Kötüniyet,bağımsız bölüm ve kat mülkiyeti vs. yukarıda belirtmiş olduğunuz görüşün istisnalarını oluşturuyor sanırım
Şu karara bir göz atar ve yorumlarsanız sevinirim. Ben bu kararın belirttiğim olaya karşılık geldiğini düşüniyorum,nitekim olayda "daire" söz konusu

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 1991/8879
K. 1991/645
T. 30.1.1992
• ŞEKİL ŞARTI ( Taşınmaz Satışının Satıcının Kusuruyla Resmi Şekil Şartına Uyulmadan Yapılması )
• HARİCEN SATIŞ ( Taşınmazı Satanın Daha Önce İpotek Tesis Etmiş Olması )
• AHLAKA AYKIRI FİİLLE BAŞKASINA ZARAR VERME ( Taşınmazı Haricen Satanın Daha Önce İpotek Tesis Etmiş Olması )
• REESKONT FAİZİ ( Taraflardan Biri Tacirse İstenebilmesi )
• TİCARİ İŞ ( Taraflardan Birinin Tacir Olması )
• HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI ( Kusurlu Hareketlerle Sebebiyet Verilen Şekil Noksanının İleri Sürülmesi )
• BUTLAN ( Belirli Durumlarda İleri Sürülememesi )
• MÜSPET ZARAR ( İmkansızlığın Gerçekleştiği Tarihe Göre Belirlenir )
• HUKUKİ İMKANSIZLIK ( Şekil Şartına Uyulmayan Taşınmaz Satışında Tazminat İçin Esas Alınacak Tarih )
743/m.2
818/m.41/2
6762/m.21/2
3095/m.2/3
ÖZET : 1 ) Davalı tacirdir. TTK.nun 21/2. maddesi uyarınca taraflardan biri için ticari iş mahiyetinde olan mukaveleler, kanunda aksine hüküm olmadıkça diğeri için de ticari iş sayılır. Öyleyse davacı banka reeskont faizi üzerinden temerrüt faizi istemekte haklıdır.

2 ) Butlan iddiasını aşağıda belirtilen hal ve şartlar altında bir hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Bir kimsenin: a ) Şeklin gerçekleşmesine kendi yararı için veya yanıltıcı hareketlerle engel olduğu,

b ) Sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak istemesi ahlaki duyguları rencide ediyorsa veya şeklin koruyucu etkisinden yoksun kaldığı için değil, aksine, sırf kendi borçlarını yerine getirmekten kaçınmak amacıyla şekilsizliği bir sebep olarak kullandığı anlaşılıyorsa ,

c ) Yine taahhütlerini mutlaka ifa edeceğini, sözleşmenin yapılmasından sonra teyit etmiş ve diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni sebepsiz ve haksız olarak kuvvetlendirmişse, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması anlamını taşır ve bu savunma yasal korunmadan yoksun kalır. Taşınmazın temlikine ilişkin edim ifa edilmeksizin ferağın imkansız hale getirilmesi BK.nun 41/2. maddesine uygun ahlaka aykırı tazmini gerektirir bir fiil olarak kabul edilmesinde duraksamaya yer olmamalıdır. 3 ) Mahkemece dairenin davanın açıldığı tarihteki rayiç değeri esas alınarak tazminata hükmedilmiştir. Oysa, davalının davacıda yarattığı ve sürdürdüğü güvenin münkati olduğu, diğer bir anlatımla dairenin davalı tarafından Vakıflar Bankası'na cebri ihale yoluyla satılması suretiyle davalı ediminin kusuru ile imkansızlaştığı tarihteki dairenin sürüm değerine hükmedilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı, davacı avukatınca da duruşmasız olarak temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR : Davacı; Alanya A..... Tatil Sitesi olarak bilinen yerden 38. blok, 3. kat, 8 nolu daireyi davalıdan satın aldığını, kendine düşen tüm edimleri ifa ettiği halde davalının borçlarından dolayı taşınmazın ihale sonucu satıldığını, davalının edimini ifa etmeyişinden doğan zararı 100.000.000 TL.nın dava tarihinden itibaren yürütülecek banka iskonto faiziyle birlikte tahsilini talep etmiştir.

Davalı, sözleşmesinin geçersiz olduğunu hukuki imkansızlık nedeni ile akdin ifa edilemediğini, akit kurulmadan evvel davacının taşınmazın ipotekli olduğunu savunmuş davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, 80.000.000 TL. tazminata dava tarihinden itibaren yürütülecek % 30 yasal faiziyle tahsiline karar verilmiştir.

Hüküm, her iki tarafça temyiz edilmiştir.

