|
GAYRİMENKUL REHNİ(İPOTEK)
Birinci Bölüm
TAŞINMAZ REHNİ
I- GENEL BİLGİ
Rehin hakkı, hak sahibine, bir alacak yerine getirilmediği taktirde rehnedilen malı paraya çevirterek bundan alacağını tahsil etme hak ve yetkisini verir. Rehinde, rehin alan kişi rehin verilen malı icra yoluyla paraya çevirterek, satış parasından alacağını öncelikle temin etme imkanına sahiptir. Rehin bir eşya üzerinde kurulduğu zaman (rehin eşya dışında bir alacak üzerinde de kurulabilir) rehin hakkı eşyanın maliki başta olmak üzere herkese karşı ileri sürülebildiğinden, ayni bir haktır. Rehin hakkı, kişiye rehin konusu mal üzerinde ayni hakkın sağladığı tüm yetkileri vermediğinden (bilindiği gibi, taşınmaz rehini sahibine kullanma ve yararlanma yetkisi vermez) rehin hakkı sınırlı bir ayni haktır. Bu hak asıl alacağa bağlı bir hak olduğu için aynı zamanda feri bir haktır. Yani asıl alacak sona erdiği zaman, bu alacağa bağlı olarak kurulan rehin de sona erer. Rehnin kaderi asıl alacağın kaderine bağlıdır.
Rehin hakları Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) eşya hukukuna ilişkin dördüncü kitabında 850- 972. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu maddelerden 839 vd. maddelerinde menkul rehni, 850 vd. maddelerinde gayrimenkul rehni, 881 vd. maddelerinde ipotek, 898 vd. maddelerinde ipotekli borç senedi, 903 vd. maddelerinde irad senedi ve 954 vd. maddelerinde ise alacaklar ve diğer haklar üzerinde rehin konusu düzenlenmiştir.
Rehin hakkı kavramı açıklandıktan ve rehin haklarının TMK’ da hangi maddeler arasında düzenlendiğine baktıktan sonra, aşağıda ilk önce taşınmaz rehni kavramına, taşınmaz rehnine hâkim olan ilkelere değinilecek, daha sonra taşınmaz rehninin bir türü olan ve çalışma konumuzun başlığını oluşturan ipotek açıklanacaktır. İpotek anlatılırken özellikle yabancı para ipoteği ile uygulamada büyük öneme sahip olan ipoteğin paraya çevrilmesi detaylı bir şekilde açıklanmaya çalışılacaktır. Bütün bunlar yapılırken doktrindeki görüşlere ve Yargıtay’ın konuya ilişkin içtihatlarına mümkün olduğunca yer verilecektir.
II- TAŞINMAZ REHNİ KAVRAMI
Taşınmaz rehni, borçlandırılmış taşınmaz üzerinde alacaklının sahip olduğu sınırlı bir ayni haktır. Bu hak, borcun ödenmemesi halinde, alacaklıya taşınmazı sattırıp, alacağını alma olanağını verir. Alacaklı doğrudan doğruya taşınmazı kendisi satamaz. Satış icra organları yoluyla yapılır.
Tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerine tescil ile kurulabilen taşınmaz rehninin başlıca iki fonksiyonu vardır. Bunlar: Alacağı teminat altına alma fonksiyonu ile arazinin değerini tedavül ettirme fonksiyonudur. Şimdi bu iki fonksiyona kısaca bakalım.
Taşınmaz rehni, ya kişisel alacağı teminat altına almak için ya da arazinin değerini tedavül ettirmek amacıyla kurulur. Taşınmaz rehni bir alacağı teminat altına almak için kurulmuş olabilir. Burada teminat asıl alacağın varlığına bağlıdır ve bu haliyle taşınmaz rehni daha önce açıkladığımız gibi feri bir haktır. Rehnin varlığı, asıl alacağa bağlıdır. Asıl alacak herhangi bir sebeple sona erse, asıl alacağı teminat altına alan rehin de sona erer. Taşınmaz rehninin ilk fonksiyonunu bu şekilde açıkladıktan sonra, taşınmaz rehninin sahip olduğu ikinci fonksiyona, arazinin değerini tedavül ettirme fonksiyonuna bakalım. Taşınmaz rehni, arazinin değerini tedavül ettirme görevini de yüklenebilir. Bu durumda taşınmazın farazi değer parçasını temsilen kıymetli evrak düzenlenir. Bunlara örnek olarak kanunda ipotekli borç senedi ve irad senedi düzenlenmiştir. Bu iki taşınmaz rehni türü ipotekten farklı olup, asıl alacağa teminat teşkil etmek üzere çıkarılmamıştır. Bu itibarla da feri bir hak değildirler.
A- REHİNLİ TAŞINMAZI TEMELLÜK YASAĞI
Türk Medeni Kanunu m. 949 (taşınmazlar için m. 873) borç vadesinde ödenmezse rehin alanın rehin verilene malik olmasını düzenleyen her şartın batıl olduğunu ifade etmektedir. Buna rehinli taşınmaza sahip olma şartı (merhuna temellük şartı) lex commissoria yasağı denmektedir. Lex commissoria yasağı latince bir kavram olup, roma hukukunda da aynı yasak mevcuttu. Buna sebep olarak da genelde para borcu olan ve bir an önce kredi bulma ihtiyacı olan borçlunun aldığı krediden daha kıymetli olan eşyasını o an düşünmeden rehin etmesidir. Yalnız dikkat edilmesi gereken husus lex commissoria yasağının borcun muaccel olmadan yapılan anlaşmaları kapsamına almış olduğudur. Yani borç muaccel olduktan sonra bu yasak devreye girmemektedir. Ayrıca taraflar anlaşarak rehin verilenin hususi açık artırma veya alacaklıya tanınan yetki gereğince alacaklı tarafından satılması yoluyla paraya çevrilmesi anlaşması da lex commissoria yasağına dâhil değildir. Zira bu halde rehin alan kişi malın maliki olabilir de olmayabilir de; bu tamamen açık artırmaya göre sonuçlanacak bir durumdur. Ayrıca bu durumda rehin alanın alacağını borçlu olduğu satış bedeli ile takas etme olanağı da vardır, bakiye kalırsa onu borçluya iadeye mecburdur.
Borç muaccel olduktan sonra anlaşmanın lex commissoria yasağına tabi olmadığını söyledik, bu durumda eda yerine geçen bir ifa söz konusu olmaktadır. Ayrıca alacağın kısmen muaccel olması da bu yasağın devreye girmemesi için yeterlidir.
Alacak muaccel olmadan önce, borç ödenmediği zaman rehin verilenin mülkiyetinin alacaklıya ait olacağının yasak olduğunu belirttik. Ama bu durumda rehin sözleşmesinin geçerliliği ne olacaktır. Bu halde BK’ nun ilgili hükümlerine bakarsak tarafların iradeleri önem kazanacak ve ona göre karar verilecektir. Bu durumda da iki hal söz konusu olacaktır. Ya şart hiç yokmuş gibi düşünülüp sözleşme geçerliliğini koruyacaktır ya da BK m. 20’ye göre taraflar bu hususu bilselerdi sözleşmeyi hiç yapmayacaklardı ise bu durumda sözleşme batıl sayılır. Ama kanaatimizce BK 20’nin bu durumlarda uygulanmaması, uygulansa bile çok dar yorumlanması gerekmektedir.
Uygulamada lex commissoria yasağını dolanmak için, teminat amaçlı yapılan bir temlik işlemiyle taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçirilmesi mümkün görünmektedir. Aynı şekilde taşınmaz mülkiyetinin satım sözleşmesi yoluyla ve teminat amacıyla alacaklıya devri ve alacak ödenince taşınmazın iadesini sağlamak üzere eski malike geri alma hakkı (vefa sözleşmesi) tanınması görülmektedir.
III- TAŞINMAZ REHNİNİN GENEL İLKELERİ
Türk Medeni Kanunu 850-888 maddelerinde tüm taşınmaz rehinlerinde, geçerli bulunan, genel ilkeler düzenlenmiştir. Aşağıda öncelikle taşınmaz rehnine hâkim olan bu üç temel ilke; belirlilik (muayyenlik), aleniyet (açıklık) ve sabit dereceler ilkeleri incelenecektir.
