SÖZLEŞME


1- TARAFLAR VE KANUNİ İKAMETGAHLARI :

MADDE 1 – TARAFLAR

ARSA SAHİBLERİ :

TEBLİGAT ADRESİ :

VERGİ DAİRESİ :

VERGİ NUMARASI :

(Bundan sonra arsa sahibi olarak anılacaktır.)

YÜKLENİCİ :

TEBLİGAT ADRESİ :

VERGİ DAİRESİ :

VERGİ NUMARASI :

(Bundan sonra yüklenici olarak anılacaktır.)

İş bu sözleşmede …………Arsa Sahibi, ………………………….. A.Ş. ise
Yüklenici olarak anılacaktır.

2- SÖZLEŞMENİN KONUSU :

Arsa Sahibine ait İstanbul ili , Ümraniye İlçesi, ….. pafta ...ada …. Parsel sayılı …… m2 taşınmazda inşaata müsait ve açık arazi üzerinde Sarıgazi Belediyesi İmar Müdürlüğünün vereceği imar durumu, onaylı inşaat projesi, sözleşme hükümleri, eki teknik şartname esasları dahilinde, kat karşılığı sistemine göre yeni konut ve dükkan binalarının, açık ve kapalı ortak kullanım alanlarının, bütün ortak sosyal tesislerin ve çevre düzenlemesinin yapımı ve sözleşme konusu edimlerinin karşılıklı olarak yerine getirilmesi haline,tarafların hukuki hak ve vecibeleri iş bu sözleşme konusunu teşkil eder.

İş bu sözleşme, başlangıcından, iskanı alınıp yani alt yapısı bitmiş, elektrik, su, doğalgaz, atık su tesisat bağlantısı, cevre düzenlemesi ve bütün ortak sosyal tesisler bitirilmiş tam ve mükemmel olarak anahtar teslimi yapılana kadar her türlü masraf harç resim ve vergilerin Yüklenici tarafından karşılanarak arsa sahibine ait konutların ( ……… paya tekabül eden ) ve dükkanların (……./1000 paya tekabül eden) teslimi karşılığında , yükleniciye ait konutların (……/1000 paya tekabül eden) ve dükkanların (……../1000 paya tekabül eden) yükleniciye intikali amaçlandığından, bu amaca aykırı her türlü yorum, hüküm madde ve uygulama geçersiz olacaktır.

Sözleşme müzakerelerine başlandığı tarihinden sonra, ilgili yasa ve mevzuatlardaki değişiklikler nedeniyle
ve/veya Projelerin ilgili Belediyesi’nce onaylanmasında inşaata esas toplam emsal değerinde artmaya veya
eksilme olması durumunda, paylaşım da, taraflara aynı şekilde yansıtılır.


3- PROJELER :

İlgili Belediyece verilen mevcut imar durumu, imar plan notları çerçevesinde Arsa ve arazi etütleri ile vaziyet planı dahil olmak üzere avan proje, mimari, statik, tesisat, alt yapı ve peyzaj projeleri bütün masraf ve ücretleri ile kendisine ait olmak üzere yüklenici tarafından hazırlanacak ve mal sahibinin onayına sunulacaktır.
.
Projelerde İmar yönetmeliklerinin müsaade ettiği azami irtifa, azami bina alanı, asgari komşu yaklaşım mesafeleri uygulanacaktır.
İmar hükümlerinin değişmesi durumunda da, yine yönetmeliğin müsaade ettiği azami irtifa, azami bina alanı, azami kat adedine göre projeler düzenlenecektir.

Yüklenici, imar mevzuatına uygun olarak yapılacak binanın avan projesini hazırlayarak arsa sahibinin onayına sunacaktır. Arsa sahibinin yazılı onayını aldıktan sonra imar mevzuatına göre inşaat ruhsatını istihsal edecektir. Hazırlanacak proje, sözleşmenin eki olarak taraflarca imzalanan ekteki avan projenin tatbikat projesi halinde olacak ve avan projede belirtilen kullanma mahalleri, net taban alanı ölçüleri, asgari olarak tatbikat projelerinde sağlanacaktır.

Yüklenici işbu sözleşmedeki şartlar dairesinde inşaatı anahtar teslimi olarak ( tesisatların her türlü testleri yapılarak müspet netice alınması, iskan müsaadesinin istihsal edilmesi, cins tashihi yapılması, arsa sahibinin dilediği şahıslar adına kat mülkiyetinin kurulması, tüm bağımsız bölüm ve ortak yerlerin elektrik, su, doğalgaz sayaçlarının da takılmış olarak tam kullanılmaya hazır ve cevre düzenlemeleri yapılmış bir şekilde kat maliklerine tefrik edilen dairelerin ve dükkanların kat mülkiyeti tapularının teslim edilmesi) yapmayı taahhüt etmiştir.

4- BÖLÜŞÜM ORANLARI :
4.A.Genel Paylaşım oranı :
Sözleşme konusu arsanın halihazır ki imar durumu konut alanı olup; tarafların birlikte çabaları
ile kısmen konut ve kısmen Ticaret alanına dönüştürülmesinin sağlanması halinde ; konut ve işyerleri bu sözleşmenin 4.B ve 4.C maddesinde belirtildiği şekilde paylaşılacaktır. Sözleşme konusu
arsanın halihazır ki imar durumuna göre sadece konut yapılması halinde; yapılacak konutların %.......’i (……/1000 paya tekabül eden) arsa payı olarak arsa sahibine; % ….. i (…../1000 paya
tekabül eden), inşaat yapım bedeli olarak Yükleniciye ait olacaktır.

4.B.Dükkanların paylaşımı:

İstanbul İli Ümraniye İlçesi Sarıgazi Belediye sınırları içerisinde kain tapuda … pafta, --- ada, ….. parsel
üzerinde kayıtlı ….. m² yüzölçümlü arsa üzerinde emsale dahil inşaat alanının bir kısmında muhtelif
büyüklüklerde dükkanlar yapılacak ve bu dükkanlar taraflar arasında ayni olarak paylaşılacaktır.

