(Karar Tarihi : 14.11.2002)

KARAR

Davacı, davalı K____ K____ile T____Yapı Ltd. Şti.nin 27.10.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, yüklenici firmanın daha sonra O____ Gıda Turizm San. Ltd. Şti. ile 2.12.1998 tarihinde taşeron sözleşmesi yaparak, inşaat sözleşmesi uyarınca payına düşen 17 villadan 14 tanesini de taşeron firmaya devrettiğini, ayrıca sözleşmede bu villalardan 7 tanesinin de kendisine satışı konusunda anlaştıklarını, bu anlaşma uyarınca taşeron firmadan 3.12.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile villaları 42 milyar liraya aldığını ileri sürerek, satın aldığı villaların tapusunun iptali ile adına tescilini, bu isteği kabul olmadığı takdirde maddi ve manevi tazminata hükmedilmesini talep etmiştir.

Davalı yüklenici, taşeron firmanın edimini yerine getirmediğini, arsa sahibi ise davacının dayandığı sözleşmenin kendisini bağlamayacağını savunmuştur.

Mahkemece, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinde villaların 3 milyar liraya alındığı, davacının gerçek bedelin 42 milyar lira olduğunu ileri sürdüğü, bu nedenle sözleşmenin geçerli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Dava, eser sözleşmesi nedeniyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.

Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici ya da halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.

Somut olayda, davacı, yüklenicinin taşeron firmaya temlik ettiği kişisel hakkını, taşeron firmadan satın almıştır. Yukarıda açıklanan ilkeler gereği taşeron firmanın edimini yerine getirmesi karşılığı, davacının temlik aldığı kişisel hakkı yüklenici ve arsa sahibine karşı ileri sürebileceği kuşkusuzdur. Ancak, yüklenici firma taşeron sözleşmesi düzenlerken, sözleşmeye konulan ek bir madde ile 7 adet villanın davacıya satışını da kararlaştırmış ve taşeron firma ile birlikte davacıya karşı sorumlu duruma geçmiştir. Davacıda sözleşmedeki bu hüküm uyarınca dava konusu villaları satın almıştır. Bu durumda, taşeron firma sözleşme gereğini yerine getirmese bile, yüklenici firmanın yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda edimini yerine getirmesi halinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine bırakılan villalardan, davacıya satılanların mülkiyetin ona geçirme yükümlülüğü altındadır.

Davacının, satış bedelini işlem sırasında düşük göstermesi sözleşmenin geçersizliğini gerektirmez. Taşınmaz alımlarında harç ve masraflardan kaçınmak için bedelin az gösterilmesi artık, hayatın olağan akışına uygun bir davranış olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, mahkemece, açıklandığı şekilde, yüklenicinin de davacıya karşı sorumlu olduğu gözetilerek, yüklenicinin kişisel hakkını kazanıp kazanmadığı saptanarak sonuca gidilmesi gerekirken, bedelde muvazaa yapıldığı gerekçesiyle davanın reddi bozmayı gerektirmiştir.

Kabule göre de, davacının kademeli istemi hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemesi doğru görülmemiştir.

KARAR : Yukarıda yazılı nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine 14.11.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.

İlgili Mevzuat Hükmü : Türk Borçlar Kanunu (Yeni) MADDE 186 :Borçlu, alacağın devredildiği, devreden veya devralan tarafından kendisine bildirilmemişse, önceki alacaklıya; alacak birkaç kez devredilmişse, son devralan yerine önceki devralanlardan birine iyiniyetle ifada bulunarak borcundan kurtulur.

Şerh Son Güncelleme: 16-12-2012