Alıntı: Yazan Av.Selim Balku Komisyon ücreti normal şartlarda %3 Emlakçıyı devre dırşı bırakırsan + %3 daha ekleyip %6 oluyor. 3 gün içerisinde ödenmezse komisyon bedelinin 3 katı cezai şart sözleşme altına alınmıştır. Soru: Bunlardan hangisi cezai şart? a) % 3 (+ yüzde 6'nın içerisnde bulunan artırım farkı) b) % 9 (yüzde 3'ün 3 katı) c) % 18(yüzde 6'nın 3 katı) Bence cevap (a) şıkkıdır. Cezai şart sözleşmeye aykırı davranış olması durumunda öngörülmüştür. 3 gün içerisinde ödememeye ilişkin cezai şart kabul edilmemelidir. Cezai şartın alınabilmesi için yazılı tellal sözleşmesi olması gerekir. Tellalın sadece evi göstermesi, bedelin tümünü almayı gerektirmez. Soru: Elinizde bulunan belgenin en üstünde büyük harflerle, "alıcı/kiracı bilgi formu" alt bölümünde de "emlak görme belgesi" başlıkları mı atılmış? Kolay Gelsin...

Cezai şartın cezai şartı olmaz bence de...

Ayrıca Sayın Balku'nun belirttiği gibi tellallık hizmetinin verilmiş olması şarttır.

Alıntı: T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 2008/21687 K. 2009/3243 T. 3.3.2009 • TELLALLIK HİZMETİ ( Tellalın Ücrete Hak Kazanabilmesi İçin Yaptığı Hazırlık Sonucu Davalı İle Taşınmaz Maliki Arasındaki Satış Sözleşmesinin Gerçekleşmiş Olması veya Taşınmaz Maliki İle Davalıyı Bir Araya Getirerek Sözleşmenin Kurulmasına Aracılık Etmesi Gerektiği ) • ÜCRETE HAK KAZANMA ( Tellallık Hizmeti - Yaptığı Hazırlık Sonucu Davalı İle Taşınmaz Maliki Arasındaki Satış Sözleşmesinin Gerçekleşmiş Olması veya Taşınmaz Maliki İle Davalıyı Bir Araya Getirerek Sözleşmenin Kurulmasına Aracılık Etmesi Gerektiği ) • CEZA-İ ŞART ( Tellallık Sözleşmesinin Bir Yaptırımı Niteliğinde Olup Onun Yazgısına Tabi Olduğu - Sözleşme Yazılı Şekilde Düzenlendiği İçin Geçerli Olduğu ve Tarafları Bağladığı ) • CEZA KOŞULU MİKTARININ BELİRLENMESİ ( Mahkemenin BK'nun 161/Son Maddesi Hükmünü de Tartışması ve Araştırması Gerektiğinde Bu Miktardan İndirim Yapılıp Yapılmayacağı da Değerlendirilmesi Gerektiği ) 818/m.161, 405 2004/m.67 ÖZET : Uyuşmazlık, tellallık hizmetinin verilip verilmediği noktasındadır. Sözleşmenin kurulmuş olması, ücrete hak kazanılabilmesi için tek başına yeterli değildir. BK'nun 405/1. maddesi gereğince tellalın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı hazırlık sonucu davalı ile taşınmaz maliki arasındaki satış sözleşmesinin gerçekleşmiş olması veya taşınmaz maliki ile davalıyı bir araya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi ve salt bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerekir. Kararlaştırılan ceza-i şart, tellallık sözleşmesinin bir yaptırımı niteliğinde olup onun yazgısına tabidir. Bu sözleşmede yazılı şekilde düzenlendiği için geçerlidir ve tarafları bağlar. Diğer bir ifade ile sözleşmedeki ceza-i şartı içeren bu hüküm satıcı ile alıcı arasındaki taşınmaz malın mülkiyetinin geçirilmesi amacıyla kararlaştırılmamıştır. O nedenle satış akdinin bir yaptırımı olarak değil, açıklandığı şekilde tellallık sözleşmesinin bir yaptırımı olarak taraflarca kararlaştırıldığının kabulü gerekir. Bu durumda davacı ceza-i şarta tekabül eden giderimi isteyebilir. Ne var ki ceza koşulu miktarının belirlenmesinde mahkemenin BK'nun 161/son maddesi hükmünü de tartışması ve araştırması, gerektiğinde bu miktardan indirim yapılıp yapılmayacağı da değerlendirmesi gerekir. Bu giderim saptanırken BK'nun 161/son maddesi de dikkate alınmalıdır. DAVA : Dava dilekçesinde 3400. YTL alacağın yasal faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği düşünüldü: KARAR : Davacı vekili dilekçesinde, müvekkilinin emlak komisyoncusu olduğunu, akde aracılık ettiği halde komisyon ücretini tahsil edemediğini, bu ücretin tahsili amacı ile davalı aleyhine icra takibi yaptıklarını, davalının da bu takibe itirazda bulunduğunu beyan ederek, itirazın iptali ile % 40 inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı savunmasında, davacının komisyonculuk görevini yerine getirmediği için ücrete hak kazanamayacağını ifade etmiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir. Davacı taşınmaz komisyoncusudur. Taraflar arasında geçerli bir tellallık sözleşmesinin bulunduğu uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık, tellallık hizmetinin verilip verilmediği noktasındadır. Sözleşmenin kurulmuş olması, ücrete hak kazanılabilmesi için tek başına yeterli değildir. BK'nun 405/1. maddesi gereğince tellalın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı hazırlık sonucu davalı ile taşınmaz maliki arasındaki satış sözleşmesinin gerçekleşmiş olması veya taşınmaz maliki ile davalıyı bir araya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi ve salt bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerekir. Yargılama sırasında dinlenilen davalı tanığı ( taşınmazı satışa çıkaran kişi ) açık ve samimi beyanında; davacının, dairenin satışı konusunda davalı ile kendisini bir araya getirdiğini, dairenin satışı konusunda anlaşmaya varıldığını, ancak sonradan satıştan vazgeçildiğini ifade etmiştir. Bu durumda davacının davalı ile satıcıyı bir araya getirdiği ve anlaştırdığı sabit olduğu gözetilerek davacı tellala ücretin ödeneceğinin kabulü gerekir. Her ne kadar davalı ile satıcı satıştan vazgeçmişler ise de sözleşmenin 3. maddesi ile belirlenen kararlaştırma cezai şart niteliğindedir ve hukuken geçerlidir. Burada kararlaştırılan ceza-i şart, tellallık sözleşmesinin bir yaptırımı niteliğinde olup onun yazgısına tabidir. Bu sözleşmede yazılı şekilde düzenlendiği için geçerlidir ve tarafları bağlar. Diğer bir ifade ile sözleşmedeki ceza-i şartı içeren bu hüküm satıcı ile alıcı arasındaki taşınmaz malın mülkiyetinin geçirilmesi amacıyla kararlaştırılmamıştır. O nedenle satış akdinin bir yaptırımı olarak değil, açıklandığı şekilde tellallık sözleşmesinin bir yaptırımı olarak taraflarca kararlaştırıldığının kabulü gerekir. Bu durumda davacı ceza-i şarta tekabül eden giderimi isteyebilir. Ne var ki ceza koşulu miktarının belirlenmesinde mahkemenin BK'nun 161/son maddesi hükmünü de tartışması ve araştırması, gerektiğinde bu miktardan indirim yapılıp yapılmayacağı da değerlendirmesi gerekir. Bu giderim saptanırken BK'nun 161/son maddesi de dikkate alınmalıdır. Mahkemece yapılacak yargılama neticesinde hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.03.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.