Taşınmaz rehni TMK’ da üç tür olarak düzenlenmiştir. Taşınmaz rehni türleri sınırlı sayı ilkesine ( numerus clausus) tabidir. Buna göre taşınmaz rehni türleri: İpotek, İpotekli borç sendi ve İrad senedidir. Taşınmaz rehninin kanunda düzenlenen bu üç türünün hepsi açıklanmayacak, aşağıda uygulamada hemen hemen nerdeyse kullanılan tek taşınmaz rehni türü olan ipotek açıklanmaya çalışılacaktır.
A- BELİRLİLİK (MUAYYENLİK) İLKESİ
Belirlilik ilkesi, taşınmaz rehninin en önemli ilkelerinden biridir. Bu ilke, en kısa anlamda rehin yükünün belirli olmasını ifade etmektedir. Taşınmazın rehin yükünün, açık seçik ve net olarak herkesçe bilinebilmesi belirlilik ilkesi ile karşılanır. Bu sayede taşınmazı teminat olarak gösteren borçlu, rehinli taşınmazı devralacak üçüncü kişiler, eğer birden fazla rehinli alacaklı varsa arka sıradaki rehin hakkı sahipleri ve güvencesiz olağan alacaklılar korunmuş olur.
Taraflar arasındaki ilişkide alacak miktarının, önceden belirsizliğinin veya değişkenliğinin doğurduğu sakıncaları gidermek için TMK’ da üst sınır ipoteği düzenlenmiştir. Üst sınır ipoteğinde, teminat altına alınan alacağın kapsamının henüz belli olmasa bile rehin yükünün limitinin belirli olması, ana para ipoteğinde ana para dışında hangi unsurların teminat kapsamına girdiğinin bilinmesi, ipotek birden fazla derecede kurulacaksa mutlaka derecelerin sınırlarının çizilmesi ve dereceli ipotekte üst sınır ipoteğinden anapara ipoteğine geçişte diğer rehin hakkı sahiplerinin onayını almak gibi hususlar hep belirlilik ilkesinin birer yansımasıdır.
1- Rehinli Alacağın Miktarının Belirli Olması ( Yabancı Para İpoteği )
Türk Medeni Kanunu madde 851/f.1’ e göre taşınmaz rehni, ancak belirli bir alacak için, miktarı Türk Lirası olarak gösterilerek kurulabilir. Yargıtay 11.HD.1988 yılında verdiği bir kararda “İpotek, ancak belirli bir alacak için miktarı Türk Parası ile gösterilmek suretiyle kurulabilir”. Diyerek aynı sonuca ulaşmıştır. Bu emredici bir kuraldır. Maddenin 1. fıkrası Türk Lirası ile rehin kurulması kuralına ilişkindir. Maddenin 2. 3.ve 4. fıkraları ise, taşınmaz rehni kurulmasında alacağın rehinle teminat altına alınan kısmının Türk parası ile gösterilmesi kuralına önemli bir istisna teşkil eden yabancı para ile rehin (ipotek) kurulmasına ilişkindir. Türk Medeni Kanunu madde 851/ f.2,3 ve 4 düzenlenmesi şu şekil dedir:
“ Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşunca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Bu halde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulmaz.
Yabancı para üzerinden kurulan rehne ait derecenin boşalması halinde, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Türk parası ile kurulmuş bir rehne ait derecenin boşalması halinde ise, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin kurulabilir.
Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında, hesap günündeki T.C Merkez Bankasının döviz alış kuru esas alınır. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Bakanlar Kurulunca belirlenir.”
Türk Medeni Kanunu madde 851/f.2,3 ve 4’teki düzenlemede görüldüğü gibi, ülkemizde yabancı para birimiyle taşınmaz rehni kurulması bakımından gayet geniş ve serbest bir düzen hüküm sürecek demektir.
Şöyle ki:
Kredi ister yurt dışındaki, ister yurt içindeki bir banka veya diğer bir kredi kuruluşunca verilsin, bu kredinin teminatını teşkil etmek üzere taşınmaz üzerinde yabancı para birimiyle rehin kurmak mümkün bulunmaktadır.
Kredinin vadesi ne kadar olursa olsun veya kredi vadesiz olsun, yabancı para birimiyle kurulacak taşınmaz rehni ile teminat altına alınabilir.
Sadece döviz kredileri için değil (EMK m.766/a taşınmaz üzerinde yabancı para birimiyle rehin kurulabilmesi için, kredinin döviz kredisi niteliği taşıması gerekir hükmü vardı), dövize endeksli Türk Lirası krediler için de yabancı para birimiyle taşınmaz rehni kurulması artık mümkündür.
Hükümde “nakdi döviz kredileri “ diye bir sınırlama da bulunmadığından “ gayri nakdi döviz kredileri” için de yabancı para birimiyle taşınmaz rehni kurulabilecektir.
Son olarak, ipoteğin türü bakımından da bir sınırlama söz konusu değildir. İpoteğin anapara ipoteği olması zorunlu değildir; dolayısıyla kredi ilişkisinden doğacak borçlar için de yabancı para üzerinden üst sınır ipoteği kurmak mümkün bulunmaktadır.
Yeni yasanın, yabancı para ipoteğinin kurulmasını güçleştirecek tek düzenlemesi, yabancı para ipoteğinin kurulabilmesini, sadece kredi kuruluşlarınca verilen kredilerin teminat altına alınmasına bağlamıştır. Eski yasa, teminat altına alınan kredilerin herhangi bir özel ya da tüzel kişi tarafından verilmesinde bir ayrım yapmamış, her iki durumda da yabancı para ipoteği tesisini mümkün kılmıştı.
Türk Medeni Kanunu madde 851/f .2 uyarınca “...her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir”. Bu düzenleme sebebiyle, söz konusu sınırlama sadece rehinle teminat yükü açısından değil, aynı zamanda rehin konusu alacak için de geçerli olacaktır. Dolayısıyla konusu herhangi bir yabancı para olan alacak, farklı bir yabancı para ile ipotek altına alınamaz. Örnek vermek gerekirse, belirli miktardaki ABD Doları alacağı için Euro üzerinden ipotek kurulamayacaktır.
Türk Medeni Kanunu madde 851/f.2 de bir derecede tek bir para türünün gösterilmesi ifade olunmuş ve “Aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin konulamaz”. ibaresi yer almıştır. Örnek vermek gerekirse, birinci derecede ABD Doları üzerinden kurulmuş bir rehin varsa, aynı dereceye o derecenin miktarını aşmamak şartıyla yine ABD Doları üzerinden ikinci bir rehin kurulabilecek; buna karşılık İsviçre Frangı veya Türk Lirası ile o derece üzerinde yeni bir rehin kurulamayacaktır.
Türk Medeni Kanunu madde 851/f.4 ‘e göre “ Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenir”. Bakanlar Kurulu yabancı para ipoteğinin T.C. Merkez Bankasınca alım satım konusu yapılan döviz cinsleri üzerinden kurulabileceğini kararlaştırmıştır. Böylece rehin kurulurken yer verilecek yabancı para birimini seçmekte taraflar tam bir serbesti içinde değildirler. Taşınmaz rehni, ancak Bakanlar Kurulunca belirlenecek yabancı para birimlerinden biriyle kurulabilir.
Türk Medeni Kanunun yabancı para ipoteğine ilişkin getirdiği en önemli yenilik madde 851’deki değişikliktir. Eski Medeni Kanun madde 766/a yer alan “kredi borcunun, en fazla beş yıl vadeli olması” koşulu yeni yasaya alınmayarak, yabancı para ipoteği kurma imkanı artırıldı.
2- Rehinli Taşınmazın Belirli Olması
Türk Medeni Kanunu madde 853’e göre “Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir” bir taşınmaz üzerinde ipotek kurulması, taşınmaz tapuya kayıtlı ise mümkündür. Rehin kurulurken konusu olan taşınmazın, ferden tayin ve tespit edilmesi gerekir (TMK m. 854). Taşınmaz rehni, o taşınmazın tapu kütüğü sayfasına tescil edilmiş olmalıdır.
Bir taşınmazın üzerine rehin kurulurken, bu taşınmazın ancak tamamı üzerine rehin kurulabilir. Bölünen taşınmazın parselleri tapu kütüğüne ayrı ayrı kaydedilmedikçe rehne konu olamazlar (TMK m. 854).
Rehne konu olacak taşınmazın mutlaka borç altına giren kişiye ait olması gerekmez. Taraflar arasındaki temel ilişkiye yabancı bir üçüncü kişi, alacak için kendi taşınmazını rehin verebilir. Kişi kendi borcu dışında, başkasının borcu için de kendi taşınmazını rehin verebilir (TMK m. 881).
