Alıntı: Yazan av.murat kalkan [font=Tahoma]Şimdi de, o.ü. genel kurul yaparak, bundan sonra maliklerin, villalarını kiraya veremeyecekleri konusundaki kararı yönetim planına işletmek istiyorlar. [font=Tahoma]Sizce, yönetim planında bu şekilde bir değişiklik yapılması geçerli midir ve malikleri bağlar mı]

Sayın av.murat kalkan,

Kat malikleri kurul kararı, itiraz olmazsa her bir kat malikini bağlayacaktır. Sizin de söz ettiğiniz gibi, yönetim planında yapılacak bir değişiklik K.M. Yasası'nın 28 inci maddesine göre 4/5 oranındaki gibi büyük bir çoğunlukla alacağı kararla mümkündür. Diyelim ki, bu şekilde karar alındı; aynı maddenin son fıkrasında ise bu karara karşı kat maliklerinin mahkemeye müracaat hakları bulunduğu hüküm altına alınmıştır.

Müvekkilinizin mahkemeye başvuracağını düşünürsek, bu şekilde alınan kararın iptal edilebileceğini savunmaktayım. Önce mevzuattaki maddelere bakalım. Kat Mülkiyeti Kanunu 15 inci maddeye göre, kat maliklerinin kendi bağımsız bölümleri üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak üzere M.K.nun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir.

TMK nın ilgili maddesi ise şöyledir:

Alıntı: A. Mülkiyet hakkının içeriği MADDE 683.- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

Alıntısını yaptığım maddeye göre, malikin dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi bulunmaktadır. Ancak madde bunun sınırsız olmayacağını da hüküm altına almıştır. Bu sınır somut olaya göre ne olabilir? Yine TMK'nun ilgili maddesini alıntılıyorum:

Alıntı: III. Komşu hakkı 1. Kullanma biçimi MADDE 737.- Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Yerel adeta uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.

Demek ki, bu maddeye göre malikin tasarruf yetkisi, komşulara verdiği rahatsızlık nedeniyle kısıtlanabilmektedir.

Yine Kat Mülkiyeti Kanunu'na dönecek olursak; 15 inci maddeden sonra 18 inci maddede de "özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek" gibi yükümlülüklerden söz etmektedir. Bu kurallara kiracıların da uymak zorunda olduğu; 2 inci fıkrada belirlenmiştir.

Sınırsız olmayan mülkiyet hakkını kullanmakta olan ve sözkonusu kurallara uymayan kat malikine uygulanacak yaptırım yok mudur ki; ancak kanunla sınırlanabilecek olan mülkiyet hakkını kullanması engellenmek istenmektedir. KMK 25 inci madde bu hususu da düzenlemiştir. Maddeye göre, diğer kat malikleri, o bağımsız bölümün mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini, hakimden isteyebilmektedir.

Kısaca yasa tarafından zaten sınırlandırılmış mülkiyet hakkının kat malikleri kurulu gibi bir kurul kararıyla ortadan kaldırılması hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Aksi takdirde aynı kurul, neticesi çok daha ağır olan başka kararlar da alabilecektir(Örneğin bağımsız bölüm satılacağı zaman, alıcının kendileri tarafından onaylanması halinde satışın mümkün olabileceği gibi). Bu da çoğunluğun azınlığa tahakkümünden başka bir şey değildir. Hukuk sistemi bunu korumamalıdır.

Saygılarımla