Sayın Şahin,
Sorunuzun cevabı için 20.09.2007 tarihli mesajımda sormuş olduğum sorulara halen bir cevap yazmadınız.Sorular açık net ve meseleyi tam olarak izah edecek şekilde olmadığı sürece cevaplarında tatmin edici olması mümkün değildir.
Öncelikle satın alındığı beyan edilen arsa tapuya kayıtlı mı? Tapuya kayıtlı ise malum olduğu üzere tapulu taşınmazların harici satımı geçerli degildir. Yasal dayanakları bir önceki cevapta verildi.Tapulu taşınmazın harici satımının geçerli olması istisnai olarak kanunda düzenlendiği haller de mümkündür. Benim bildiğim tek istisnai hal, bir tasfiye ve yeni sicil oluşturma amacına yönelik olan 3402 sayılı kadastro kanununun 13/B-b bendinde düzenlenen' tapulu taşınmazın harici satımı üzerinden 10 yıl geçmesi ve tespit tarihine kadar harici satımın bozulmaması halinda,tapulu taşınmazın haricen satın alan malik sıfatı ile zilyed adına tespitini sağlayan hükümdür.
İkinci olarak Yargıtay Genel Kurul kararı ile kabul edilen,kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılan dairenin alıcıya teslimi,parasının tahsili ve uzun süre alıcının dairede oturması halinde şekle aykırılıkla geçersizliğin ileri sürülmesinin iyiniyet kurallarına aykırı kabul edilerek hakkaniyet gereği sözleşmenin geçerli sayılıp,tapunun daire sahibine verilmesi halidir.
Bunun dışında tapulu taşınmazların harici satımının geçerli sayılmasını sağlayan hüküm ve uygulama mevcut değildir.
Sorunuzun cevabı için taşınmaz üzerinde kazandırıcı zamanaşımı sürelerinden yararlanmak gerekir. 4721 sayılı M.K 713/2 maddesi gereğince
.. tapuda kayıtlı olup malikinin kim olduğu bilinmeyen veya maliki yirmi yıl önce olmuş veya gaipliğine karar verilmiş taşınmazın tamamı,bir payı veya bölünmesinde sakınca olmayan bir payı üzerinde 20 yıl malik sıfatı ile aralıksız ve davasız zilyet olunması halinde taşınmazın tamamı,payı veya kısmı için tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Bunun için taşınmazın maliki kim? ölü mü sağ mı?.Ölü ise kaç yıl önce ölmüş?müvekkilinizin ve babasının zilyetliği var mı?varsa süresi ne kadar? Halen zilyetler mi? Bu soruların cevabına göre çözümler bulunabilir. Bahsettiğiniz satış senedi nasıl bir senettir? Noterde yapılmış satış vaadi sözleşmesi mi,adi harici satış sözleşmesi mi ?