Rehne konu olacak taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet) söz konusu ise her paydaş kendi payını rehin edebilir. Paylı mülkiyet konusu taşınmaz üzerinde paydaşlardan biri veya bir kaçı kendi payı üzerinde rehin kurduktan sonra, paydaşlar taşınmazın tamamını bir daha rehin edemezler. Rehne konu olacak taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) söz konusu ise taşınmaz ancak bir bütün olarak ve maliklerin tamamı adına rehnolunabilir (TMK m. 857).
Aynı borç için birden çok taşınmazın rehnedilmesi mümkündür. Ancak bunun şartları vardır. Şöyle ki: Taşınmazların tamamının aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olması gerekir (TMK m. 855/f.1). Eğer bu şartlar yoksa, taşınmazlar farklı maliklere ait ise o zaman da alacağın belirli bir miktarına teminat oluşturacak şekilde oranlarının belirtilmesi gerekir. Aksi takdirde tapu idaresi re’sen teminatı taşınmazlara dağıtır (TMK m. 855/f.2 ve 3).
B- AÇIKLIK (ALENİYET) İLKESİ
Türk Medeni Kanunu m. 853’e göre taşınmazlar bakımından rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Taşınmaz rehninin iktisabında asıl olan tescille iktisaptır. Yani bir taşınmaz üzerinde rehin hakkı ancak tapuya tescille kurulur. Tescille iktisap taşınmaz rehnine hâkim olan ilkelerden açıklık (aleniyet) ilkesinin gereğidir. Buna göre hiç kimse tapu kütüğüne tescil edilmiş olan, bir taşınmaz rehnini bilmediğini iddia edemez, iyi niyet iddiasında bulunamaz (TMK m. 1020, 856).
Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir (TMK m. 1022). İpoteğe ait tescil, alacağın varlığını ispat etmez ve rehinli alacak tapu siciline güven ilkesinden yararlanmaz.
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Sınırlı bir ayni hak olan rehin içinde aynı şey söz konusudur.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Bu tescilin düzeltilmesi gerekir. Geçerli bir alacağı teminat altına almak için ipotek kurulmuş olup ta ipoteğin tescili, rehin sözleşmesindeki eksiklik veya tasarruf yetkisi noksanlığı dolayısıyla yolsuz bir tescil durumunda rehinli alacak temlik edildiği takdirde, yeni alacaklının ipoteğin mevcudiyeti konusundaki tescile güveni korunur; iyi niyetli yeni alacaklı, TMK m.1023’e göre, geçerli alacağa bağlı olarak ipoteği iktisap eder. Burada geçerli bir alacağa bağlı olarak yapılan ipoteği iyi niyetli olan yeni rehinli alacaklı iktisap eder.
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.
C- SABİT DERECELER SİSTEMİ
Taşınmaz rehninin kurulmasında iki yol izlenir. Daha doğrusu taşınmaz rehninin kurulmasında iki temel sistem vardır. Bunlardan ilki Roma Hukukunda geçerli bulunan ve bu gün Fransız Hukukunda da kabul edilen boşalan dereceye ilerleme sistemi, diğeri ise Cermen Hukukunda geçerli bulunan ve bu gün için Türk-İsviçre Hukuklarında kabul edilen, sabit dereceler sistemi dir .
Boşalan dereceye ilerleme sisteminde, taşınmaz rehni taşınmaz değerinin tamamını kapsar ve rehinin taşınmazın bir kısmı üzerinde kurulmasına imkân yoktur. Bu sistemde rehinler kuruldukları tarihe göre sıra alırlar. Buna göre eski tarihli rehin, yenilerinden önce gelir. “Öndeki bir tarihte kurulan rehin sonraki tarihliden önce gelir (prior tempore,potior jure).” Bir rehin hakkı, her hangi bir şekilde sona ermişse, sonraki sırada yer alan rehin hakları, otomatik olarak birer basamak ilerler. Bu şekilde işleyen bir sistem, alacaklıları, koruyucu bir sistemdir. Zira önceki tarihli bir rehin sona erdiğinde, sonraki tarihli rehinler otomatik olarak ilerler ve taşınmazın sağladığı teminattan yararlanır. Sabit dereceler sisteminde ise taşınmazın değeri farazi parçalara bölünmüştür. Bu farazi parçaların her birine ise “derece” adı verilmektedir. Bir taşınmaz üzerinde bu şekilde kurulan dereceler birbirinden tamamen bağımsızdır. Rehinin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır (TMK m. 870/2). Kurulan derecenin miktarını taşınmaz maliki ile rehinli alacaklı serbestçe belirler. Bu sistemde, bir derecede, mevcut bulunan rehin hakkı sona ermişse, alt derecede bulunan rehin hakları, boşalan dereceye ilerleyemez (TMK m. 871). Taşınmaz üzerinde kurulan rehinlerin birbirlerine öncelik ilişkisi boşalan dereceye ilerleme sisteminde olduğu gibi rehinlerin kuruldukları tarih olmayıp, rehinlerin bulundukları dereceye göredir. Tarih olarak yeni olan bir rehin sıra olarak daha alt derecede kurulmuş olabilir.
Sabit dereceler sisteminde taşınmaz rehni taşınmazın tamamını kapsamaz. Taşınmaz derece adı verilen farazi değer parçalarına bölünmüştür. Taşınmaz rehni, sıraca kendisinden önce gelecek olanın miktarının tescilde belirtilmesi kaydıyla ikinci veya daha sonraki derecelerde de kurulabilir (TMK m. 870). Böylece taşınmaz maliki kredi temin etmek için daha sonraki bir tarihte önceden saklı tuttuğu derecede rehin hakkı kurabilir. Bu sistemde önceki derecede yer alan rehin sona erdiğinde, daha alt derecede yer alan rehin otomatik olarak boşalan dereceye ilerlemez. Dereceler sabittir ve birbirinden tamamen bağımsızdır. Taşınmaz maliki boşalan dereceye yeni rehin hakkı tesis edebileceği gibi o dereceyi boş olarak ta bırakabilir. Taşınmaz paraya çevrildiği zaman, boş tutulan dereceler, dikkate alınmadan paylaştırma yapılır (TMK m. 872). Bu madde sabit dereceler ilkesine bir istisnadır. Zira taşınmazın paraya çevrilmesi esnasında boş olan dereceler dikkate alınmaz, sanki rehin dereceleri boş olan dereceler kadar öne gelir.
Sabit dereceler sisteminde aynı derece içinde alt dereceler kurulabilmektedir. Ve sabit dereceler sisteminde dereceler arasındaki bağımsızlık, derece içi alt dereceler için de söz konusudur. Görüldüğü gibi bir derece içinde birden fazla alt derece kurulabilmektedir. Kurulacak bu alt derecelerin farazi değeri kuruldukları derecenin farazi değerini geçmemelidir.
Aynı derece içinde birden fazla alt derece kurulduğu zaman bu alt derecelerin her biri ayrı bir derece gibi işlem görür. Aynı derece içinde birden fazla rehin tesisi halinde, alacakların oranlarına göre ödeme yapılır (garame usulü). Aynı derecedeki alt derecelerde kurulan rehin hakları arasında sıra taşınmaz maliki ile rehinli alacaklılar arasında serbestçe kararlaştırılır (TMK m. 874/f.2). Yani derece içi sıra ile dereceler arası sıra birbirinden farklı sonuçlar doğurur. Bir derecede yer alan alt dereceler arasında biraz önce söylediğimiz öncelik ilişkisi kurulabilir, bunu taşınmaz maliki ile alacaklı serbestçe kararlaştırabilir. Fakat aynı derece içinde yer alan alt dereceler, diğer dereceler ile olan ilişkilerinde aynı sıralı derecede bulunur.
İkinci Bölüm
İPOTEK
IV- İPOTEK
A- İPOTEK KAVRAMI VE AMACI
İpotek, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan her hangi bir alacak için taşınmaz malın teminat altına alınmasıdır (TMK m. 881). İpotek bir alacağın teminatı olarak bir taşınmazın karşılık gösterilmesi olup TMK’ da 881-897 maddeleri arasında düzenlenmiştir.. İpoteğin amacı alacağı teminat altına almaktır. İpotek asıl alacağa bağlı feri bir haktır. Geçerli bir alacak olmadan geçerli bir ipotek de olmaz. Zira ipoteğin varlığı, asıl alacağın varlığına bağlıdır.
