Fiili teslimde, tescil istenebilmesi koşullarına ilişkin aşağıdaki kararda yardımcı olabilecektir.
YARGITAY 14.HUKUK DAİRESİ
Tarih: 29.1.2001 Esas: 2001/142 Karar: 2001/419
Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Tescil İstenebilmesi İçin Taşınmazın Üçüncü Şahsa Devredilmemiş Olması Gerektiği
Özet
avacı, davalı-yükleniciden haricen daire satın aldığını ve satış bedelinin tamamını ödediğini, ihtilaf konusu dairede uzun zamandır malik olarak oturduğunu buna rağmen dairenin diğer davalıya satıldığını iddia ederek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Bağımsız bölüm satışına ilişkin geçerli bir satım sözleşmesi olmadan tarafların anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının malik gibi kullanması halinde tescil davası açılabilir. Satım sözleşmesinin varlığının yazılı belge ile ispat edilmesi gerekir. Somut olayda, davacı bu hususta yazılı belge ibraz edememiştir. Geçersiz sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunabilmek için dava açılmadan veya tescile karar verilmeden önce taşınmazın üçüncü şahsa devredilmemesi gerekir. Taşınmaz üçüncü şahsa devredilmişse, üçüncü şahsın davacıyı zararlandırma kastı ile hareket ettiği ispat edilirse yeni malike dava açılabilir. Üçüncü şahsın zararlandırma kasdı ile hareket ettiği ispat edilememiştir. Açıklanan nedenlerle davanın reddi gerekir.
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.12.1996 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 5.4.2000 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar incelenerek gereği düşünüldü.
Karar
Davacı, davalılardan Mustafa`nın yüklenici olduğunu, kat mülkiyetine tabi olmak üzere inşa ettiği binadan nizalı daireyi haricen kendisine sattığını satış bedelini ödediğini, nizalı dairede 1985 yılından beri oturduğunu, bütün bunlara rağmen satıcı yüklenicinin aynı daireyi tapudan daha sonra diğer davalı İsa`ya muvazaalı olarak sattığını iddia ederek tapu iptali ve tescil istemiştir.
Mahkeme 25.12.1997 tarihinde davanın kabulüne karar vermiş, hükmü davalılar vekili temyize getirmiştir.
Temyiz istemi üzerine dairemizce yapılan inceleme sonucunda bu karar "yüklenicinin sözü edilen inşaatı dava dışı kişilerle yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapmakta olduğu ve çekişmeli dairenin inşaat sözleşmesi ile yükleniciye ayrılan yerlerden bulunduğu iddia edildiğine göre inşaat sözleşmesinin celbi ile bu dairenin gerçekten yükleniciye verilen yerlerden olup olmadığının saptanması gerekir. Yükleniciye ayrılan yerlerden ise, onunda inşaat sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hak niteliğindeki bu tescil isteme hakkını Borçlar Kanununun 162. vd. maddeleri uyarınca "yazılı olmak" koşulu ile üçüncü kişiye temliki mümkündür. Ancak davacının anılan madde de belirtildiği şekilde yazılı bir temlik belgesi bulunmamaktadır. Bu nedenle, davacının temlik hükümlerinden yararlanması mümkün değildir.
Öte yandan, 30.9.1988 tarih, 1987/2-988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, kat mülkiyetine tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazda bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının uzun süre malik gibi kullanması halinde satıcı tapuda devre yanaşmaz ise, alıcının cebri tescil davası dinlenir. Sözü edilen İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanabilmesi için taraflar arasında bağımsız bölüm satımına ilişkin olarak geçersiz de olsa bir sözleşme bulunduğunun öncelikle kanıtlanması gerekir. Medeni Kanunun 6. maddesi uyarınca böyle bir geçersiz sözleşmenin varlığını bunu iddia eden davacı kanıtlaması gerekir. Davacı bu iddiasını, yazılı olarak kanıtlamak durumundadır. Satım sözleşmesinin varlığını açıklanan biçimde kanıtlayamayan davacı böyle bir sözleşmenin var olup olmadığı hususunda diğer tarafa ancak yemin teklif edebilir. Olayda davalı harici satış sözleşmesinin varlığını usulünce kanıtlayamadığı halde böyle bir sözleşmenin varlığı kabul edilerek ne kadar olduğu belirlenmemiş olan harici satış bedelinin bütünüyle ödenip ödenmediği hususunda mahkemece re`sen davacıya tamamlayıcı yemin teklif edilerek bunun sonucuna göre İçtihadı Birleştirme Kararında sözü edilen unsurların gerçekleştiğinin kabulü doğru görülmemiştir.