1- Davacının temyizinin incelenmesinde:

Davacı banka reeskont faizi üzerinden dava tarihinden itibaren temerrüt faizi talep etmiştir. Davalı tacirdir. TTK.nun 21/2. maddesi uyarınca taraflardan biri için ticari iş mahiyetinde olan mukaveleler, kanunda aksine hüküm olmadıkça diğeri için de ticari iş sayılır. Öyleyse davacı banka reeskont faizi üzerinden temerrüt faizi istemekte haklıdır. Bu durumda, mahkemece 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanunun 2. maddesinin 3. fıkrası gereğince dava tarihindeki merkez bankasının kısa vadeli krediler için öngördüğü banka reeskont faizi oranının neden ibaret olduğu ilgili bankadan sorularak buna göre faize hükmedilmesi gerekirken, % 30 yasal faize hükmedilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

2- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin taktirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

3- Tapulu taşınmazların Tapu Sicil Muhafızı veya memuru tarafından düzenlenmeyen senetlerle ( haricen yapılan satım akdi ile ) satımı şekil noksanı ile geçersizdir. Taşınmaz satımının resmi şekilde yapılmış olması lazımdır ( BK. md. 213/I; MK. md. 643/I; Tapu Kanunun md. 26; Noterlik Kanunu md. 60 ) Yasada öngörülen şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak batıldır ( BK. md. 11/2 ).

Şekle aykırılık hukuki işlemin herhangi bir hüküm doğurmasına olanak vermez ve borç doğurmaz. Geçersiz sözleşme ile borç altına giren taraf yükümlendiği edimi ifa etmekten kaçınabilir. Ne varki bazen şekil noksanının ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılıp, akdin batıl oldoğu savı dinlenilemezse, bu akdin ifasının veya ifa etmeme dolayısıyle uğranılan müsbet zararın ( ifa çıkarının ) giderilmesi istenebilir. Dahası, Yurdumuzda hükmünü açıkça sürdüren somut olaylar ve gerçekler, halin diğer icapları göz ardı edilmediğinde, adalet duygularının bir gereği olarak buna önem atfetme zorunluluğu kendisini bir kez daha göstermektedir. Sözü edilen yasal kural, MK.nun 2. maddesinde sayılan dürüstlük kuralına aykırı düşecek tarzda kullanılmamalıdır. İşte böyle bir durumda butlan etkisiz kalabilir. Gerçekten de, hukukun her alanında uygulanma niteliğine sahip olan "Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı" şekle aykırılığı ileri sürme hakkı yönünden de bir sınır oluşturur. Hakime özel ve çok ayrık durumlarda da olsa adalete uygun düşecek şekilde hüküm verme olanağını sağlar. Buyurucu niteliği itibariyle de doğrudan gözetilmesi gerekir ( 25.1.1984 gün 3/I sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararı ). Hemen yeri gelmişken önemle vurgulayalım ki, butlanı bu şekilde etkisiz bırakmakta, hassas ve titiz davranılmalı, özellikle Borçlar Hukukuna ilişkin borç sözleşmelerinde ve çok sınırlı olaylarda uygulanabileceği hiç bir zaman unutulmamalıdır. Bunun yanında her somut olayda butlan iddiasının ileri sürüldüğü hal ve şartlara bakılmalı ve hakkın kötüye kullanılmasına ilişkin adalet duygularını rahatsız edici çok açık unsurların varlığı esas alınmalı, tarafların sözleşme yapılırken ve daha sonraki davranış ve tutumları da dahil olmak üzere tüm özellikleri gözardı edilmemelidir. Şekil noksanı nedeniyle bir sözleşme henüz ifa edilmiş olmasa dahi, Butlan iddiasını aşağıda belirtilen hal ve şartlar altında bir hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Bir kimsenin: a ) Şeklin gerçekleşmesine kendi yararı için veya yanıltıcı hareketlerle engel olduğu,

b ) Sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak istemesi ahlaki duyguları rencide ediyorsa veya şeklin koruyucu etkisinden yoksun kaldığı için değil, aksine, sırf kendi borçlarını yerine getirmekten kaçınmak amacıyla şekilsizliği bir sebep olarak kullandığı anlaşılıyorsa ( BGE 104 II 99 = JDT 1979 16; BGE 84 II 636 = JDT 1959 I 369; = BGE 78 II 221 = JOT 1953 I 232 ),

c ) Yine taahhütlerini mutlaka ifa edeceğini, sözleşmenin yapılmasından sonra teyit etmiş ve diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni sebepsiz ve haksız olarak kuvvetlendirmişse, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması anlamını taşır ve bu savunma yasal korunmadan yoksun kalır.

( YHGK. 6.6.1979 T., E. 1978/4-190; Yargıtay 4. HD. 5.5.1958 T., E. 3355, K. 2984 Andreas von Tuhr, Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, Birinci Cilt, Cevat Edege Tercümesi, İstanbul 1952, Sh. 245; Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt: 1/1, Ankara 1985, Sh. 238 vd.; Tekinay, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt: I, Beşinci Bası, İstanbul 1985, Sh. 140-142 ).

Şimdi açıklanan hukuk kurallarının ışığı altında uyuşmazlığın çözümüne sıra gelmiştir.