İpoteğin, asıl alacağa bağlı feri bir hak olduğu zikredildikten sonra, ipotekli taşınmaz bakımından teminatın kapsamına nelerin girdiği kısaca açıklanacaktır. Teminatın kapsamına her şeyden önce TMK m.862/f.1 uyarınca, bütünleyici parçalar ile eklentiler girer. Kanun 862/f.2’de eklentiler bakımından bir karine hüküm mevcuttur. Hükme göre “Rehinin kuruluşu sırasında makine, otel döşeme eşyası gibi açıkça eklenti olarak gösterilen ve tapu kütüğünde beyanlar sütununda yazılan şeyler, kanuna göre bu nitelikte olamayacakları ispat edilmedikçe eklenti sayılır”. Doğal semereler de asıl şeyden ayrılıncaya kadar teminatın kapsamına girerler. Doğal semerelere örnek vermek gerekirse, bir narenciye bahçesi ipotek edilmişse, yetişen portakallar toplanmadığı sürece ipoteğin kapsamına girerler, fakat toplandıktan sonra artık ipoteğin kapsamından çıkarlar. TMK m.863 gereği aynı şey kira bedelleri açısından da söz konusudur. Bunların dışında “sigorta tazminatı üzerinde hak” başlığı altında TMK m.879’ da “Muaccel olan sigorta tazminatı, malike ancak bütün rehinli alacaklıların rızasıyla ödenir. Sigorta tazminatı taşınmazın eski hale getirilmesi için harcanacaksa, malik tarafından yeterli bir güvence gösterilmesi koşuluyla kendisine ödenir”. Şeklinde düzenlemeyle sigorta tazminatının hangi koşullarla ipotekli taşınmazın kapsamına girdiği, dolayısıyla sigorta tazminatının teminatın kapsamına nasıl girdiği düzenlenmiştir.
B- İPOTEĞİN, ALACAĞA BAĞLI OLMASI – FERİLİK İLKESİ
İpotek alacağa bağlıdır ve onun feridir. İpoteğin diğer taşınmaz rehni türlerinden farklı olarak sadece teminat görevi vardır. İpotek alacağa bağlı olmasına karşılık, alacağın varlığı ipoteğe bağlı değildir. TMK m. 882/f.2’ye göre ; “Tapu memuru rehinli alacaklının talebi üzerinde ipoteği gösteren bir belge verir ve rehin sözleşmesine ipoteğin tescil edildiğini kaydeder”. Verilen bu ipotek belgesi alacağın doğmasına yol açmaz, sadece rehinli alacak lehine bir ipoteğin tesis edilmiş olduğuna delil teşkil eder. Yargıtay da eski tarihli bir içtihadında ipotek belgesi ile ilgili olarak aynı sonuca ulaşmıştır “... taraflar iradelerini tapu memuru huzurunda açıkladıkları cihetle ipotek akdi bu iradeyi ortaya koyar. İpotek belgesi ise, bu akdin tesciline dair düzenlenmiş bir vesikadan ibarettir”. Geçerli bir ipotek geçerli bir alacağın varlığı halinde mümkün olacaktır. Alacak sona ererse buna bağlı olarak ipotekte sona erer. Fakat aleniyet ilkesinin bir sonucu olarak ipotek tapu kütüğünde şeklen varlığını sürdürür.
C- İPOTEĞİN TÜRLERİ
1- Genel Olarak
Taşınmaz rehninin bir türü olan ipotek, sunduğu teminat miktarının belirleniş tarzına ve kaynağına göre iki şekilde sınıflandırmaya tabi tutulmaktadır. İpoteğin teminat miktarı bakımından anapara ipoteği ve üst sınır ipoteği olarak ikiye ayrıldığını, kaynağı bakımından ise iradi ipotek (asıl ve kural olan ipotek türü budur) ve kanuni ipotek olarak ikiye ayrıldığını görmekteyiz. İpotek, şarta bağlı veya şartsız, belirli veya belirsiz, doğmuş doğacak veya doğması muhtemel her türlü alacağı teminat altına alabilmek amacıyla kullanılmaktadır. Bu noktada taşınmaz rehninin temel ilkelerinden belirlilik ilkesi gereği taşınmazın ne miktar için teminat teşkil edeceğinin tapu kütüğünde belirlenmiş olması lazım gelmektedir. Bu gereklilik daha önce açıkladığımız gibi alt sıralarda yer alan rehin alacaklılarının, taşınmaz üzerindeki rehin bedellerini bilebilmesini sağlamak bakımından önem arz edip, alacağın dayandığı esas sözleşmenin tapu sicilinde gösterilmesi gerekmez. Belirlilik sadece alacak miktarının belirtilmiş olması bakımından önemlidir.
İpoteğin türlerine ilişkin olarak genel bilgi verildikten sonra bu başlık altında aşağıda ipoteğin teminat miktarı bakımından anapara ipoteği ve üst sınır ipoteği şeklindeki ikili ayırım başlıklar halinde incelenecektir. İpoteğin kaynağı bakımından ikili bir ayırım teşkil eden iradi ipotek ve kanuni ipotek ayırımı ise ilerde ipoteğin kurulması adıyla ayrı bir başlık altında incelenecektir.
2- Anapara İpoteği
Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesine göre “ Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.” Dolayısıyla alacak miktarının belirli olup olmamasına göre, ipotek iki şekilde kurulabilmektedir. Teminat miktarının belirlenişine göre yapılan ayrım itibariyle rehin yükünün kapsamına bakıldığında, anapara ipoteği ile üst sınır ipoteği arasında çeşitli faklılıklar bulunduğu ve bu anlamda rehin alacaklısının talep edebileceği alacakların kapsamının değiştiğini görmekteyiz.
Anapara ipoteğinde teminat altına alınmak istenen miktar belli ise, tapu kütüğüne bu miktar tescil edilir. Bu halde tapudaki kayıt borçlanılan sermayenin gerçek miktarını göstermektedir. Ancak rehin yükünün kapsamı bu miktar ile sınırlı değildir. TMK m. 875 ve 876’da sayılan yan alacaklar da rehin yükünün kapsamına girer. Kanun kapsam yüküne nelerin gireceğini tek tek göstermiştir. Yani alacaklı anaparadan başka, takip giderleri, gecikme faizi ve iflasın açıldığı veya rehinin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faizle, son vadeden başlayarak işleyen faizleri talep edebilir. Ayrıca alacaklı rehinli taşınmazın korunması için masraf yapmışsa, malikin sorumlu olduğu sigorta primlerini ödemişse, tescile gerek olmaksızın bunlardan doğan alacaklarının da aynen rehinli alacağı gibi ipotekli taşınmazın değeri üzerinden karşılanmasını talep edebilecektir (TMK m. 876). Türk Medeni Kanunu madde 876 ana para ipoteği hem de üst sınır içinde kalmak şartıyla üst sınır ipoteği bakımından da uygulanır. Tüm bu alacakların tutarı, tapuda gösterilen ana alacak miktarını aşmış dahi olsa, aşan alacaklar da ipotekli taşınmazın güvencesinden faydalanırlar. Ancak TMK m. 875 ve 876da belirtilen yan alacakların dışındaki diğer alacaklar, örneğin cezai şart, gider vergisi, ekspertiz ücreti gibi, teminatın kapsamı dahilinde değildir. Bunlar ayrıca bir ipotekle güvence altına alınmadıkları takdirde adi alacak niteliğindedirler.
