Sayın meslektaşım,
Tapu sicilinde kayıtlı bir taşınmaz yolsuz olarak tescil edilmiş olsa dahi,bu taşınmazı malik gibi kullanan kişinin haklarının korunacağı Türk Medeni Yasası'nın amir hükümlerindendir. Kaldı ki,tapu sicillerini tutmak devletin görevi olup, bu sicillerin tutulmasından doğan zararlardan da devletin sorumlu olduğu yine yasa gereğidir.Bu konuda yargıtayın aşağıda sunacağım kararının da size yardımcı olacağını sanıyorum.
Keza saygıdeğer meslektaşlarımın görüşüne iştirak ile müvekkiliniz aleyhine bir sonuç oluşmayacağı kanısınday
Saygılar,
Av.Mehmet KÜÇÜK
YARGITAY
1. Hukuk Dairesi

Esas : 2006/201
Karar : 2006/1961
Tarih : 28.02.2006

ÖZET : Çekişmeli taşınmazı ihaleden satın alan dava dışı A. mirasçıları ile bunlardan taşınmazı satış yoluyla edinen B. bakımından sicilin yolsuz hale geldiği ve dayanaksız kaldığı anlaşılmaktadır. Ancak, davalı B.'den taşınmazı satış yoluyla edinen diğer davalı şirketin temellükünün iyiniyete dayalı olduğunun belirlenmesi halinde bunun korunması gerekeceği de kuşkusuzdur. Ne var ki, davalı şirketin taşınmazı edinmesinde iyiniyetli olmadığı ileri sürülmesine rağmen mahkemece bu konuda iddiaların yeterince değerlendirilmediği ve araştırılmadığı anlaşılmaktadır.

(4721 s. MK. m. 2, 3, 6, 688, 998, 999, 1023, 1024)

KARAR METNİ :
Taraflar arasında görülen davada; Davacı, kayden paydaş olduğu 4 parsel sayılı taşınmazın, paydaşlar arasında görülen ortaklığın giderilmesi davası sonunda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilerek taşınmazın ihale ile satışa çıkarıldığını, 1. satış bedelinin yatırılmaması nedeniyle satışın düştüğünü, 2. ihalede 20 milyar lira bedelle satılması üzerine dava dışı ipotek alacaklısı tarafından açılan ihalenin feshi davasının kabul edilerek kesinleştiğinden tescilin yolsuz hale geldiğini ileri sürerek tapunun iptali ile tescilini istemiştir.

R. müdahil davacı olarak davaya katılmış ancak takip etmemiştir. Davalı şirket; çekişmeli taşınmazı bedeli ile satın aldığını, iyiniyetli 3. kişi olduklarını bildirip davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, son malikin taşınmazı kötüniyetle devir aldığı hususunun ispatlanamadığı gerekçesiyle davanın reddine, müdahil yönünden takip edilmediğinden açılmamış sayılmasına karar verilmiştir.

Karar, davacı tarafından duruşma istekli olarak temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 28.2.2006 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat M. geldi. Davetiye tebliğine rağmen temyiz edilenler ve vekili avukatlar gelmediler, yokluklarında duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı, bilahare Tetkik Hakimi U. tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava, tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; dava konusu 4 parsel sayılı taşınmazın davacı ile dava dışı A. adına kayıtlı iken, izale-i şuyu davası sonucu satışa çıkarılmasıyla A. mirasçıları tarafından ihaleden 20.700.000.000 lira bedelle satın alınarak 4.12.1998 tarihinde adlarına tescil edildiği, anılan taşınmazın 14.12.1998 tarihinde davalı B.'ya 22 milyar lira bedelle devredildiği, davalı şirketin ise 38 milyar lira bedelle 11.2.2000 tarihinde satın aldığı taşınmazın, halen adına kayıtlı olduğu; dava dışı ipotek alacaklısı A. T. tarafından açılan ihalenin feshi davasının A. 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2000/396 esas-522 karar sayılı ilamı ile kabul edilerek 21.3.2001 tarihinde kesinleştiği davacının anılan karar gereğince ihalenin yolsuz hale geldiğini ileri sürerek iptal ve tescil isteğinde bulunduğu görülmektedir.

Bu durumda çekişmeli taşınmazı ihaleden satın alan dava dışı A. mirasçıları ile bunlardan taşınmazı satış yoluyla edinen B. bakımından sicilin yolsuz hale geldiği ve dayanaksız kaldığı anlaşılmaktadır. Ancak, davalı B.'den taşınmazı satış yoluyla edinen diğer davalı şirketin temellükünün iyiniyete dayalı olduğunun belirlenmesi halinde bunun korunması gerekeceği de kuşkusuzdur.

Ne var ki, davalı şirketin taşınmazı edinmesinde iyiniyetli olmadığı ileri sürülmesine rağmen mahkemece bu konuda iddiaların yeterince değerlendirilmediği ve araştırılmadığı anlaşılmaktadır. Bilindiği üzere; hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alışverişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla Medeni Kanunun 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarakta tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyiniyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke MK.nun 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3 üncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3 üncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyiniyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyiniyetli gözükeni değil, gerçekten iyiniyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu görüşten hareketle "kötüniyet iddiasının defi değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı ilkeleri 8.11.1991 tarih 1990/4 esas 1991/3 sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.

Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilmek suretiyle yeterli araştırmanın yapılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik soruşturma ile yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir.

SONUÇ : Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 4.12.2005 tarihinde yürürlüğe giren avukatlık ücret tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için (450,00) YTL. duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, peşin ım.Saygılar.