Antalya yöresinde güvenilir, emin bir kişi olarak tanınan ve isim yapan davalının gazete ilanları ve reklam broşürleri ile "Alanya S..... Tur Tatil Sitesi" adı ile bir tatil kenti kuracağını halka duyurduğu, yüzlerce kişinin davalının bu icabına itimat ederek yapılacak siteden harici sözleşme ile daire aldığı, muhtelif vadeli bonolarla davalının satış parasının tümünü davalıya ödeyip kendine düşen edimini ifa ettiği, alıcılardan tahsil edilen paralarla inşaatın, elektrik, sıhhi tesisat donanımı, klozet ve lavaboları hariç diğer yönleriyle tamamen ikmal edildiği, bundan sonra davalının kurduğu ipotek nedeniyle taşınmazın cebri ihale sonucu satılarak mülkiyetinin Vakıflar Bankası'na intikal ettiğini sübut bulmuştur. Kaldı ki, taraflar arasında bu olgular yönünden uyuşmazlıkta bulunmamaktadır.

İddia, savunma, toplanan tüm deliller, özellikle, 8.8.1986 tarihli ekstra işlerin yapımına dair davalının davacıya gönderdiği yazılar, gazete ilanları, broşürler ve reklamlar içeriği davacı alıcının edimi olan satış bedeli taksitlerini kabul etme biçiminde davalının süre gelen tüm tutum ve davranışları bir kül halinde değerlendirildiğinde; davalının emrolunan şekle riayet etmeksizin akti ifa edeceği fikrini uyandırarak davacıyı akit yapmağa yönelttiği sözleşmedeki taahhütlerini yerine getireceğine dair davacıda tam bir güven yarattığı ve devam eden zaman içinde de bu güveni kuvvetlendirip sürdürdüğü, davacı ve diğer yüzlerce alıcıdan tahsil ettiği satış paralarıyla inşaatı az bir farkla tamamladıktan sonra, Vakıflar Bankası'na kredi temini için ipotek ettiği ardından borçlarından kurtulmak için cebri ihale yoluyla taşınmazın Vakıflar Bankası'na satılmasına neden olduğu, böylece, sözleşmeyi imkansız hale getirip ondan kurtulmak istediği kanaatına kavuşulmuştur. İşte sübut bulan bu olgulardan sonra davalının satım sözleşmesinin şekil noksanlığı nedeni ile geçersizliğini ileri sürmeye kalkışması MK. nun 2. maddesince ifadesini bulan iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşır. Bu durumda taşınmazın temlikine ilişkin edim, ifa edilmeksizin ferağın imkansız hale getirilmesi BK.nun 41/2. maddesine uygun ahlaka aykırı tazmini gerektirir bir fiil olarak kabul edilmesinde duraksamaya yer olmamalıdır. Böyle hallerde, şekle aykırılığa rağmen sözleşmenin geçerli olarak kurulmuş olduğu kabul edilmeli ifa menfaatının ( olumlu zararın ) tazmini imkanı tanınmalıdır ( MK. md. 2; BK. md. 41/2 ).

4- Mahkemece dairenin davanın açıldığı tarihteki rayiç değeri esas alınarak tazminata hükmedilmiştir. Oysa, davalının davacıda yarattığı ve sürdürdüğü güvenin münkati olduğu, diğer bir anlatımla dairenin davalı tarafından Vakıflar Bankası'na cebri ihale yoluyla satılması suretiyle davalı ediminin kusuru ile imkansızlaştığı tarihteki dairenin sürüm değerine hükmedilmesi gerekir.

Öte yandan, bilirkişilerin dairenin değerine ilişkin değerlendirmeleri Yargıtay denetimine uygun ve yeterli görülmemiş, özellikle hangi taşınmazların emsal alındığı, dava konusu daireye göre konum ve durumları gerekçeli bir şekilde dayanakları gösterilerek izah edilmemiş olduğundan hükme yeterli bulunmamıştır. Bu nedenle, mahkemece yapılacak iş MK.nun 633. maddesi esas alınarak taşınmazın Vakıflar Bankası'na cebri ihalesinin tamamlandığı tarihe göre dairenin sürüm değeri uzman bilirkişilerden gerekçeli rapor alınarak belirlenmeli bulunacak tutara tazminat olarak hükmedilmelidir.

Hukuki nitelendirmede ve dayanılan gerekçelerin bir kısmında yanılgıya düşülerek yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

SONUÇ : Üçüncü bentte açıklanan hukuki dayanaklar altında kararın gerekçesinin Usulün 438/son maddesi uyarınca düzeltilmesine, davalının diğer temyiz itirazlarının 2. bentte belirtilen nedenlerle ( REDDİNE ), kararın 4. bente göre davalı, 1. bente göre de davacı yararına ( BOZULMASINA ), peşin harcın istek halinde iadesine, 30.1.1992 gününde oybirliğiyle karar verildi