3- Üst Sınır İpoteği
İleride doğacak veya ilerde doğması muhtemel alacaklar için kurulacak ipotek, üst sınır (azami meblağ-maximal ipotek) ipoteğidir. Yargıtay’ın üst sınır ipoteğine ilişkin 1977 tarihli kararı aynen şöyledir: “ Medeni Kanunun 766.maddesinin ( TMK m.851) birinci fıkrası belirli bir alacak için taşınmaz rehinin yapılması gerekeceğini belirttikten sonra ikinci fıkrada alacağın miktarı belli değilse taşınmazın azami ne miktar için teminat teşkil edeceği hususunun iki tarafça saptanması gerekeceğini de öngörmüştür. Bu madde hükmüne göre ipotek tesis edilirken alacak miktarı belli ise yasanın bu maddesinin birinci fıkrası şayet borç miktarı belli değil ise ikinci fıkrası hükmünün uygulanması gerekir ve bu halde azami limitin taraflarca belirtilmesi şarttır”. Üst sınır ipoteğinin kurulmasında da borcun doğumuna yol açacak veya borcun doğacağının ihtimal dâhilinde olduğunu gösteren bir temel ilişkinin varlığı aranmalıdır. Alacağın henüz doğmamış olması ipotek tescilinin yolsuz olmasını gerektirmez. İleride doğacak veya ileride doğması muhtemel alacaklar için kurulan ipoteğin alacağa bağlılığı, kuruluş açısından gevşetilmiştir. Üst sınır ipoteği, kanuni dayanağını TMK m. 881’den almaktadır. Bilindiği üzere ipoteğin aynilik unsurunun yanı sıra sahip olduğu bir diğer unsur da temel ilişkiye bağlılığı, feri oluşudur. Üst sınır ipoteğinde bu bağlılık esnek bir şekilde kendisini göstermektedir. Değişken veya belirsiz bir alacak için kurulan bu tür ipoteklerde, alacağın tutarındaki değişiklikler, tescille belli edilen sırasına etkili olmaz (TMK m. 882). Henüz gerçekleşmemiş olmakla birlikte doğması ihtimali bulunan tazminat alacakları, kredi hesabı ve cari hesaptan doğan alacaklar ile şarta bağlı alacaklar bu tür alacaklara örnek olarak gösterilebilir.
Üst sınır ipoteği için tapu kütüğünde ipoteğin hangi miktara kadar teminat teşkil edeceği gösterilecektir. Üst sınır ipoteğinde, ipoteğin kurulmasına sebep olan ilişki ve taşınmazın bu ilişkiden doğan alacaklara ne miktara kadar teminat teşkil edeceği tapuda gösterilecektir.
V- İPOTEĞİN KURULMASI
1- Genel Olarak
İpoteğin kurulması için tapu siciline tescil gereklidir. Kamuya açıklık ilkesi tescili gerekli kılar. Tescilin geçerli olması için de kural olarak, bir geçerli iktisap sebebi ve taşınmazın malikinin yazılı tescil talebi gerekir.
Türk Medeni Kanunumuz kurulmaları biraz önce açıkladığımız kurala istisna teşkil eden ipotek hakları da öngörmüştür. Bunlardan bazıları tescil gerekli olmadan, kanun dolayısıyla sicil dışı doğmaktadır. Söz konusu ipoteklere tescile tabi olmayan kanuni ipotek hakları denilir (TMK m. 892). Diğer bir kısım ipotek haklarının kurulması için tescil gerekli olmasına rağmen, bunlarda iktisap sebebi olarak doğrudan doğruya bir kanun hükmü söz konusu olmaktadır. Bu gruptaki ipotekler “ tescile tabi kanuni ipotek hakları” olarak adlandırılır ( TMK m. 893). TMK m. 892’ye göre kanuni ipotek haklarının doğumu aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir.
2- Kural: Tescil ile İktisap
İpoteğin kurulması için biraz sonra inceleyeceğimiz üç tane kurucu şartın varlığı gerekir. Bunlar: iktisap (kazanma)sebebi, tescili talep ve tapuya tescildir. Bunun dışında aşağıda ayrı bir başlık altında inceleyeceğimiz ipotekte devren iktisap adı verilen, alacağın geçmesiyle ipoteğin iktisabı durumudur.
İpoteğin kurulması için gerekli bir iktisap sebebinin varlığı gerekir. İpoteğin kurulması için gerekli olan bu iktisap sebepleri çeşitlidir. Kanunumuzda rehine ilişkin olarak TMK m. 856’da rehin sözleşmesi ile yine kanunun 893.maddesinde “tescile tabi kanuni ipotek” hakları düzenlenmiştir. Çalışmamızda uygulamada sıkça karşılaşılan iktisap sebeplerinden rehin sözleşmesine değinilecek bunun dışında, ipoteğin tescil ile iktisabına, iktisap sebebi sayılan diğer durumlar sadece ismen değinilecektir. Bu haller: ölüme bağlı tasarruf, biraz önce değindiğimiz tescile tabi kanundan, kanun hükmünden doğan ipotek durumu ve mahkeme kararıdır (mahkeme kararı da çoğu zaman bir rehin sözleşmesi veya ölüme bağlı tasarrufun ifa edilmemesi sonucu oluşmaktadır).
İpoteğin tesciline iktisap sebebi teşkil eden rehin sözleşmesi TMK m. 856/f.2’de düzenlenmiştir. Bu madde hükmüne göre ipoteğin kurulmasına ilişkin sözleşme tapuda resmi şekilde yapılacaktır. Resmi senet ise Tapu Kanunu m. 26 uyarınca tapu memuru tarafından düzenlenecektir. Tapuda resmi şekilde yapılacak sözleşme bir geçerlilik şartıdır. Rehin sözleşmesi geçersizse yapılacak tescilde yolsuz (geçersiz) bir tescil olur. Rehin sözleşmesinde yapılacak değişiklikler de aynı şekilde resmi şekilde yapılacaktır. Bu şekilde rehin veren ve alacaklı arasında resmi şekilde yapılacak sözleşme, taşınmaz malikine yazılı olarak tescili talep borcu yükler. Malik tescili talepten kaçınırsa, alacaklı bir eda davası açarak mahkemeden alacağı hükümle, malik tescile muvafakat beyanında bulunmaya mahkum edilir. Bu davada alınan hüküm taşınmaz rehnini (ipoteği) kurmaz. Taşınmaz rehni (ipotek) tescille kurulur.
Geçerli bir iktisap sebebinin varlığından sonra, taşınmaz malikinin yazılı tescil talebi ile tapuda yapılacak tescille ipotek kurulur. Burada yapılan tescil kurucu niteliktedir.
3- İstisna: Tescilsiz İktisap ( Sicil dışı İktisap) Halleri
Türk Medeni Kanunu m. 853’e göre taşınmazlar bakımından rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Taşınmaz rehninin iktisabında asıl olan tescille iktisaptır. Yani bir taşınmaz üzerinde rehin hakkı, bir önceki başlık altında açıkladığımız gibi ancak tapuya tescille kurulur. Tescille iktisap taşınmaz rehnine hâkim olan ilkelerden açıklık (aleniyet) ilkesinin gereğidir. Buna göre hiç kimse tapu kütüğüne tescil edilmiş olan, bir taşınmaz rehnini bilmediğini iddia edemez, iyi niyet iddiasında bulunamaz (TMK.m.1020,856). Ancak taşınmaz rehninde kanun, tescille iktisap haline istisna getirmiştir. Böylece kanunun ayrık tuttuğu durumlarda tescile gerek olmadan taşınmaz rehni kurulacaktır.
Taşınmaz rehninin (ipotek) kurulmasında iki yol izlendiğini daha önce açıklamıştık. Bunlar boşalan dereceye ilerleme sistemi ile sabit dereceler sistemidir. Türk-İsviçre Hukuklarında kabul edilen sistem sabit dereceler sistemidir. Bu sistemde taşınmaz “derece” adı verilen farazi bölümlere ayrılmış olup, taşınmaz rehninin sağladığı teminat, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır (TMK m. 870/2). Bu şekilde oluşturulan rehin derecelerinin miktarını taşınmaz maliki ile rehinli alacaklı serbestçe belirlerler. Taşınmaz üzerinde rehin kurulmak isteniyorsa, kurulacak bu rehin taşınmaz üzerinde oluşturulan derecelerden birine tescil edilmelidir. Kural ve normal olan rehin kurma şekli budur. Yani kurulacak her rehin hakkının bir derece veya derece içinde alt derece adı verilen bir yer işgal etmesi gerekir.
Yukarıda açıkladığımız üzere taşınmaz üzerinde rehin hakkı tescille kazanılır. Ve tescille kazanılan bu rehin hakkının taşınmazın bölündüğü farazi derecelerden birinin içinde tescili gerekir. Yani taşınmaz üzerinde kurulacak her rehin hakkının bir sıra teşkil etmesi gerekir. Fakat kanun koyucu kural olarak kabul ettiği bu ilkeye ayrık durumlara yer vermiş böylece derece ve sıra işgal etmeyen, tescile gerek duyulmayan rehin haklarına yer vermiştir. Tescile tabi olmayan ve derece işgal etmeyen ipotek hakları TMK m. 865 ve 867’de düzenlenmiştir. Madde 865’te alacaklının taşınmaz değerini korumak için yapmış olduğu masraflar için alacaklı lehine doğmaktadır. Bu rehin hakkı kanundan doğmakta olup, kazanılması için tescile gerek yoktur. Bu şekilde kazanılan rehin hakkı, diğer bütün taşınmaz rehinlerinden önce gelmektedir. Yine madde 867 de ise malikin bir kusur olmaksızın, rehinli taşınmazın değerinin azaldığı hallerde, alacaklının bunu önlemek için yaptığı masraflar için kanun gereğince sahip olduğu rehin hakkı da aynı şekildedir. Görüldüğü gibi bir derece ve sıra işgal etmeyen ve kanundan doğup, tescile gerek olmayan rehin hakları (tescile tabi olmayan kanuni ipotek hakları) kurulabilmektedir.
