Yapı kullanma izni olmayan binalarla alakalı kira sözleşmeleri yönünden verilmiş bi karar buldum belki kıyasen kullanabilirsiniz diye ekliyorum.
T.C.

YARGITAY

3. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/6727

K. 2001/7921

T. 20.9.2001

• KİRACININ SÖZLEŞMEDEN DÖNMESİ ( Kiralananın İskan İzninin Olmadığı/Geçici İşletme Ruhsatı Dahi Alınamadığı - Kiralanandaki Ayıpların Sözleşmenin Amacına Uygun Kullanımını İmkansız Hale Getirdiği )

• KİRALANANDAKİ AYIPLAR ( Kiralananın İskan İzninin Olmadığı/Geçici İşletme Ruhsatı Dahi Alınamadığı - Kiracının Sözleşmeden Dönme Hakkını Kullanabileceği )

• KİRALAYANIN YÜKÜMLÜLÜĞÜ ( Kiralananın Kullanılabilir Bir Duruma Getirilmediği - Kiralanadaki Atık Su Tahliye Kanalının Dar Olduğu/Havalandırma Bacası Olmadığı )

• KİRALANANIN TESLİMİ ( Kiralayan Tarafından Sözleşmedeki Amaca Uygun Teslim Edilmediği - Kiracının Sözleşmeden Dönme Hakkını Kullanabileceği )

• SÖZLEŞMEDEN DÖNME HAKKI ( Kiracının/Kiralananın Sözleşmedeki Amaca Uygun Teslim Edilmemesi Nedeniyle - Kiralayanın Yükümlülüklerini Yerine Getirmediği )

818/m.106, 108, 249, 250


ÖZET : Kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır. Sözleşme yapılırken sözü edilen iskan izninin bulunmaması, kiralayanı kanunen kendisine yüklenen iskan iznini alma ve kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanılabilir duruma getirme yükümlülüğünden kurtarmaz. Kiralananda atık su tahliye kanalı dar olduğundan kiralananı pis su basmış, havalandırma bacası olmadığından geçici işletme ruhsatı dahi alınamıyacağı bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Bu aşamada kiralananın sözleşmeden beklenen amaca uygun teslim edildiğinden söz edilemez.
DAVA : Dava dilekçesinde kira sözleşmesinin feshi, kira bedeli olarak ödenen 8000 DM ile depozito 3000 DM, malzeme bedeli 10.000 DM manevi tazminat 1.000.000.000 liranın, karşı davada ise 16.000 DM. maddi tazminat ile 3.500.000.000 lira manevi tazminatın masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın akdin feshi ve depozitonun iadesi talebi yönünden kabulü, diğer talepler ile karşı davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı ve karşı davacı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalıya ait taşınmazı 10.9.1998 tarihli sözleşme ile kafeterya olarak işletilmek üzere aylık 1000 DM. kira bedeli karşılığı kiraladığını, işletmeye esas tadilat ve malzeme alımı yapmış ise de kiralananın pis su gideri, havalandırma bacası ve yapı kullanma izni olmadığı için işletme ruhsatı alınamadığını, ihtarname göndermesine rağmen bu eksiklikler giderilmediği için kira akdinin feshi, haksız ödenen 8000 DM. kira bedeli ile peşin verilen 3000 DM. depozito bedeli, 10.000 DM. kiralanana yapılan masraf ve 1.000.000.000 lira manevi tazminatın tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı, sözleşmeden doğan 16.000 DM. maddi tazminat ile 3.500.000.000 lira manevi tazminatın tahsili talebiyle karşı dava açmıştır.
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile akdin feshi ve depozitonun tahsili, diğer talepler ile karşı davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı ve karşı davacı ( davalı )vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak, kiralananın kullanılabilmesi için iskan izni bulunması vazgeçilmez bir zorunluluk olup, bunun yerine getirilmesi de kiralayana ait bulunmaktadır. Sözleşme yapılırken sözü edilen iskan izninin bulunmaması, kiralayanı kanunen kendisine yüklenen iskan iznini alma ve kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanılabilir duruma getirme yükümlülüğünden kurtarmaz.
Ayrıca, kiralananda atık su tahliye kanalı dar olduğundan kiralananı pis su basmış, havalandırma bacası olmadığından geçici işletme ruhsatı dahi alınamıyacağı bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Bu aşamada kiralananın sözleşmeden beklenen amaca uygun teslim edildiğinden söz edilemez.
Kiralanan şeyin ayıpları, kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak yahutta bu kullanım ve işletmeyi önemli surette azaltacak çeşitten ise kiracı sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir ( BK. mad.249-250 ve 106-108 ).
Bu durumda, kiralayan aldığı kiraların tamamını alıkoyamaz, ancak şeyin kullanıldığı süre için ayıp nedeniyle indirilmiş kiraya karşılık olan miktarı alıkoyabilir.
Mahkemece yukarıdaki ilke dikkate alınarak toplanan taraf delillerine göre kiralayana fesihten önce ödenen kira bedelinin iadesi talebinin ( tamamen )reddi cihetine gidilmesi doğru görülmemiştir.
Bunun dışında, reddedilen karşı dava nedeniyle maktu red harcının mahsubu ile peşin yatırılan bakiye harcın iadesi gerekip gerekmediğinin düşünülmemesi de doğru değildir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 20.9.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi. yarx