Yapılacak dükkanların %.........’i, (……/1000 paya tekabül eden) arsa sahibi payı olarak arsa sahibine;
%.......’i, (…../1000 paya tekabül eden) inşaat yapım bedeli olarak Yükleniciye ait olacaktır.
Taraflar yukarıda belirtilen dükkan paylaşımlarında mutabık kaldıklarını kabul ve beyan ederler.

Yüklenici ve Arsa Sahibi arasındaki dükkan paylaşımı, inşaat ruhsatı alındıktan sonra tasdikli projeye göre
kat irtifaklarının kurulması akabinde taraflar mutabık kalarak yapacaklardır.Sermaye Piyasası
Kurulunca belgeli bir gayrimenklu değerleme şirketine dükkanların kat, konumu ve şerefiyesine göre
değerlemeleri yaptırılacak, bu değerleme çerçevesinde blok bazında ve dükkan çeşitliliğine uygun iyi
niyet ve adalet prensibine riayet edilerek paylaşım gerçekleşecektir.

Bu dükkanların taraflar arasında paylaşımı Kat irtifaklarının kurulması ile birlikte taraflar arasında bağımsız
bölüm numaraları tespit edilerek yapılacak ve bu paylaşım Noterde bir paylaşım tutanağı ile taraflar arasında
imza edilerek bu sözleşmeye eklenecektir.
Taraflar hazırlanacak bu paylaşım tutanağının bu sözleşmenin eki olduğunu şimdiden kabul ederler.

Sözleşme müzakerelerine başlandığı tarihinden sonra, ilgili yasa ve mevzuatlardaki değişiklikler nedeniyle
ve/veya Projelerin ilgili Belediyesi’nce onaylanmasında inşaata esas toplam emsal değerinde artmaya veya
eksilme olması durumunda, paylaşım da, taraflara aynı şekilde yansıtılır.

Taraflar; inşa edilecek işyerlerinin tamamının kiraya verilmesi ve aynı zamanda Alışveriş merkezinin
yönetimini de üstlenmek amacıyla, yüklenicinin %........ ve arsa sahibinin % … oranında hissedar olacakları
ancak yönetimde eşit söz sahibi olacakları bir Anonim Şirket kuracaklarını ve uhdelerinde bulundurdukları
işyerlerinin yönetimini 15 yıl süreyle iş bu şirkete devredeceklerini peşinen kabul ve beyan ederler.
Taraflardan herhangi biri diğer tarafın muvafakati olmadan payına düşen işyerlerinden hiç birini
(% 51’nden büyük hisselerine sahip oldukları ya da doğrudan kontrol ettikleri iştirakleri hariç olmak üzere)
satamaz,kiraya veremez, gayrimenkulün mülkiyetini nakleden, sınırlayan hukuki işlem yapamaz.

4.C.Konutların Paylaşımı

İstanbul İli Ümraniye İlçesi Sarıgazi Belediye sınırları içerisinde kain tapuda …. pafta, --- ada, …. parsel
üzerinde kayıtlı …… m² yüzölçümlü arsa üzerinde emsale dahil inşaat alanının bir kısmında muhtelif
büyüklüklerde konutlar yapılacaktır. Yapılacak konutları %...’i (…../1000 paya tekabül eden) arsa payı
olarak arsa sahibine; % …… i (…/1000 paya tekabül eden), iş bu sözleşmeye konu inşaat bedeli olarak
yükleniciye ait olacaktır.
Taraflar yukarıda belirtilen konut paylaşımlarında mutabık kaldıklarını kabul ve beyan ederler.

Yüklenici ve Arsa Sahibi arasındaki daire paylaşımı, inşaat ruhsatı alındıktan sonra tasdikli projeye göre
tarafların mutabakatı ile yapılacaktır. Yüklenici ve Arsa Sahibi arasındaki dükkan paylaşımı, inşaat ruhsatı
alındıktan sonra tasdikli projeye göre kat irtifaklarının kurulması akabinde taraflar mutabık kalarak
yapacaklardır.Sermaye Piyasası Kurulunca belgeli bir gayrimenklu değerleme şirketine konutların
kat, konumu ve şerefiyesine göre değerlemeleri yaptırılacak, bu değerleme çerçevesinde blok
bazında ve konut çeşitliliğine uygun iyi niyet ve adalet prensibine riayet edilerek paylaşım
gerçekleşecektir.
Bu dairelerin taraflar arasında paylaşımı Kat irtifaklarının kurulması ile birlikte taraflar arasında bağımsız
bölüm numaraları tespit edilerek yapılacak ve bu paylaşım Noterde bir paylaşım tutanağı ile taraflar arasında
imza edilerek bu sözleşmeye eklenecektir.
Taraflar hazırlanacak bu paylaşım tutanağının bu sözleşmenin eki olduğunu şimdiden kabul ederler.

Sözleşme müzakerelerine başlandığı tarihinden sonra, ilgili yasa ve mevzuatlardaki değişiklikler nedeniyle
ve/veya Projelerin ilgili Belediyesi’nce onaylanmasında inşaata esas toplam emsal değerinde artmaya veya
eksilme olması durumunda, paylaşım da, taraflara aynı şekilde yansıtılır.

5- GAYRIMENKUL’ÜN YÜKLENİCİYE TESLİMİ :

İşbu sözleşmenin konusunu teşkil eden arsa, yine iş bu sözleşme hükümlerine göre boş olarak karşılıklı yapılan bir tutanakla bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 10 gün içinde Yükleniciye teslim edilecektir. Yükleniciye teslim edilmezse, teslim edilene kadar geçen süre inşaat süresine eklenecektir.