VI- İPOTEKLİ TAŞINMAZ ÜZERİNDE MÜLKİYET İLİŞKİSİNİN DEĞİŞMESİ
Türk Medeni Kanunun 888. maddesi “ taşınmazın devri” ni hükme bağlamıştır. Kanun hükmünün lafzı şu şekildedir: “ipotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.” Bu bağlamda, TMK m. 888 borcun nakline ilişkin genel hükmü belirtmektedir. Bu hüküm dışında borcun naklinin, Borçlar Kanunu yönünden de irdelenmesi ihtiyacı doğar. Sorunun çözümüne ilişkin yapılan açıklamalarda borcun nakli, BK. uyarınca da irdelenecektir.
Türk Medeni Kanunu anlamında, borcun nakli, taşınmazın devrine ilişkin kanunun 888. maddesinde, önceden de belirtildiği üzere, genel yaklaşımını bulmaktadır. Esas anlamda, ipotekli taşınmazın devri halinde, borçlunun kişisel sorumluluğunda herhangi bir değişiklik olmaz. Temel borç ilişkisine göre şimdiye kadar borçlu olan kişinin borçluluğu aynen devam eder. Ancak belirtilmesi gerekir ki, bir taşınmaz üzerinde ipotek kurulmuş olması, malikin tasarruf yetkisini sınırlandırmaz. Malik, borçtan kişisel olarak sorumlu da olsa, taşınmaz üzerinde yeni sınırlı ayni haklar ihdas edebileceği gibi, taşınmazı bir başka şahsa da devredebilir. Bu halde, yeni malik borçlu durumuna girmez, eski malik, asıl borçlu olarak kalmaya devam eder. Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini üzerindeki rehin yükü ile birlikte kazanır (TMK. m. 888/f.1). Taşınmaz ile sorumluluk ve kişisel sorumluluk ayrılmış durumdadır. Bu sebeple, rehinle yüklü bir taşınmazın el değiştirmesinde, kanun kişisel borçla ayni yükümlülüğün ayrı kişiler üstünde olmasını engellemeye çalışmakta, bu nedenle rehinle temin edilen borcun mülkiyeti kazanan kimseye naklini kolaylaştırmaktadır. Bu yüzden ipotekli taşınmazın mülkiyetini kazanan kişinin, kişisel borcu da yüklenmek istemesi halinde, borcun yeni malike nakli kolaylaştırılmıştır. Kanun ilke olarak, borcun naklini zorunlu kılmamış, bunu tarafların isteğine bırakmıştır. Nitekim TMK m. 888/f.1 aksine sözleşme yapılmadıkça, rehnedilen taşınmazın mülkiyetinin başkasına geçirilmesinin, borçlunun ve rehinli taşınmazın sorumluluğunda bir değişiklik yaratmayacağını belirtmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise, “ Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur” denilerek, borcun nakli konusunda Borçlar Kanunundaki düzenlemeden (BK m. 175) farklı bir düzenleme getirmiştir.
Türk Medeni Kanunu anlamında borcun nakli için, ilk aşamada, yeni malik ile eski malik arasında, eski malikin borçtan kurtarılması konusunda bir sözleşme yapılması gerekir. Borcun iç yüklenmesi adı verilen bu sözleşme, taşınmazın mülkiyetinin geçirilmesi borcunu doğuran sözleşmenin bir ana bölümü niteliğini taşıdığından resmi şekilde yapılmalıdır (TMK. m. 706; Tapu Kanunu m. 26). Genellikle, yeni malikin üzerine almayı kabul ettiği borç, satım parasından indirilir. Yeni malik, eski maliki borçtan kurtarmaya ilişkin taahhüdünü, borcu üzerine almayı kabul ettiğini, TMK m. 890 gereğince, alacaklıya bildirmek yoluyla yerine getirmeye çalışacaktır. Eğer teklif reddedilirse, bir borçlu değişikliği olmayacağından, yeni malik taahhüdünü başka yoldan, örneğin borcu ödemek suretiyle yerine getirmeye çalışacaktır. Bu taahhüdün kabulü halinde alacaklının sadece borçluyla ilişkisi devam etmekte, yalnız bu borçtan dolayı da taşınmazın paraya çevrilmesini talep etme hakkını kazanacaktır. Yoksa, yeni malikin diğer malvarlığı değerlerine başvurma hakkı kazanmayacaktır. Söz konusu bildirim alacaklıya, tapu idaresi tarafından yapılır (TMK m. 890/f.1). Alacaklı bildirimin tebliğinden itibaren bir yıl içinde eski borçluya borcun nakline rıza göstermediğini, yeni maliki kişisel borçlusu olarak tanımadığını, eski borçlusuna karşı alacağını aynen muhafaza ettiğini yazılı olarak bildirirse, borcun nakli hüküm doğurmaz. Bu bir yıllık süre alacaklıya borcu devralmak isteyen kişinin durumu hakkında bilgi edinme imkanı vermek amacıyla tanınmıştır. Tanınmış olan bu bir yıllık süre içinde rehinli alacaklı, yazılı olarak borcun nakline rıza göstermediğini bildirmeyip susarsa, susmasına borcun nakline zımnen rıza gösterdiği sonucu bağlanmıştır. Bu bir yıllık süre hak düşürücü süredir. Bu sürenin sona ermesiyle, yeni malik kişisel borçlu haline gelir, eski borçlu, o anda borcundan kurtulur.
Borcun naklinin Borçlar Kanunu m.173 vd. hükümlerine dayanarak borcun dış yüklenmesi sözleşmesi yolu ile gerçekleştirilmesi mümkündür. Bu sözleşme, borcu üstlenmek isteyenle alacaklı arasında yapılmakta olup, daha önce yapılan borcun iç yüklenmesi sözleşmesinin bir sonucudur. Bu sözleşmeyle, eski borçlunun yerini yeni borçlu alır. Alacaklı artık ifayı, eski borçtan değil yeni borçtan dolayı ister. Bu sözleşme için herhangi bir şekil zorunluluğu öngörülmemiştir.
Borcun naklinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da, ipoteğin borçlu veya üçüncü bir kişi tarafından verilmesinin farklı durumlar yaratmasıdır. İpoteğin borçlu tarafından verilmesi halinde, borcun nakli gerçekleşirse, eski borçlunun borçtan kurtulmasına rağmen ipotek aynen devam eder (BK m. 176/f.1). İpoteğin bir üçüncü kişi tarafından verilmesi halinde ise, en geç borcun nakli anına kadar, ipotekli taşınmaz malikinin borcun nakline razı olması gerekmektedir. Aksi takdirde ipotek ortadan kalkar. Bu husus BK. m. 176/f.2’de şu şekilde ifade edilmiştir: “ Bununla beraber borcu temin için bir rehin tesis etmiş olan üçüncü şahsın ve kefilin mesuliyetleri ancak borcun nakline razı oldukları halde devam eder.”
VII- İPOTEKLİ ALACAĞIN DEVRİ ( ALACAĞIN TEMLİKİ)
İpotek, şahsi bir alacağı teminat altına alma amacı taşıması nedeniyle, alacağa bağlı (feri) bir haktır. Alacak ve ipotek arasında bir hukuki ilişki mevcuttur. İpoteğin varlığı, teminatını oluşturduğu alacağın varlığına bağlıdır. Ancak alacak ile ipotek arasındaki bu bağımlılık ilişkisi tek yönlüdür. Zira ipoteğin varlığı ve geçerliliği teminatını oluşturacağı alacağın varlığı ve geçerliliğine bağlı iken, alacağın varlığı ve geçerliliği ipoteğin geçerli olarak kurulmuş olmasına bağlı değildir.
