|
OUTLET
Yazının konusu perakende sektöründe outletlerin, bir alışveriş merkezinden farkını ve bu farkın hukuki sonuçlarını incelemektir. Somut bir hukuki uyuşmazlıkta öncelikle mahkemeye outleti izah etmek kaçınılmaz olacaktır. Ülkemizde onlarcası bulunan outletlerin aslında ne olduğu ve bir outlet ile AVM’nin farkları ve hatta AVM ile outletin farklı şeyler olduğu hususunda çok büyük bilgi eksikliği mevcuttur.
Ülkemizde dikkat çekici boyutta bir outlet modası ve karmaşası sürüp gitmekte. Önce outleti tanımlamaya çalışalım. Outlet; sezon sonu, serisi bitmiş veya defolu ürünlerin ya da hiçbir kusuru bulunmayıp ta üreticilerin aracıları devre dışı bırakıp doğrudan üretimden tüketiciye satış yaptıkları, alışveriş merkezine göre daha basit, maliyetsiz, yerleşim yerine mesafeli lokasyonlarda tek veya toplu olarak bulundukları indirimli satışa yönelik ticari alanlardır.
Genel olarak outlet tanımı böyle yapılabilir. Dikkat edilirse tanım tekli fabrika satış mağazalarını da içermektedir. Dünya genelinde durum böyle olmakla birlikte Türkiye’de outlet çok farklı bir kavramdır. AVM yatırımcılarının açılışa iki üç gün kala isim değişikliğine giderek outlet kelimesini eklediği veya tutmayan mevcut projenin sadece tabelasının değiştirilerek, şehrin göbeğinde outletler oluşturulduğuna hepimiz şahit oluyoruz. Bu sözüm ona alaturka outletlerde ya hiç outlet tarzı mağaza bulunmaz ya da bir mağaza outlet, öteki normal mağaza iken ne yazık ki outlet tabelasını taşıyan mağazada satılan ürünler de outlet değildir. Aynı şehirde bir markanın iki mağazasında çoğu zaman outlet ve normal mağazada aynı ürünler, aynı fiyatlar ve aynı konsept mevcut. Anlayacağınız alaturka outlet. Outlet tanımının hakkını veren az sayıda yatırımcı ve markamızı tenzih ederim ama ezici çoğunluk ne yazık ki bu durumda.
Hukukumuzda outlet kavramı şu an için hiç yok. Ne mevzuatımızda ne de mahkeme içtihatlarında outlet tanımlanmamış ve hukuki çerçevesi çizilmemiştir. İtiraf etmeliyiz ki AVM dahi şu anda Türk Hukuku’nun oldukça yabancı olduğu bir kavram. Durum bu olunca meydan serbest. Ben şahsen tüketiciyi koruma ile ilgili cepheden öncü adımları bekliyorum. Yeni hazırlanan Borçlar Kanunu’nun bu kavramlara yer vermeyişi büyük eksikliktir. Açıkçası bizde AVM sektörü çok hızlı gelişti fakat bu sektörün kültürü çok geriden geliyor. Peki, Dünya’da durum nedir?
Dünya’da ilk outlet ABD Pensilvanya’da 1971 yılında denenip büyük başarıya ulaşmıştır. Günümüzde sadece ABD’de 500’ün üzerinde outlet mevcuttur. Aynı şekilde Avrupa genelinde yüzlerce outlet mevcuttur. Fakat hiçbir coğrafyada ülkemizde mevcut outlet karmaşası yoktur. Bu karmaşa ülkemiz adına hiç te güzel bir görüntü değil. Nitekim mevcut outlet karmaşası dürüst ticarete ve tüketici haklarına tamamen aykırı. Dünya genelinde bir outlet planlanırken şu temel prensibe uyulur; yoğun şehir yerleşimi dışında bir saatlik araba mesafesi içinde (takriben 90-100 KM yarı çaplı daire) içinde 1.5-2 milyon insanın ulaşabileceği yer uygun ve meşru lokasyondur. Ben şimdi hafızamı yokladım, ülkemde şehrin göbeğinde bulunan 5-6 outleti hemen sayabildim ama gerçekten bu tanıma uyan şehir dışında bir outleti hatırlayamadım. Bu normal olamaz. Bu tarz alaturka outletler haksız rekabet yaratıp ticarete gölge düşürmekte.
