Alıntı: Yazan av.m.taçyıldız Merhaba değerli meslektaşlarım. Müvekkil 01.12.2008 yılında yaptığı 5yıllık kira sözleşmesiyle bir işyerini 600tl'ye kiralıyor. Sözleşmede kira bedeli 2009yılında 600, 2010 yılında 700 ve 2011 yılında 800tl olarak kararlaştırılıyor. Daha sonra müvekkil aynı çevredeki benzer işyerlerinin kirasının 400tl olduğunu öğreniyor. Uyarlama davası mümkün gözükmüyor. Şimdi bu kira bedelinin emsallerine uygun hale getirilmesi için başvurabileceğimiz bir dava var mı? Varsa hukuki sebepleri nelerdir? Cevap veren herkese çok teşekkür ederim.

Sorunuzu -müvekkilinize- şu şekilde soralım: 2008 yılında 5 yıllık sözleşme yapıyor ve kira bedellerini müteakip yıllarda 600, 700, 800-TL olarak belirlemişken 2011 yılında kiraların çok artması sonucu aynı çevredeki emsal işyerlerinin kiralarının 1600-TL olması durumunda evsahibinin kira arttırım talebine müvekkiliniz ne yanıt verecekti?

Kira sözleşmesinin 5 yıllık yapılması ve kira bedellerinin her yıl için ayrı ayrı belirlenmesi zorunlu bir işlem değildi, sözleşmeyi 1 yıllık yapabilirdiniz veya 1 yıllık sözleşme talep eden bir evsahibi bulabilirdiniz. 5 yıllık bir sözleşmede 5 yıl sonra ödediğiniz kira emsalin altında da kalabilir, üstüne de çıkabilir bu gayet normaldir ve her iki taraf için de bir risktir. Bu riski almak istemeyen bu sözleşmeyi imzalamaz. Sözleşmeyi imzalayan ise artık "emsal kiradan" bahsedemez.

Hukuki gerekçeye dönecek olursak uyarlama davaları Borçlar Kanunundaki "sözleşme serbestisi" ilkesine getirilen ve ona aykırı davalar niteliğinde bulunduğundan ve genel kural da "uyarlama" değil, "akde vefa" olduğundan uyarlama davaları ancak çok istisnai hallerde, hiçkimsenin sonucunu önceden kestiremeyeceği veya korkunç adaletsiz sonuçların ortaya çıktığı durumlarda uygulanabilir, "emsal kiraların farklı olması" uyarlama davası için bir gerekçe değildir.

Müvekkilinize benim naçizane önerim, bu sözleşmeden ders çıkarıp bir dahaki sefere 5 yıllık sözleşme yapmamayı düşünmesidir.