Geçerli bir ipoteğin kurulması için, tapu kütüğüne de geçerli bir tescilin yapılması gerekmektedir (TMK m. 882). Geçerli bir tescil için, kural olarak, daha önce açıkladığımız gibi taşınmaz malikinin yazılı tescile muvafakat beyanı (tescil talebi) ve geçerli bir iktisap (kazanma) sebebinin varlığı şarttır. İktisap(kazanma) sebebi bir rehin sözleşmesi, bir ölüme bağlı tasarruf, bir kanun hükmü veya bir mahkeme kararı olabilir. İpotekte, iktisap sebebinin dışında, ondan bağımsız olan bir temel ilişkinin (borç ilişkisinin) varlığı gerekir. Bahsettiğimiz ve ipoteğin doğumu için yapılması gereken tescilin alacaklı ve borçlu arasındaki temel borç ilişkisine bir etkisi yoktur. Tescil alacağı doğurmayacağı gibi, alacağın varlığı için de bir delil olmaz. Tescil ancak rehinli alacaklının ayni hakkının varlığına bir delil teşkil eder ve bu hususta bir karine yaratır. Tescil sonrası tapu memuru tarafından rehinli alacaklıya verilen “ipotek belgesi” de alacağın varlığına delil teşkil etmemekte, sadece rehinli ipotekli lehine bir ipotek tescil edildiği yönünde delil teşkil etmektedir.
Alacağın temlikine ilişkin düzenleme TMK m. 891’de yer almaktadır. Anılan hükme göre, ipotekle teminat altına alınmış alacağın geçerli olarak temliki için tapu kütüğüne tescil söz konusu değildir. Bununla birlikte Tapu Sicil Nizamnamesi’nin 72’nci maddesi, yeni alacaklı ipotek üzerindeki hakkının daha kolaylıkla herkesçe tanınmasını sağlamak istiyorsa ad ve soyadının ve yerleşim yerinin alacaklılar siciline yazılmasını talep edebilir. Alacaklılar siciline kayıt sadece bir düzen hükmü olup, geçerlilik koşulu değildir. Rehinli alacağın temlikinde, BK m.162vd’daki alacağın temlikini düzenleyen hükümlerin uygulanacağını söylemek mümkündür. Alacağın temliki ile alacağa bağlı olarak ipotek de yeni alacaklıya kendiliğinden geçer. Tapu kütüğü sayfasında tescil edilmiş bulunan rehinli alacaklının adının silinmesi ve yeni alacaklının adının yazılması söz konusu olmaz (TMK m. 891). Rehinli alacağın temlikindeki böylesi bir durum, ipoteğin alacağa mutlak olarak bağlı olmasından ileri gelmektedir. Tapu kütüğünde ipoteğin, alacağın temlik edilmiş olmasına rağmen, eski alacaklı lehine gözükmeye devam etmesi bu hukuki durumu etkilemez. Nitekim ipotek bir alacağa sıkı sıkıya bağlı feri bir haktır ve bu niteliği itibariyle, ipotek alacağın temliki halinde kanundan ötürü yeni alacaklıya geçer.
VIII- İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ
İcra İflas Kanunu m. 45’ e göre; Rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi şahıslardan olsa bile alacaklı yalnız rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapabilir. Ancak rehnin tutarı borcu ödemeye yetmezse alacaklı kalan alacağını iflas veya haciz yolu ile takip edebilir.
Poliçe ve emre muharrer senetlerle çekler hakkındaki 167. madde hükmü mahfuzdur.
İpotekli temin edilmiş faiz ve senelik taksit alacaklarında alacaklının intihabına ve borçlunun sıfatına göre, rehnin paraya çevrilmesi veya haciz yahut iflas yollarına müraacat olunabilir.
İcra İflas Kanunu madde 45’te düzenlenen ve önce rehne müracaat kuralı olarak bilenen kurala ilişkin 2004 tarihli bir Yargıtay kararında “ Rehinle temin edilmiş bir alacağın borçlusu iflasa tabi şahıslardan olsa bile, aleyhine yalnızca rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapılabilir. Ancak rehin tutarının borcu ödemeye yetmemesi halinde, kalan borç için iflas veya haciz yolu ile takip yapılabilir”. denerek İİK m. 45 paralel bir içtihat oluşturulmuştur. Görüldüğü üzere alacağı rehinle temin edilmiş olan alacaklı, alacağını cebri icra yoluyla tahsil etmek isterse, önce rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapmak zorundadır. Rehin alacaklısı ne haciz yoluyla -borçlu iflasa tabi şahıslardansa- ne de iflas yolu ile takip yapamayacaktır. Alacaklıya önce rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapma zorunluluğu yükleyen bu kural Roma Hukuku’nda “beneficium excussionis realis” (borçlunun, alacaklının kendisine müracaat etmeden önce, rehni paraya çevirmesi gerektiğine dair sahip olduğu defi) sözcükleri ile anılmaktaydı.
Bir alacağı teminat altına almak amacıyla kurulan ipotekte, teminat altına alınan borç ifa edilmediğinde, rehinli alacaklı rehinli taşınmazı icra yoluyla sattırarak, satış parasından alacağını öncelikle temin etme hakkına sahiptir. Alacağın, muaccel olmasından önce yapılan, borçlunun, borcunu vadesinde yerine getirmediği takdirde rehinli alacaklının teminat konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap edeceğine dair yapılan sözleşmeler geçersizdir (TMK m. 873/f.2). Rehinli alacaklının, kendisinin doğrudan doğruya rehinli taşınmazı satarak, paraya çevirme yetkisi yoktur. Paraya çevirme yetkisi icra organlarındadır. Paraya çevirme işlemi İcra İflas Kanunu(İİK m. 145-153) hükümlerine göre yapılacaktır. Taşınmaz rehni (ipotek) süresince rehinli alacak için zamanaşımı işlemez (TMK m. 864).
Rehinle teminatlandırılan bir alacak ödenmediğinde, biraz önce anlatıldığı gibi, alacaklının rehin konusu malı cebri icra yoluyla sattırarak elde edilen paradan alacağını karşılaması gündeme gelir. Burada bahsedilen rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takiptir.
Alacaklının ipotek konusu taşınmazı icra organları eliyle takip yaparak alacağını elde etmesi iki biçimde olabilir. İlk olarak alacak ve rehin hakkı herhangi bir ilama bağlı olmama ve ipotek akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcunu içermemesi şartlarıyla ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız takiptir. Burada ilamsız takip yapılır çünkü gerek alacak hakkı gerekse ipotek ilam ya da ilam kuvvetine sahip bir belge ile sabitlenmiş değildir. Yargıtay 12. HD. 1983 tarihli bir içtihadında “ İpotek akit tablosu kayıtsız ve şartsız bir borç ikrarını içeriyorsa borçluya ( ve varsa rehin verene) icra emri gönderilir. Buna karşılık, ipotek teminat için verilmişse, paraya çevirme konusunda ilamlı takip yoluna başvurulmaz. Bu durumda ödeme emri gönderilmesi gereklidir”. Diyerek biraz önce verdiğimiz bilgileri pekiştiren bir karar vermiştir.
İlama bağlanmış bu alacağa bağlı rehini paraya çevirmek isteyen alacaklı İİK m. 148 uyarınca ipotek akit tablosunun tapu idaresince onanmış resmi bir örneğini eklemek zorundadır. Alacaklının başvuracağı icra dairesi İİK m. 50’nin atfıyla HUMK’ un yetki kurallarına göre belirlenen icra dairesi ve İİK m. 148 uyarınca da taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. Alacaklının takip talebini alan icra dairesi talebe uygun bir ödeme emrini hazırlayıp borçluya ve varsa taşınmaz sahibi üçüncü kişiye gönderir. Bu noktada İİK m.149/b ye göre bu ödeme emrinde borcun ödeme süresinin 30 gün olduğu, yedi gün içinde borca itiraz edilmez ve borç 30 gün içinde ödenmezse alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği, ipotek hakkına itiraz edilemeyeceğini bildirir.
Bu takip yolunda borçlu veya taşınmaz sahibi üçüncü kişi yedi gün içinde icra dairesine itirazda bulunarak icra takibini durdurma şansına sahiptir. Burada alacaklının ipotek hakkı resmi senette yer aldığından borçlunun veya taşınmaz sahibinin itirazı ipoteğin teminatı olan alacağa ilişkin olabilir. Borçlunun ve taşınmaz sahibinin itirazları genel haciz yolundaki usulle incelenmekte ve başlamış olan takibi itirazın kaldırılmasına ilişkin icra mahkemesi kararına kadar durdurmaktadır.
