve manevi tazminattan başka) tellalden, ve gayrimenkul malikinden (ve de yetkisiz temsilciden) cezai şart isteyemez; ancak yetkisiz temsilci olan gayrimenkulü satacağını bildiren diğer kişiden, şartları varsa uğradığı zararın tazminini isteyebilir kanaatindeyim..