6- TAŞINMAZ SATIŞ VAADI VE KAT KARŞILIĞI İNŞAAT TAAHHÜDÜ :

6-A- Arsa sahipleri iş bu sözleşmedeki şartlarla ve bölüşüm oranlarıyla sahibi bulunduğu sözü edilen arsayı;
Konutlar için …../1000 hisseyi ve yine dükkanlar için …../1000 hisseyi kendi uhdelerinde tutmak kaydıyla ; konutlar için …/1000 hisseyi ve yine dükkanlar için …/1000 hisseyi ………….YTL.(…….:….YENİ TÜRK LİRASI ) bedel üzerinden yine iş bu sözleşme hüküm ve şartlarıyla yükleniciye satmayı vaat ve kabul eder.
Yüklenici de, iş bu sözleşmedeki şartlarla ve bölüşüm oranlarıyla sözü edilen arsa üzerine yapacağı inşaat
bedeli Karşılığında; Konutlar için …/1000 hisseyi ve yine dükkanlar için …./1000 hisseyi ………….YTL.(…….:….YENİ TÜRK LİRASI ) bedel üzerinden, yine iş bu sözleşme hüküm ve şartlarıyla
satın almayı kabul eder.

Satış bedeli Arsa sahibine para olarak ödenmeyecek, Yüklenici satış bedeli karşılığında arsa sahibine konutlar için …./1000 oranında ve yine dükkanlar için ../1000 oranındaki arsa paylarını karşılayan ve tasdikli uygulama projesinde yer alan bağımsız bölüm listesiyle belirlenmiş ve bölüşülmüş bulunan bağımsız bölümleri iş bu sözleşme onaylı inşaat projesi ve teknik şartnameye uygun olarak kat karşılığı inşaat esaslarına göre yapıp fiilen teslim etmek ve anahtarlarını vermek ve yapı kullanma belgesi (iskan ruhsatını ) alınması suretiyle inşaat taahhüdünü yerine getirmiş olacaktır.

Yüklenici, Arsa sahiplerinin onayı alınmış projeyi en kısa zamanda tasdik ettirip yapı ruhsatı alındıktan sonra Kat irtifakı Tapuda tesis edilecek ve bütün takip ve masrafları yükleniciye ait olacaktır. Yasal harçların tümünü yüklenici ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

6-B- Taraflar arasında kat irtifaklı arsa paylı bağımsız bölümlerin ne suretle paylaştırılacağı dükkanlar için iş bu sözleşmenin 4. maddenin B bendinde ve daireler için 4.maddenin C bendinde, Arsanın imar durumunun değiştirilememesi halinde, iş bu sözleşmenin 4.maddesinin A bentinde belirtildiği şekilde paylaşım yapılacaktır.Kat irtifakı kurulurken , Yükleniciye ait daireler …/1000 hisseyi ve dükkanlar …/1000 hisseyi teşkil edecek şekilde irtifaklandırılacak, geri kalan; daireler için …./1000 hisse ve dükkanlar için …/1000 hisse arsa payı arsa sahiplerine ait olan bağımsız bölümlere ait olacaktır.
İlgili Belediyece projeler tasdik edildikten sonra bağımsız bölüm listesi ve hisse dağılımı yüklenici ve Arsa
sahibi arasındaki hisseleri oranında dağıtılacaktır.

7- İNŞAATIN SÜRESİ :

İnşaatın ikmali ve eksiksiz teslimi uygulama projesine göre alınacak inşaat ruhsatının alınmasından itibaren 30 aydır. Yüklenici, arsa imarının değiştirilmesi, tevhit,tefrik vs. işlemlerin yapılmasından başlamak üzere 6 (Altı) ay içinde inşaat ruhsatını alacaktır.
İnşaatın tamamlanıp fiilen teslim edilmesi yapı kullanma belgesi (iskan ruhsatı) alınması ile inşaat bitmiş sayılır.
Eğer yüklenici 30 ayda inşaatı bitiremediği taktirde geciken her ay için arsa sahiplerine 8. maddesindeki cezai şartı ödemeyi kabul ve taahhüt eder. İnşaatın fiilen kullanılır halde teslimi yapı kullanma belgesi (iskan ruhsatı) alınması ile tazminat ödemesi sona erer.

Savaş, deprem, seferberlik, yapı işlerini kapsayan genel grev, ilgili resmi kurumların inşaatı durdurması gibi hallerde ortaya çıkabilecek mücbir sebep nedeni ile olabilecek aksamalarda aksamaların süresi inşaat süresine eklenir ve bu süre içinde aylık tazminat ödenmez.

8- CEZAİ ŞART :

Taraflardan herhangi biri işbu sözleşmenin imzalanmasında sonra ve tapu devrinden önce kısmen yada
tamamen cayamaz. Tapu devrinden sonra taraflardan herhangi biri işbu sözleşmeden cayamaz.İş bu
sözleşmeden cayan taraf, diğer tarafa cayma tazminatı olarak beşmilyon amerikan doları cayma tazminatı
ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
İnşaatın, işbu sözleşmenin 7. maddesinde tayin edilmiş süre sonunda işbu sözleşmede tanımlandığı şekilde arsa sahibine teslim edilmemesi halinde yüklenici, arsa sahibinin payına düşen toplam brüt inşaat alanının beher metre karesi için 2 (iki) USD /ay(iki USD/ay) ödemeyi peşinen kabul ve taahhüt eder. Yüklenici hiçbir suretle bu cezai şartın tenzili gerektiği iddia ve talebinde bulunmamayı peşinen kabul ve taahhüt eder.

9- İŞLERİN YAPILMASINDA UYULACAK ESASLAR

Bu sözleşme konusu işlerin yapılmasında YÜKLENİCİ;

• Sözleşme ve eklerindeki esaslara,
• Onaylanacak uygulama ve detay projelerine,
• Bayındırlık ve İskân Bakanlığı Yüksek Fen Kurulu Başkanlığının;
a. Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesine,
b. Bayındırlık İşleri Genel Teknik Şartnamesine,
c. Bayındırlık İşleri Genel ve Özel Şartnamelerine,
d. Bayındırlık İşleri Tesisat İşleri Genel ve Özel Şartnamelerine
• İstanbul Büyükşehir Belediyesi Peyzaj Teknik Şartnamesine,
• Afet İşleri Yönetmeliğine,
• Diğer ilgili kurumların Teknik Şartnamelerine,
• Mahalli İdarelerin ve ilgili Kurumların Yönetmeliklerine,
• Türk Standartları Enstitüsü Şartnamelerine, ek ve değişiklilerine uygun birinci sınıf işçilikle inşaat yapmak zorundadır.

