T.C. YARGITAY
14.Hukuk Dairesi

Esas: 2008/29
Karar: 2008/3194
Karar Tarihi: 13.03.2008

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI - TEMLİK İŞLEMLERİNE DAYALI ARSA PAYI DEVRİ KARŞILIĞI İNŞAAT YAPIM SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN DAVA - ARSA SAHİBİ İLE YÜKLENİCİ ARASINDA ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI OLDUĞU - DAVANIN YÜKLENİCİYE YÖNELTİLMESİ GEREĞİ

ÖZET: Asıl ve birleşen davanın davacıları satış vaadi sözleşmelerine dayanmıştır. Bu sözleşmeler aslında, yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir. Temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Görüldüğü üzere, alacağın temliki işleminde, temlik yoluyla alacağa hak kazanıldığının arsa sahibine (davalılara) temlik işleminin varlığının ispatı ise yükleniciye karşı olmalıdır. Denilebilir ki, bu tür temlik işlemlerine dayalı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Böyle olunca, davanın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisine yöneltilmeden görülüp sonuçlandırma olanağı yoktur.

(818 S. K. m. 162, 163, 167, 364)

Dava: Davacı Sadık Hayri Önder vekili tarafından, davalılar Taki Arslan vd. aleyhine 01.11.2004 gününde verilen dilekçe ile davacı Sultan Turgut vekili tarafından davalılar Taki Arslan vd. aleyhine 13.05.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine davaların birleştirilmesine karar verilmiş, yapılan duruşma sonunda; davacı Sadık Hayri Önder'in davasının reddine, birleştirilen dava davacısı Sultan Turgut'un davasının kabulüne dair verilen 08.05.2007 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı Sadık Hayri Önder vekili ile davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Karar: Asıl ve birleştirilen davalar yüklenicinin temliki işleminden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahibi mirasçıları, yüklenicinin temlike konu bağımsız bölümü kazanmadığını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, birleştirilen davada önceki tarihli temlik işlemine dayanıldığından birleştirilen davanın kabulüne, kat irtifakı kurulan yapıdaki 2 numaralı bağımsız bölümün birleştirilen davanın davacısı Sultan Turgut adına tescilini, asıl davacı Sadık Hayri Önder tarafından açılan davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, asıl davanın davacısı Sadık Hayri Önder ile arsa sahibi davalılar Osman Aslan mirasçıları temyiz etmiştir.

Asıl ve birleşen davanın davacıları 06.05.1994 ve 04.11.1996 tarihli satış vaadi sözleşmelerine dayanmıştır. Bu sözleşmeler aslında, yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür. Esasen arsa sahibinin kural olarak BK. m 364 uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. BK. m 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir;

Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (BK. m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (BK. m.163) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Fakat temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve defilerde bulunmak imkanına sahiptir.

Gerçekten, BK. m.167'ye göre <Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir>. Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Görüldüğü üzere, alacağın temliki işleminde, temlik yoluyla alacağa hak kazanıldığının arsa sahibine (davalılara) temlik işleminin varlığının ispatı ise yükleniciye karşı olmalıdır. Denilebilir ki, bu tür temlik işlemlerine dayalı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan davalarda arsa sahibi ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Böyle olunca, davanın 09.08.1993 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan Hatice Taşlı'ya yöneltilmeden görülüp sonuçlandırma olanağı yoktur.

Mahkemece taraf teşkilindeki eksiklik tamamlanmalı, çekişme yüklenici de taraf olduktan sonra onun da huzuru ile görülüp sonuçlandırılmalıdır. Eksik taraf teşkili ile karar kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenle BOZULMASINA, bozma nedenine göre asıl davacı ile davalı arsa sahibi mirasçılarının diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 13.03.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları