YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1994/1699
K. 1994/3373
T. 6.3.1994
• KİRALAYANIN AYIBA KARŞI TEKEFFÜL BORCU ( Asansör Tesisatının Bozuk Olması )
• ESASLI TAMİRAT ( Asansördeki Bozukluğun Giderilmesi İçin Hakimden İzin Alınmamış Olması )
• VEKALETSİZ İŞ GÖRME ( Kiracının Kendiliğinden Asansörü Tamir Ettirmesi )
• KİRALAYANIN BORÇLARI ( Sözleşme Süresince Kiralananı Kullanmaya Elverişi Bulundurma Borcu )
• OBJEKTİF İYİNİYET KURALINA AYKIRILIK ( Asansörün Tamiri İçin Hakimden İzin Alınması Gerektiğinin İleri Sürülmesi )
818/m.248,249/1,250/1,251/2,413
743/m.2
ÖZET : Kiralayan, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmakla yükümlüdür. Kiralanandaki ayıp, kiralayanın tekeffülü altındadır.
Sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksiklikleri gidermek, kiralananın kullanmaya elverişli bulunması için gerekli önlemleri almak zorunda bulunan kiralayandır. Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirini istemek hakkı kira sözleşmelerinde yasadan kaynaklanmaktadır. Kiracının, ayıpları kiralayanın hesabına gidermesi için ayıpların esaslı olmayıp ufak tefek olması gerekir. Asansör tesisatındaki ayıbın esaslı olduğunun kabulü zorunludur. Böyle bir ayıbın giderilmesi için, hakimden izin almaya yönelik yasal düzenlemeye dayanmak ve savunmada bulunmak objektif iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Asansör tesisatındaki ayıp, kiracı tarafından kiralayana bildirilmiştir. Hakimin iznini almadan veya kiralayana uygun önel vermeden onarımlar yaptıran kiracı onarımın yapıldığı tarihteki giderleri tam ( gerçek ) vekaletsiz iş görme hükümlerince kiralayan davalılardan isteyebilir.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Davacı; Ulus, Hükümet Caddesi, ...... Sokaktaki 19 nolu oteli davalılardan 1.8.1991 başlangıç tarihli sözleşmeyle 8 yıl süreyle kiraladığını, otel asansörünün teknik açıdan hayati önemi haiz ayıpların ortaya çıktığını, değişik firmalardan alınan raporlarla ayrıca bunun doğrulandığını, durumun davalılara bildirildiğini, zorunlu nedenler altında onarımı yaptırdığını öne sürerek onarım tutarı 28.000.000 TL.nın davalılardan ortaklaşa ve zincirleme ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar; asansörün sağlam teslim edildiğini, sözleşmenin özel 4. maddesine göre otelin çalıştırılmasından doğan her türlü giderlerin işleticiye ait olacağının kararlaştırıldığını, 7 ay sonra ayıbın öne sürülmesinin iyiniyet kurallarıyla bağdaşmayacağını savunmuşlar, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece; kiralayanın onayı alınmadan ve kira ilişkisi devam ettiği sürece asansöre yapılan giderlerin istenemiyeceği, ancak talep hakkının kiralananın tahliye edilmesinden sonra muaccel olacağı kabul edilmiş, davanın reddine karar verilmiştir.
Bir davada ileri sürülen maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek, yasa maddelerini arayıp bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir ( HUMK. md. 76 )
Dava, hukuksal nitelikce kiralanandaki kiralayanın tekeffülü altında bulunan ayıbın kiralayanın hesabına kiracı tarafından giderilmesi sonucu karşılanan masrafların kiralayandan ödetilmesi istemine ilişkindir. Yanlar arasında oluşan uyuşmazlığın doğru ve sağlıklı çözüme bağlanabilmesi için, ayıp halinde kiracının haklarının sınırını çizmek, sonra da bunu somut olay içinde değerlendirmek gerekir.
Kiralayanın borçlarından biri de, akde uygun surete şeyi teslim ve koruma borcudur. Kiralayan, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ( ve işletmeye ), elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmakla yükümlüdür ( BK. md. 249/I ).
Kira; sürekli bir akit olduğundan, hem akdin kurulmasından önce mevcut, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffiilü altındadır. Diğer bir anlatımla, sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksiklikleri gidermek, kiralananın kullanmaya elverişli bulunması için gerekli önlemleri almak zorunda bulunan kiralayandır. Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirini talep hakkı, kira akitlerinde yasadan kaynaklanmaktadır ( BK. md. 250/I ).
Bu hüküm kıyas yoluyla önceden mevcut ayıplara da uygulanabilir ( Bkz., Tandoğan Borçlar Hukuku Özel Borçlar İlişkileri, Cilt 1/2 Üçüncü bası, 1985, Sh.116 ).
Yine, BK. md. 251/II hükmünce de bizzat kiracının bazı koşulların varlığı halinde, kiralayanın hesabına gidermesine izinli olduğu kabul edilmiştir.
O nedenle, mahkemenin; hukuki nitelendirmede, özellikle anılan yasa maddelerini bulup uygulamada yanılgıya düşerek, kiralanandaki ayıbın giderilmesi, şeyin tamiri için kiracının sözleşmenin sonuna değin beklemesi gerektiği benimsenemez. Şimdi bu konuda kiracının bazı koşulların varlığına bağlanan haklarının dosyadaki deliller ve maddi olgu ve bulgular karşısında tek tek hukuki değerlendirme ve nitelendirilmesine sıra gelmiştir.
Borçlar Kanununun 251/II'ye göre kiracının ayıpları kiralayanın hesabına gidermesi için:
1- Ayıpların esaslı olmayıp ufak tefek olması gerekir. Bu yön doğrudan ayıbın niteliğine ve yapılacak masraflar değerlendirilerek saptanır.
Bilirkişi raporunda tesbit edilen bulguların niteliği ve harcanan 28.000.000 TL. tamir gideri gözönünde tutulduğunda, asansör tesisatındaki ayıbın esaslı olduğunun kabulü zorunludur. Önemli ayıpların giderilmesinde kiracının, kiralayan hesabına hareket edebilmesi için BK. md. 97/I gereğince hakimden izin alması gerekir. Asansördeki onarımın davalıların onamı altında yapıldığı veya onarım için hakimden izin alındığı kanıtlanmamıştır.
2- Ayıp; ister esaslı ister ufak tefek olsun, ayıpların giderilmesi için kiralayana uygun bir önel verilmelidir. Yine bilirkişi görüşleriyle asansörün onarımının hayati tehlikelerin önlenmesi bakımından hemen yapılmasının zorunlu ve lüzumlu olduğu anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında, böyle bir ayıbın giderilmesi için kiralayana önel vermek veya hakimden izin almayı beklemeye yönelik yasal düzenlemeye dayanmak ve savunmada bulunmak objektif iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz ( MK. md. 2 ).
Hal böyle olunca; hakimin iznini almadan veya kiralayana uygun önel vermeden onarımlar yaptıran kiracı, onarımın yapıldığı tarihteki giderleri tam ( gerçek ) vekaletsiz işgörme hükümlerince ( BK. md. 413 ) davalılardan isteyebileceğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. 3Diğer bir koşul da, ayıpların giderilmesinin kiracıya ait olmamasıdır. Delillerle ayıbın davacıların kusurundan kaynaklanmadığı belirgindir. Davalıların sözleşmenin 4. maddesiyle bu giderlerin davacı kiracının yükümlenmiş olduğuna dair savunmaları bunların sadece elektrik, su, telefon, kalorifer ve benzeri işlerle sınırlandırıldığı için yerinde bulunmamıştır. Dahası, ayıbın niteliğine göre BK.nun 258. maddesinin davalılar yararına uygulanması da mümkün görülmemiştir. O nedenle, sözleşmeyle ayıpların giderilmesi konusunda, davacı kiracıya bir edim altına sokulmadığı açıktır. Yine davacı kiracının, asansörün kullanılamayacak durumu ortaya çıktığında beklemeden makul bir süre içinde birden çok firmalara ayıbı tesbit ettirip, davalılara bildirdiği tanık Osman'ın beyanı ile doğrulanmıştır. Böyle bir ihbarın resmi şekilde yapılması şart değildir. Sözlü olarak yapılan ihbar tanıkla ispatlanabilir. Sözleşmede açıklık olmayan hallerde ihtar ve ihbarlar biçime bağlı değildir. Bu durumda, vaktinde ihbarda bulunmamak suretiyle ayıba karşı tekeffiilden feragat anlamında iradeye delalet edecek bir olgu da gerçekleşmemiştir. Tüm açıklananların ışığı altında mahkemece yapılacak iş; hüküm kurulmasına yeterli görülen bilirkişi raporunda belirtilen kiralanandaki asansör ayıbının giderilmesi karşılığı 25.000.000 TL.sına tam vekaletsiz işgörme hükümlerince davalıları sorumlu tutmaktan ibarettir ( BK. md. 413 ).
Hukuki nitelendirmede, delillerin takdirinde tam yanlışlığa düşülerek yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
SONUÇ : Temyiz olunan kararın açıklanan nedenler altında davacı yararına ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin harcın iadesine, 6.3.1993 gününde oybirliğiyle karar verildi