10– YÜKLENİCİNİN BORÇ VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ :

A) Yüklenici, iş bu anlaşma ile yapımını yüklendiği inşaatı, plan ve projesi ile inşaat ruhsatına ve sözleşmede belirlenecek teknik şartlara uygun şekilde ANAHTAR TESLİMİ inşa edecektir. “Anahtar Teslimi”nden amaç, inşaatın projeye uygun olarak bitirilmesi ve teknik şartnamede
belirtilenlerin yerine getirilmesi ve tesisatlarının her türlü testlerinin yapılarak olumlu sonuç alınması, çevre düzenlemesinin bitirilmesi ve iskan izni için başvurulmasıdır.

B) İş bu sözleşmenin ana konusunu teşkil eden kat karşılığı inşaat borcu dışında yüklenici bu sözleşmenin imzası sebebi ile Arsa sahiplerine ayrıca herhangi bir bedel ödemeyecektir.

C) Arsa sahibi ile yüklenici arasında arsa payı karşılığı kat yapımı esnasında ”Anahtar Teslimi” şeklinde anlaşma yapıldığından, İnşaat temel üstü ruhsatlarının alınması ile ilgili olarak Belediye Gelirleri Kanunu gereğince ödenecek vergi, resim ve harçlar, yapı kullanma izni (İskan Müsaadesi) nin alınması sırasında belediyeye ödenecek yapı kullanma izin belgeleri harçları ve giderleri, İnşaatta çalışacak işçilerin, kalfaların, mühendis ve mimarların, sürveyanların, teknik personelin, alt hakedişleri, Sosyal Sigorta primleri, vergi stopajları, ikramiyeleri, tazminatları ve hakları,bu sözleşmenin imzasından itibaren arsa sahipleri tarafından yükleniciye verilecek vekaletnamelerin ve sair belgelerin noter masrafları, Kat Mülkiyetinin kurulmasıyla ilgili noter harçları ile bu sözleşmenin imza tarihinden itibaren, tüm emlak vergileri, iskandan sonra cins tashihi için gerekli vergi ve harçlar, tapu harçları, binaların tamamlanıp iskan safhasına gelindiğinde ödenmesi gereken harç ve vergiler ve sair giderler gibi, sözleşmenin imzalanmasından iskan belgesinin alınmasına kadar inşaatın yapımına ait tüm giderleri yüklenici karşılayacaktır. Yüklenici bu yapılaşma nedeniyle vergi, Sosyal Sigortalar ve İş mevzuatı ile öteki her türlü yasal düzenlemeden doğan tüm yükümlülükleri üzerine almış olduğu gibi, özellikle İmar yasası ve yönetmeliklerine aykırılıktan doğabilecek tüm hukuki ve cezai sorumlulukları da üzerine almıştır.

D) Bu sözleşme tarihinden başlayarak inşaatın eksiksiz ve kusursuz olarak Arsa sahibine teslimine kadar
geçecek süre içerisinde proje ve planların tanzimi ve onama giderleri, etüt danışmanlık, mimarlık ve
mühendislik harcamaları, her türlü noter , ruhsat harç ve resimleri , giderleri ve proje tasdik ruhsat
harçları, ve bilcümle giderleri kat irtifakı nedeni ile ödenecek harç ve giderler, asansör, elektrik, doğalgaz,
kalorifer, elektrik ruhsatı ve harçları , nitelik vergisi harçları ve masrafları yükleniciye aittir. Tümünü
yüklenici ödemeyi kabul ve taahhüt eder.
Bu sözleşme hükümleri gereğince kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile satışı yapılacak arsanın tapu devri ve
takriri, cins tashihi yapılırken Arsa sahibine kendi hissesi ve bağımsız bölümleri ile ilgili olmak üzere
tahakkuk edebilecek emlak alım vergileri, tapu harçları, cins tashihi vergileri ve bunların tüm masrafları ile
inşaatın devamı süresince iskan alınana kadar tüm vergi ve harç yasaları gereğince yeniden çıkarılacak tüm
vergi ve harçlardan , Arsa sahibi tarafından ödenmesi gereken tüm vergi ve harçlar dahi yüklenici
tarafından ödenecektir. Ayrıca arsa ve bina vergileri, kat mülkiyeti vergi harçları ve masrafları dahi
yükleniciye aittir. Yukarıda sayılan ve sehven yazılmayan tüm harç ve giderlerin tümünü yüklenici
ödemeyi kabul ve taahhüt eder.

E- Pay devri dolayısıyla doğabilecek tapu harcamaları Arsa sahiplerinin ve yüklenicinin bağımsız
bölümlerinin kullanılır halde fiilen teslimine kadarki süre içerisinde oluşacak iki tarafa ait olabilecek yıllık
Emlak Vergileri her türlü malzeme, nakliye, taşeronluk, işçilik bedelleri, iş kazaları ve benzerleri
dolayısıyla doğacak sigorta, tazminat ve cezaları şantiye ve binalara alınacak su, elektrik, doğalgaz tesisi
masrafları, kanal bağlantı ve harçları, kollektör ve kanal katılma payları ve sayılan işlerle ilgili her türlü
giderler yükleniciye ait olacaktır. Vergi, Harç ve giderlerin tümünü yüklenici ödemeyi kabul ve taahhüt
eder.

F- Yüklenici 1479 sayılı yasanın 74 ve 76. maddelerine göre hazırlanan “ Yapı İşlerinde İşçi Sağlığı
ve İş Güvenliği Tüzükleri” hükümleri ile eklerinden sorumludur. İnşaat süresince gerçekleşebilecek
kazalardan ve bu kazaların sebep olacağı zararlardan doğrudan doğruya yüklenici sorumlu olacaktır.