Öte yandan çekişmeli daireyi sonradan satıcı yükleniciden tapu ile satın alan diğer davalı İsa`nın evvelce aynı binanın başka bir dairesinde kiracı olarak oturuyor olması ve çekişmeye konu dairenin daha önce davacıya haricen satıldığını bilerek tapudan iktisap etmesi tapusunun iptali için başlı başına bir neden teşkil etmez. Şayet davacıyı zararlandırma kastı ile hareket ederek, gerçek olmayan bir alımda bulunursa ancak o zaman bir iptal nedeni olabilir. Yeni malikin zararlandırma kastı bulunduğu kanıtlanamadığına göre davanın reddine karar vermek gerekirken..." gerekçesiyle bozulmuştur.
Bozma kararından sonra davacı taraf nizalı yerin inşaat sözleşmesinde yüklenici Mustafa`ya ait olduğunu gösterir sözleşmeyi dosyaya ibraz etmiştir. Mahkeme bozma kararında belirtilen belgelerin celbi hususundaki bozma kararına uyulmasını, bunun dışındaki bozma kararına ise "davacı elinde yazılı bir belge olması halinde 1988/2-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanmasına gerek bulunmadığı ve bu belgeye dayanarak her zaman tapu iptali ve tescil davası açabileceği, taraflar arasında harici fiili teslim ve kullanmaya dayalı satış sözleşmesinin kabul edildiği, bu sözleşmenin artık geçersizliğinin ileri sürülmesinin hukukta eşitlik prensibi ve Medeni Kanunun 2. maddesine göre mümkün olmadığı, eylemli durum karşısında davalı yüklenici ile davacı arasında satış ilişkisinin bulunmadığının ispatının davalı yükleniciye düştüğü, davalı İsa`nın iktisabının uzun süre aynı binada kiracı olarak oturduğu ve nizalı yerin davacı tarafından haricen satın alındığını bilmesi nedeniyle iyiniyetli olmadığı..." gerekçesiyle direnilmesine karar vermiştir.
Bu karar Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından "...kısa kararda hüküm fıkrasının oluşturulmamasının HUMK.`nun 388. maddesine aykırılık oluşturduğu..." gerekçesi ile bozulmuştur. Bu aşamada davacı mahkemeye, alıcısı Mustafa olarak belirtilen 20 ve 21 nolu dairelerin satım bedeli 800.000.- TL. yazılı 2.9.1983 tarihli bir makbuz ibraz etmiştir. Davalı duruşmada, yeni delil ibrazına muvafakatları olmadığını bildirmiş, mahkeme, bu makbuzdan da bahsederek ve yukarıda yazılı nedenlerle aynı kanaatte olduğunu belirterek davanın kabulüne karar vermiş, bu hükmü davalılar temyize getirmiştir.
Yerel mahkeme, 22.9.1998 tarih 1998/3679-6379 sayılı bozma ilamında belirtilen belgelerin getirtilmesi kısmındaki bozmaya bu yönden uymuş ve bu belgelerin toplanmasına karar vermiş, daha sonra da bu belgeleri de dikkate alarak yeni bir karar vermiştir. Mahkemenin bu tutumu bozma ilamına eylemli bir uymadır. Ve aynı gerekçeyle dosya Yargıtay Hukuk Genel Kurulu`nca incelenmek üzere Dairemize gönderilmiştir. Mahkemenin eylemli olarak bozmaya uyması ile bozma kararı lehine olan davalılar yönünden usuli kazanılmış hak oluşmuştur.