Alacaklının alacağını elde etmesinin bir diğer yolu da ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takiptir. İlk olarak bu yola İİK m. 150/h uyarınca ipotekle teminatlandırılmış alacak hakkı veya ipotek hakkı ilama yahut ilam niteliğinde bir belgeye dayanan alacaklı başvurabilecektir. Bu halde alacaklı ilam veya ilam niteliğindeki belge ile birlikte takip talebinde bulunur. Burada icra dairesinin İİK m. 32 ye göre düzenleyeceği icra emrinde borcun yedi gün içinde ödenmemesi veya icranın geri bırakılmasına ilişkin bir karar getirilmedikçe ipotekli taşınmazın satılacağı ihtar edilir.
İkincil olarak ipotek hakkına ilişkin ipotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcunu ihtiva ediyorsa İİK m. 149 ve İİK m. 149/a uyarınca ilamlı takip yoluna başvurulması mümkündür.
Bu halde alacaklının yaptığı takip talebi üzerine alacağın muaccel olduğunu belirleyen icra dairesi borçluya ve varsa taşınmaz sahibine bir icra emri gönderecektir. Bu icra emrinde İİK m. 149/a göre borcun 30 gün içinde ödenmemesi veya icra mahkemesinden icranın geri bırakılmasına ilişkin bir karar getirilmediği takdirde alacaklının taşınmazın satışını isteyebileceği belirtilir.
Her iki ilamlı takip çeşidinde de borçlu borcun ödendiğini, ertelendiğini, zamanaşımına uğradığını İİK m. 33 de sayılan belirli nitelikteki belgelerle yapacaktır.
Alacağı teminat altına almak için birden fazla taşınmaz üzerinde ipotek kurulmuşsa, ipotekli alacaklı, taşınmazların tümünün paraya çevrilmesini istemek zorundadır. İcra memuru gerekli olduğu oranda, yani yapılan değer takdirine göre alacağı karşılayacak miktarda taşınmazların satışını yapabilir(TMK m. 873/f.3).
Satış değeri, daha önce açıkladığımız gibi, alacaklılar arasında rehin derece sıralarına göre dağıtılır. Satıştan elde edilen paralar aynı sırada bulunan alacaklıların tüm alacaklarını karşılamıyorsa, alacaklılar, alacaklarının satış değerine oranına göre tatmin edilirler( garame usulü, TMK m. 874- İİK m. 206).
Rehin anapara ipoteği ise alacaklı ilamlı icra, üst sınır ipoteği ise ilamsız icra yoluna gidilmesi gerekir.
IX- İPOTEĞİN SONA ERMESİ
İpotek, rehne ilişkin tescilin terkini ile sona erer(TMK m. 858). İpotekle teminat altına alınan alacağın sona ermiş olması, ipoteği de kendiliğinden sona erdirir. Çünkü daha önce de açıkladığımız gibi rehin hakkı, feri bir haktır. Ancak terkine kadar, tescil şekli olarak varlığını korur. Rehinli alacaklı, terkin talebinde bulunur. TMK m. 883’te “alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir”. Görüldüğü gibi, tapudaki kaydın terkini isteminde bulunma hakkı, alacaklıya tanınmıştır. Taşınmaz maliki, doğrudan doğruya tapuya başvurarak kaydın terkinini isteyemeyecektir. Ancak rehinli alacaklı malikin istemine rağmen terkin talebinde bulunmazsa, taşınmaz maliki terkin davası(ipoteği fekki-ipoteğin kaldırılması) açmak suretiyle bunu sağlayabilir(TMK m.1025). Görüldüğü gibi aleniyet (açıklık) ilkesi taşınmaz rehninin (ipotek) sona ermesine de hâkimdir.
İpotek, tescile ilişkin kaydın terkini dışında TMK m. 858/f.1’e göre ipotekli taşınmazın tamamen yok olması ile de sona erer. Bunun dışında 858/f.2’de rehnin (ipoteğin) sona ermesi ile ilgili şöyle bir düzenleme var: “Kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri saklıdır”. Kanun maddesinin bu fıkrasına göre kamulaştırma halinde ipotek kendiliğinden sona erer.
Türk Medeni Kanunu madde 884’e göre, “Borçtan şahsen sorumlu olmayan taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir.
Alacak, borç ödeyen malike geçer”. İpotek verilen taşınmazın borluya ait olması gerekmez. Yine bu maddeye göre başkasının borcu için kendi taşınmazını ipotek ettiren kimse, borçluya tanınan koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazı üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir. Bu hak borçlu olmayan taşınmaz malikine tanınmış ve ipotek verdiği taşınmazını ipotekten kurtarması için tanınmış bir haktır. Maddenin ikinci fıkrasında bu şekilde borcu ödeyen taşınmaz malikine alacağın kendiliğinden geçeceği düzenlenmiştir.
X- SONUÇ
Sınırlı bir ayni hak olan rehin hakkı, eşya üzerinde taşınır rehni ve taşınmaz rehni (ipotek) olarak kurulabilmektedir. Taşınmaz rehni sınırlı sayı ilkesine (numerus clausus) tabi olup, kanunda sayılan üç türden biriyle kurulabilir. Çalışmamızda bu rehin türlerinden biri olan ve uygulamada sıklıkla karşılaşılan ipotek incelenmeye çalışıldı.
İpotek kişisel bir alacağı teminat altına almak amacıyla, halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası (muhtemel) bulunan her hangi bir alacak için taşınmaz malın karşılık gösterilmesi şeklinde, tapuda tescil ile kurulur. İpotek asıl alacağa bağlı feri bir hak olup, varlığı asıl alacağa bağlıdır. Asıl alacak sona erdiği durumlarda, asıl alacağa bağlı olan ipotek de sona erer.
Rehne konu olacak taşınmazın mutlaka borç altına giren kişiye ait olması gerekmez. Taraflar arasındaki temel ilişkiye yabancı bir üçüncü kişi, alacak için kendi taşınmazını rehin verebilir. Kişi kendi borcu dışında, başkasının borcu için de kendi taşınmazını rehin verebilir. Kanundaki şartların yerine getirilmesi koşuluyla bir alacak için birden fazla taşınmaz rehin(ipotek) verilebilir(TMK m.855- toplu rehin).
İpoteğin kurulması için tapu siciline tescil gereklidir. Açıklık ilkesi tescili gerekli kılar. Tescilin geçerli olması için de kural olarak, geçerli bir iktisap sebebi ile taşınmaz malikinin yazılı tescil talebi gerekir. Kural bu olmakla birlikte kanunda “tescile tabi kanuni ipotek hakları” düzenlendiği gibi, bu kurala istisna teşkil eden tescile tabi olmayan rehin hakları da düzenlenmiştir.
Bir alacağı teminat altına almak amacıyla kurulan ipotekte, teminat altına alınan borç ifa edilmediğinde, rehinli alacaklı rehinli taşınmazı icra yoluyla sattırarak, satış parasından alacağını öncelikle temin etme hakkına sahiptir. Alacağın, muaccel olmasından önce yapılan, borçlunun, borcunu vadesinde yerine getirmediği takdirde rehinli alacaklının teminat konusu taşınmazın mülkiyetini iktisap edeceğine dair yapılan sözleşmeler geçersizdir. Borç ifa edilmediğinde alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna başvuracak ve icra organları yoluyla ipotekli taşınmazı sattırıp, satış parasından alacağını öncelikle temin edecektir. İpotekli taşınmaz borçluya ait olup, alacağı karşılamaya yetmezse borçlunun geriye kalan alacak için kişisel sorumluluğu devam eder.
Teminatın kapsamı bakımından anapara ve üst sınır ipoteği şeklinde kurulan ipotek tescille kurulur. Tapu kütüğüne tescil ile kurulan ipotek alacağa bağlı bir feri bir hak olarak varlığını devam ettirir. Alacak sona erince, alacağa bağlı feri bir hak olan ipotekte sona erer. Ancak ipotek tapuda şekli olarak varlığını devam ettirir. Bu ipoteğin tapudan terkini gerekir. Terkin rehinli alacaklının talebiyle veya rehinli alacaklı terkine muvafakat etmezse(terkin talebinde bulunmazsa), ipotekli taşınmaz malikinin açacağı terkin davası sonucu alacağı ilamla durumun tapuya işlenmesi sonucu, tapuda şeklen varlığını devam ettiren ipotek terkin ettirilir ve ipotek sona erer.
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Gayrimenkul Rehni( İpotek)" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Adnan Harman'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Gayrimenkul Rehni( İpotek)