G- Sosyal Sigortalar Kurumu işyeri numarası yüklenici adına alınacak ve inşaatta çalışan işçi, usta ve
personelin sigorta primleri ve gelir vergisi stopajları ve bilumum ücretler ve giderler yüklenici tarafından
ödenecektir.

H- Belirtilen hizmet, harç, vergi, prim ve benzeri rayiç tutarlarında ya da enerji fiyatlarında yahut
malzemede doğacak artışlar içinde yüklenici herhangi bir talepte bulunamaz, keza bu sözleşmede
öngörülmemiş ya da unutulmuş dahi olsa inşaatla ilgili olarak çıkabilecek her türlü gider, vergi, resim ve
harçlar ile otopark harçları yükleniciye ait olacaktır.Yüklenici tümünü ödemeyi kabul ve taahhüt eder .

I-Sözleşmenin imzası anından, yapı kullanma belgesinin alınması ve S.S.K. ve GVD. nezdinde
ilişkilerin kesilmesi, kat mülkiyetinin kurulması anına kadar, yüklenici fiyat artışlarını ileri sürerek Arsa
sahiplerinden bu sözleşme hükümleri dışında herhangi bir istemde bulunamaz.

J- Yüklenici inşaatı sözleşme teknik şartname ve uygulama projesi ve bunun eklerine ve fen ve sanat
kurallarına göre yapmaya zorunludur. Teknik şartnamenin iş kalemlerinde veya malzemesinde, ancak
tarafların yazılı mutabakatı ile değişiklik yapılabilir.

K- Yüklenici; kat mülkiyeti kanunu hükümlerine uygun şekilde hazırlanacak yönetim planını kat irtifakı
kurulması sırasında tapu siciline tescil ettirecektir. Bağımsız bölümlerin iskanı alındıktan sonra, takip eden
aydan itibaren tüm binaların yönetim planı esasına uygun olarak yöneticiler ve site yönetimi tesis
edilecektir. Sosyal tesisler (açık havuz,kapalı havuz, sauna ,fitness ve aero step alanları ve kafeterya, spor
sahaları v.b) işletimini yüklenici bir yıl müddetle tam ve eksiksiz üstlenecek ve /bir yıl sonunda site
yönetimine tefriş bedeli Yükleniciye ödenerek devredecektir. İş bu alanlar tamamen sitedeki daire
maliklerine ait olup, başkalarının ve üçüncü şahısların kullanımına izin verilmeyecektir

L- Yüklenici, arsa sahiplerinin yazılı onayı olmaksızın; her ne sebep ve bahane ile olursa olsun, sözleşme
konusu işi kısmen ya da tamamen başkalarına devredemez, ciro edemez.Ancak iş ve imalatların yapımında
alt taşeron kullanabilir.

M- Yüklenici, inşaatı bitirip, arsa sahibine teslime kadar olan süreç içerisinde yapılacak yapılaşma ile ilgili
olarak bütün sigorta risklerine (Deprem, Yangın, Terör ve Kötü Halk Hareketleri, vs.) karşı "İnşaat ALL-
RİSK SİGORTASI"nı Sigorta Eksperi tarafından tespit edilecek bedel üzerinden yaptıracaktır. Bu
sigortaya ilişkin her türlü prim vs. ödemeleri yüklenici tarafından karşılanacak olup, arsa sahibinden hiç bir
bedel talep edilmeyecektir. Ancak yüklenici, sigorta yükümlülüğünü yerine getirmezse, doğabilecek
zararlardan şahsen sorumlu olacağını peşinen kabul eder.

N-Yüklenici, inşaatı, sözleşme, teknik şartname ve uygulama projesi ile bunun eklerine ve geçerli yapım
denetim hükümlerine ve fen ve sanat kurallarına göre yapmaya zorunludur.
Yüklenici, 4708 sayılı yasaya uygun olarak faaliyette bulunan Yapı Denetim Kuruluşu ile imzalayacağı
sözleşmenin bir suretini arsa sahibine verecektir. Yüklenici, Yapı Denetim kuruluşunun yasaya ve
sözleşmeye aykırı davranışları konusunda arsa sahibini en kısa sürede bilgilendirmekle yükümlüdür.
Yapı Denetim Kuruluşunun yasaya ve sözleşmeye aykırı davranışlarından dolayı doğabilecek zararlardan
yüklenici sorumludur. Yine, yüklenici, Yapı Denetim Kuruluşu ile arasında akdettiği sözleşme şartlarına
uymadığı, Yapı Denetim Firmasına ödemesi gereken ödemeleri yapmadığı ya da aralarındaki sözleşmeyi
ihlal ettiği durumlarda ortaya çıkabilecek zararlardan sorumlu olacaktır.
Teknik şartnamenin iş kalemlerinde veya malzemesinde taraflar ancak yazılı anlaşırlarsa değişiklik
yapılabilir. Sözleşmeye, teknik şartnameye, onaylı proje ve fenni şartlara, taraflarca üzerinde anlaşılmış
detaylara ve malzeme kabullerine aykırı imalat kesinlikle yapılmayacak, yapılmış olanlar var ise bunlar
kendisine bildirildiğinde 15 gün içinde yüklenici tarafından düzeltilecek ya da yıktırılarak yerine yenisi
yaptırılacaktır.
Arsa sahibi, teknik şartnamede yazılı vasıfların üzerinde vasfa sahip bir mal talep ettiği takdirde, şartnamede
belirlenmiş olan ile talep ettiği mal arasındaki maliyet farkını vermek suretiyle, o imalatın yapımına
başlanmadan üç ay önceden önce bildirmek ve fiyatında mutabık kalmak şartıyla istediği ürünün inşaatta
kullanılmasını yükleniciden talep edebilir. Bu sözleşmenin eki teknik şartname, sözleşmenin mütemmim
cüzü olup, ihlali, sözleşmeyi ihlal sayılacaktır.