Bozma kararında önce yargılama sırasında, taraflara delillerini ibraz etmeleri için kesin mehil verilmiştir. Bildirilen davacı delilleri arasına nizalı bağımsız bölümün satımına ilişkin yazılı bir belgenin varlığından bahsedilmemiştir. Davalı taraf bozma kararından sonra davacı tarafından yeni delil ibraz edilmesine onayları olmadığını belirtmiştir.
30.9.1988 tarih 1988/2-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı daha önceki bozma kararında bahsedildiği gibi, taraflar arasında taşınmaz satımına ilişkin geçersiz bir sözleşmenin varlığı halinde uygulanabilecektir. Davacı, yüklenici davalı Mustafa ile aralarında böyle bir sözleşmenin olduğunu ispatlayamamış, yazılı bir belge ibraz edememiştir. Bozmadan sonra mahkemeye sunulan 2.9.1983 tarihli makbuz ise İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilen geçersiz bir sözleşme niteliğinde değildir. Ayrıca, bu İçtihadı Birleştirme Kararında belirlenen cebri tescil istemi, ayni bir hak değil; kişisel bir haktır. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak tescil talebinde bulunan kimsenin davasının kabul edilebilmesi için, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin 3. kişiye geçmemiş olması gerekir. Başka bir deyişle kural olarak ifa geçersiz sözleşmenin tarafları arasında olacaktır. Tapu Sicilindeki kayda güvenerek iyi niyetli 3. kişiye tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise, elbette geçersiz sözleşmeye dayanan kişinin tescil isteminin yasal dayanağı kalmayacaktır.
Somut olayda, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı yapan yüklenici davalı Mustafa binayı tamamlamış ve kat irtifakı kurularak 1985 yılında nizalı yerin tapusunu adına devralmış, bu arada kendisinden diğer daireleri satın alan kişilere tapularını vermiştir. 25.10.1996 tarihinde ise nizalı daireyi tapudan diğer davalı İsa`ya satmıştır. Bu süre içinde nizalı yerle ilgili resmi işlemler önce malik Mustafa adına yapımış, yeni malikini satın almasından sonra ise onun adına devredilmiştir. Davacı, yeni malik kendisine ihtarname gönderdikten sonra iş bu davayı açmış, 1985 senesinden itibaren davalı yükleniciden bu dava tarihine kadar nizalı yerin tapusunu istememiştir. Açılan bu dava sırasında ise, yükleniciden nizalı yeri satın aldığını iddia etmesine rağmen bu iddiayı ispatlayacak herhangi bir belge ibraz edememiştir. Yargılamanın son aşamasında mahkemeye sunulan makbuz ise İçtihadı Birleştirme Kararında, taşınmaz satımına ilişkin geçersiz bir sözleşme olarak kabul edilen belgelerden değildir. Ayrıca, dava açılmadan önce nizalı yer tapudan 3. kişiye devredilmiştir. Davalı İsa`nın daha önce aynı apartmanda başka bir daire de kiracı olarak oturması, nizalı dairenin davacıya haricen satıldığını bilerek bu daireyi tapudan satın alması tapusunun iptali için başlı başına bir neden teşkil etmez. Yeni malikin davacıyı zararlandırma kastı ile gerçek olmayan bir alımda bulunması gerekir. Yeni malik davalı İsa`nın dosya kapsamına ve mevcut delil durumuna göre davacıyı zararlandırma kastının varlığı kanıtlanamamıştır. Bütün bu hususlar ve yukarıda yapılan açıklamalar dikkate alındığında; somut olayda 1988/2-2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının koşullarının gerçekleşmediği ve yeni malik İsa`nın nizalı yeri tapudan satın almasının, davacıyı zararlandırma kastı ile yapıldığının kanıtlanamadığı anlaşılmakla, davanın reddi gerekirken yazılı gerekçe ile kabul kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle, yerinde görülen temyiz itirazlarının kabulüne, usul ve yasaya aykırı hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 29.1.2001 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Yargı Dünyası, 2008
http://www.yargidunyasi.com.tr/