O- Yüklenici, arsa sahibinin yazılı onayı olmaksızın sözleşme konusu işi kısmen ya da tamamen başkalarına
devir ya da ciro edemez. Arsa sahibinin devre muvafakat etmiş olması halinde dahi ( ki muvafakat ancak
yazılı olabilir ) bu devir, yükleniciyi bu sözleşme ile yüklendiği vecibelerden kurtarmaz. Yüklenici, 2. el
Yüklenicinin yaptığı iş, hareket ve inşaatın tamamlanmasından doğrudan doğruya sorumludur.
Bu Sözleşme kapsamındaki işlerin, Sözleşmenin imzalanmasından işin bitimine kadar geçen süre içindeki
sözleşmenin düzenlenmesi, uygulanması, yürütülmesi, hizmete girmesi, kabulün yapılması vb. ile ilgili;

• Toprak döküm yerleri bedel ve harçları,
• Devlet ve Belediyelere ait her türlü vergi, resim, harç, fon ve hizmet karşılığı vb. bedeller,
• Noter masrafları,
• Sosyal Sigorta primleri,
• Sözleşmenin noterce tasdik tarihinden sonra yeniden konacak vergi ve resimler,
• Sözleşme konusu işin tamamlanması için gerekli tüm vergi, resim, harç, fon ve benzeri giderler.
YÜKLENİCİ’ ye aittir.

11- ARSA SAHİPLERİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

a) Arsa Sahipleri, sözleşme konusu inşaatların yapılacağı arsaları sözleşmenin imzalanmasını müteakip 10
(On) gün içinde şayet önceden kiralama, işgal veya benzeri bir durum var ise bunları temizleyerek arsaları
ayıpsız ve boş bir şekilde bir tutanakla yüklenici veya yetkili temsilcisine teslim edecektir.

b) Yüklenici tarafından, Arsa Sahiplerine onay için teslim edilen proje, rapor, iş programı vb.
dokümanlar üzerinde yapılan teknik kontrol veya incelemeler en fazla 10 (on) takvim günü içinde
tamamlanır. Onay konusu işler süresinde cevaplanmazsa, 10.günün sonunda onaylanmış sayılır.
Ancak arsa sahibinin mutabık olmadığı hususlar varsa bu süre içinde yazılı olarak itirazını yapar.
Yüklenici tarafından gerekli düzeltmeler yapıldıktan sonra tekrar arsa sahibinin onayına sunduktan sonra
10 günlük süre yeniden başlar

c) Sözleşmedeki işlerin yürütülebilmesi için gerekli olan tüm vekâletnameleri Yükleniciye veya
göstereceği kişilere yüklenicinin talebini takiben 10 (on) takvim gün içinde verecek, yine Yüklenicinin işin
yürütülebilmesi için gerek duyacağı tüm bilgi ve belgeler talep tarihinden itibaren 10(on)takvim günü
içinde Yükleniciye teslim edilecektir.

12 – DEVİR ve FERAĞ İŞLEMİ :

Vaaz olunan satış vaadi; inşaatın ve mukavelenin teminatı olup aşağıdaki termine ve inşaatın ilerlemesine
göre aşağıdaki şekilde devir ve ferağ olunacaktır :
A-Projelerin onaylanması,şentiye tesislerinin kurularak mobilizasyonun tamamlanması ve blok temellerine
başlanmasında şatış vaadi verilen hisselerin %20’ i Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu
orandaki hisse serbest bırakılacaktır. Kalan yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.
B – Projede yer alan blokların %25’inin kaba iskelet yapısı tamamlandığında ( çatı-duvar hariç) ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu
orandaki hisse serbest bırakılacaktır. Kalan yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

C – Projede yer alan blokların %50’sinin kaba iskelet yapısı tamamlandığında ( çatı-duvar hariç) ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

D – Projede yer alan blokların %75’inin kaba iskelet yapısı tamamlandığında ( çatı-duvar hariç) ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

E – Projede yer alan blokların tamamının kaba iskelet yapısı tamamlandığında ( çatı örtülmüş – duvarlar
örülmüş olarak ) ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

F – Tüm Blokların ,dış sıva ve boyaları ve pencereleri tamamlandığında ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

G – İç sıvalar,sıhhi tesisat,elektrik tesisatı, kombi ve klima altyapısı , su tesisatı,döşeme şapları
tamamlandığında ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 10’u Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

H – Binaların her türlü montaj işleri,kapılar,mutfaklar,dolaplar, klima ve kombi takılıp , zemin ve duvar
kaplamaları ve boyaları diğer işler tamamlanıp teslime hazır hale geldiğinde ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 7’i Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

I– Otopark ve sosyal tesisler(kafeterya, market, sauna, fitness alanı, step-aerobik alanı v.b.) açık ve kapalı
havuz imali ekipman ve aksesuarları ve diğer işler tamamlanıp teslime hazır hale geldiğinde,
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 5’i Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi edecektir

J– Yüklenici, çevre düzenlemesi , çevre yol ve park alanları spor sahaları ve oturma, yürüyüş alanlarıyla
tamamlanmış, ve kullanıma hazır halde sözleşme geçici kabulü yaptırdığında ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 5’i Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır. Kalan Yüklenici hissesi üzerindeki satış vaadi devam edecektir.

K – Yüklenici, kullanıma hazır halde ve yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı ) alındığında ;
Yükleniciye ; satış vaadi verilen hisselerden % 3’i Arsa sahibi tarafından devir ve ferağ ile iş bu orandaki
hisse serbest bırakılacaktır.

L – Yüklenicinin talebi halinde,Yukarıda açıklanan satış vaadi devir ve ferağ oranları tasdikli projelerde gösterilen her bir yapı bloğu
için de uygulanabilir.Bu takdirde tamamlanan yapı bloğunun toplam inşaat içindeki yüzdesi bulunarak,söz
konusu oranlar ,inşa edilen yapı yüzdesi ile muamele edilerek ,serbest bırakılacak hissenin oranı bulunur.

M– İşbu şartların gerçekleşme % leri Yüklenici, Arsa sahibi ve/veya vekilleri ve teknik danışmanı ile
birlikte tespit edilir ve tutanak tanzim ve imza edilir. Tutanak tanziminden itibaren 10 gün içinde Arsa
sahipleri gerekli devir ve ferağ işlemlerini yapacaktır. Yapmadıkları taktirde Yüklenici yazılı bildirimde
bulunur ve inşaat yapımını durdurur. Durma işlemi ile devir muamelesi arasında geçen süre inşaat yapım
süresine eklenir.


13 – MUAYENE – KABUL TESLİM VE TESELLÜM :

A- İnşaat ve bu sözleşme ile ilgili tüm hukuki ve cezai sorumluluklar tamamen Yükleniciye ait ve racidir.
Arsa sahibi proje betonarme ve demir hesaplarını kontrolü ve inşaatın başlangıcından bitimine kadar olan her
safhasında inşaatın her şekilde kontrolünü tayin edeceği fen adamlarınca yaptırılabilecektir. Arsa Sahibi
inşaatın teknik kontrolünü yaptıracağı teknik elemanları iş bu sözleşmenin imzalanması ile 10 gün içinde
Yükleniciye yazılı olarak bildirecektir.Bildirilen bu elemanların dışında başka bir teknik eleman inşaatın
teknik kontrolünü yapamaz. Arsa sahibi ve/veya temsilcileri inşaatı ve şantiyeyi gezip görmek hakkına haiz
olacaktır. İnşaatta mukavele ve teknik şartname hükümlerine uygun olarak yapılmamış uygulamaların
tespiti halinde bu hususlar Arsa sahibi tarafından yazılı olarak 10 içinde Yükleniciye ihbar edilecektir.
Yükleniciden düzeltme ve olumlu cevap alınamaması halinde Arsa sahibinin hakları saklıdır.

B- İşbu sözleşme hükümleri gereğince , İş ve imalatların %95 seviyesinde tamamlanmış olması ya da işin bitmesi halinde; Yüklenicinin 15 gün önce yazılı olarak Arsa sahiplerine
bildirmesi üzerine karşılıklı olarak geçici kabul tarihi tespit edilecektir. Geçici kabul; Yüklenici, Arsa sahibi
ve/veya vekilleri ve teknik danışmanın birlikte oluşturacakları bir kurul aracılığı ile yapılır. Kabule engel bir kusur ve noksan yoksa, bu husus bir tutanakla tespit ve kabul yapılır. Var ise kusurlu ve eksik işler
yine ortak bir tutanak ile saptanır. Tespit edilecek eksikliklerin tamamlanması için Yükleniciye 2(iki) aylık bir süre verilecek ve süre sonunda da tamamlanmaması halinde 8.maddedeki cezai şart kuralları işlemeye başlayacaktır.

C- Yüklenicinin işbu sözleşmeden doğan vecibelerini yerine getirmemesi halinde Arsa sahiplerinin
kullanabileceği haklar geçerlidir. Gecikme cezası inşaatın fiilen teslimi ve yapı kullanma izin belgesi (iskan
ruhsatı) için (vergi,sigorta ilişiksiz belgelerinin alınmış olması dahil)
ilgili mercilere başvuruların yapılması ile sona erer. İdareden kaynaklanan geçikmelerde ceza tahakkuk
etmez.

D- Geçici kabul tarihinden başlayarak bir yıl sonra ise kesin kabul yapılacak olup Yüklenici daha önce bir
tarihte kesin kabul yapılması talebinde bulunmayacaktır. Bu süre içinde ortaya çıkabilecek olan gizli ayıplar
ile eksikliklerin giderilmesini teminen, Yükleniciye devir ve ferağ edilecek 2 adet ( 3+1 ) daire üzerine
250.000 US$ karşılığı YTL miktarlı inşaat teminat ipoteği konulacak ve kesin kabulü müteakip
kaldırılacaktır. Yüklenici bu bedel kadar teminat mektubu verdiği takdirde ipotek kaldırılabilecektir

14- SÖZLEŞMENİN BOZULMASI

a) Yüklenicinin Sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçmesi veya bu sözleşme ve eklerinde
tayin ve tespit edilen vecibeleri yine Sözleşmenin 7.maddesinde yazılı zorlayıcı sebepler olmaksızın yerine
getirmemesi, ya da Yüklenicinin iflası veya borçlarını ödemekte acze düşmesi hallerinde, Arsa Sahipleri, en
az 60 (altmış) gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen Noter aracılığıyla gönderilecek bir ihtar ile
Yükleniciye vecibelerini yerine getirmesini ihtar eder, bu ihtara rağmen aynı durumun devam etmesi
halinde, Arsa Sahipleri sözleşmeyi feshettiğini Yükleniciye tebliğ eder.
Sözleşme bu surette bozulduğu takdirde, Yüklenici 1.000.000.-USD’yi Arsa Sahiplerine ödemekle
yükümlüdür. Bu durumda, Yüklenicinin yapmış olduğu imalat bedeli tespit edilerek nakten ve defaten
yükleniciye ödenir..

b) Aynı şekilde; Arsa Sahiplerinin, Sözleşme yapıldıktan sonra sözleşmeden cayması veya bu sözleşme ve
eklerinde tayin ve tespit edilen vecibeleri yine Sözleşmede yazılı zorlayıcı sebepler olmaksızın yerine
getirmemesi halinde, Yüklenici, en az 60 (altmış) gün süreli ve nedenleri açıkça belirtilen Noter aracılığıyla
ihtarı gönderir. İhtara rağmen aynı durum devam ettiği takdirde, Yüklenici sözleşmeyi feshettiğini Arsa
Sahiplerine tebliğ eder. Sözleşme bu surette bozulduğu takdirde, Arsa Sahipleri müştereken ve müteselsilen
1.000.000.-USD’yi cezai şart olarak Yükleniciye ödemekle yükümlü oldukları gibi, Yüklenicinin o güne
kadar yaptığı harcamaları, menfi ve müspet zararlarını yine müştereken ve müteselsilen Yükleniciye
ödemekle yükümlüdür.
Bu durumda sözleşmenin feshi tarihinden başlayarak 10 (On) gün içinde, Arsa Sahibi ve Yüklenicinin
belirleyeceği bir teknik kurul tarafından, Yüklenicinin o güne kadar yapılmış imalatın değeri,Yüklenici veya
vekilinden alınacak ölçülere dayanarak düzenlenen bir tutanakla belirlenir. Belirlenen tutar yükleniciye
nakten ve defaten ödenir

15 – ÖLÜM VE DEVİR HALİ :

Taraflardan birinin ölümü halinde, varisler işbu sözleşmeyi aynen yürütmekle yükümlü olup, sözleşme
varisler arasında da geçerliliğini korur.


16– ANLAŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ

İhtilaf halinde taraflar öncelikle basiretli iş adamları gibi kendi aralarında anlaşırlar. Anlaşamadıkları
durumda, her iki taraf birer hakem seçerler. Bu iki hakem kendi aralarında bir üçüncü hakem seçerler. Bu üç
hakem kendi aralarında toplanarak ihtilafa çözüm getirirler.Bu durumda oluşacak hakem heyeti HUMK
anlamında hakemlik müessesi değildir.Aldığı kararların hukuki bağlayıcılığı yoktur.
İhtilafın devam etmesi tarafların hakemlerin kararına uymamaları halinde ; İstanbul/Merkez Mahkemeleri
ve İcra Daireleri yetkilidir.



17- YÜKLENİCİYE VERİLECEK OLAN VEKÂLETNAME

Bu sözleşmenin yürütülmesi ile ilgili olarak, Türkiye’ deki bütün resmi ve özel makamlar ile belediyelerde
her türlü muamelenin yapılabilmesi, arsa sahibini temsilen ve arsa sahibi adına hareket etmek, bütün iş ve
işlemleri takip ve yerine getirmek üzere arsa sahibi, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 7 (yedi) gün
içerisinde ve gerektiğinde bu ve benzeri yetkileri içeren aşıda belirtilen noter tasdikli vekâletnameleri
Yüklenici veya Yüklenicinin yetkilendireceği kişiler adına verecektir. Yüklenici vekâletname ile aldığı
yetkileri, kendi mesuliyeti altında şirket müdürü, avukat, danışman ve teknik elemanlar vasıtası ile
kullanabilir.

• Yüklenici, inşaat projelerinin yetkili makamlarca tasdiki ve yapı izin belgelerinin alınmasını müteakip
Arsa üzerinde yer alan ayrı blok yapılarda ve bunların muhtelif daire ve benzeri kısımlarından münferiden
ve müstakilin yararlanma hususunda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca gerekli liste, belge ve
Yönetim Planını hazırlayarak kat irtifak kurulması için ilgili mercilere müracaat edecektir. Hazırlanan liste
Ve Yönetim Planı ile birlikte arsa sahipleri adına kat irtifakı tesis edilecektir. Arsa sahipleri
Tapuda bu işlemlerin Yüklenici tarafından yürütülmesi için bu sözleşmenin imzası ile birlikte
Yüklenicinin veya bildireceği kişiler adına vekâletname verecektir.

• Arsa sahipleri işbu sözleşme kapsamındaki işlerin Yüklenici tarafından yapılabilmesi, ilgili makam
ve merciler nezdinde çap, röperli çap/kroki, imar durumu ve projelerin tasdiki istemlerinde bulunabilmesi,
imar, inşaat ve ruhsat işlerini takip ve intaç etmek için bu sözleşmenin imzalanması ile birlikte bu yetkileri
taşıyan vekâletnameyi Yüklenicinin veya bildireceği kişilerin adına düzenleyerek tevdi edecektir. Bu
konularla ilgili her türlü vergi, resim, harçlar, fon vb. giderler Yükleniciye aittir.

18-TAPUYA ŞERH:

Taraflardan yalnızca birisinin istemi halinde bu sözleşme tapuda şerh edilebilecektir. Kat karşılığı inşaat
şerhi hak sahibinin istemiyle terkin edilebileceği gibi, sözleşmede öngörülen sürelerin geçmesi halinde arsa
sahibinin istemi ile terkin edilebilecektir. Bu işlem ile ilgili tüm masraflar yükleniciye aittir.

19- İKAMETGAH VE TEBLİGAT:
Yüklenici ile Arsa sahipleri arasındaki akdi ilişki kesilinceye kadar, yukarıdaki tebligat adresine yapılacak bildiriler tarafların şahsına bildirilmiş sayılacaktır. Bu adreslerde yapılacak değişiklikler
derhal noter kanalıyla bildirilmediği takdirde veya verilen adreste tarafların bulunmaması hallerinde doğacak sorumluluk adresini bildirmeyene ait olacaktır
20- SÖZLEŞMENİN EKLERİ

Bu sözleşme kapsamındaki işler için Yüklenicinin hazırlayacağı bütün iş programları, ek projeler,
detaylar ve benzerlerinin yanı sıra; teknik şartname, mahal listesi, ilgili imar yönetmelikleri, nazım imar
planı, çevre düzeni planı ve uygulama imar planları, dükkanlarla ilgili paylaşım tespit tutanağı, taraflarca
müştereken kabul edilmiş ve imzalanmış avan proje, İnşaatın dış cephe görünüm çizimleri bu sözleşmenin
ekleridir.

21- YÜRÜRLÜK

Bu Sözleşme; sözleşmenin taraflarca imzalandığı,tarihte yürürlüğe girer 21 maddeden ibaret olan bu
Sözleşme; Arsa Sahipleri ve yüklenici tarafından tam olarak okunup anlaşıldıktan sonra ../…/.2007
tarihinde imza altına alınarak 2 (iki) nüsha olarak düzenlenmiştir.


YÜKLENİCİ ARSA SAHİPLERİ