Eğer ben bir outlet kiracısı isem benim kiram ve ortak giderlerim muadili büyüklükteki bir AVM mağazasına göre en azından yüzde otuz daha düşük olmalıdır. Ben de mağazamın dekorasyonundan tasarruf ederim. Tabii mağaza çalışanından da tasarruf ederim. Müşteriler outletten alışveriş yapacaklarsa daha az servis, daha basit bir dekorasyonu peşinen kabullenmek durumundadır. Bu şekilde outlet isminin hakkı verilir ve satış fiyatları iskontolu olur. Şehrin göbeğinde, aynı servis, aynı dekorasyon, aynı mağaza maliyetleri ile sadece defolu yahut sezon sonu ürün satmakla outlet olunmaz. Çok sayıda mağazamızın aynı mağazanın bir köşesini dahi outlet olarak isimlendirmeleri ülkemizde yaygın bir uygulama.
Konuya tüketiciler açısından bakar isek ortada tüketicinin aldatılması mevcuttur. Nitekim outlet olarak nitelendirilen bir merkez tüketiciye daha uygun fiyatla alışveriş yapabilmek fırsatını çağrıştırır.
Konuya bir AVM açısından bakacak olursak, şöyle bir örnek verelim. Bir AVM mevcut ve bu AVM’nin kiracıları mutlu mesut işlerini yürütmektedir. Gün gelir ve bu AVM’nin yakınına alaturka bir outlet açılır. Girişte ve mağazaların vitrininde kocaman outlet ibaresi vardır ama göstermelik. Bizim AVM ziyaretçi kaybetmeye başlar, kiracıların ciroları düşer. Peki, bu AVM ve kiracıları mevcut Türk Hukuku’na göre ne yapabilir? Mevcut kanunlarımız içinde en uygun çözüm haksız rekabeti düzenleyen Ticaret Kanunu m.55 fıkra 2 ve 5 hükümlerini işletip dava açmaktır. (Yeni TTK m54-63)
Türk Ticaret Kanunu m.55 fıkra 2 hükmü:
‘’Kendisi,ticari işletmesi,işletme işaretleri,malları,iş ürünleri,faaliyetleri,fiyatları,stokları,satış kampanyalarının biçimi ve iş ilişkileri hakkında gerçek dışı veya yanıltıcı açıklamalarda bulunmak veya aynı yollarla üçüncü kişiyi öne geçirmek.’’
m.55 fıkra 5 hükmü:
‘’Kendisini, mallarını, iş ürünlerini, faaliyetlerini, fiyatlarını, gerçeğe aykırı, yanıltıcı, rakibini gereksiz yere kötüleyici veya gereksiz yere onun tanınmışlığından yararlanacak şekilde; başkaları, malları, iş ürünleri veya fiyatlarıyla karşılaştırmak ya da üçüncü kişiyi benzer yollardan öne geçirmek’’
Bu konuda açılacak ve Yargıtay’dan geçecek bir kaç dosya ihtiyaç duyulan hukuki içtihadı oluşturup emsal olacaktır. Dava açarken durumun tespiti, zararın talebi ve outlet ibaresinin kullanılmasının yasaklanmasını talep etmek yolu açıktır. Yeni TTK, çalışanların davranışlarından doğacak haksız rekabet hallerini de yeni bir madde ile düzenlemiştir.
Benzer olarak aynı AVM çatısı altında aynı sektörden rakibi tarafından mağdur edilen bir mağaza da diğer mağazaya bu davayı açabilir. Aynı AVM içinde faaliyet gösteren ayakkabıcının sözde outlet ayakkabıcıya ya da hazır giyimcinin sözde outlet hazır giyim mağazasına haksız rekabet davası açması ve kazanması mümkündür.
Konuya bir de şu açıdan bakalım. Bir kiracı mağazacı, bir AVM kira sözleşmesi imzalıyor. Yatırımını yapıp mağazasını açmaya hazırlanırken AVM yatırımcısı buranın adını outlet ya da daha enteresan haliyle Outlet AVM koyuyor. Bu örnekte bir mekân aynı anda hem outlet hem AVM oluyor ve kiracının rızası alınmıyor. Yani siz bir AVM kira sözleşmesi imzalayıp ona göre yatırım yapıyorsunuz fakat sürpriz yapılıp kendinizi bir outlette kiracı olarak buluyorsunuz. Bu durumda yapacağınız Borçlar Kanunu’na göre sözleşmeye aykırılığı dava etmektir. İki alternatife sahipsiniz. Kira sözleşmesinden dönerek ya da dönmeyerek taleplerde bulunmak yolu açıktır. Kira sözleşmesinden dönüp tüm zararı ( yatırım bedelini ve diğer taşınma masraflarını) dava edebiliriz ya da yine sözleşmeden dönüp yoksun kalınan kar istenebilir. Sözleşmeden dönmez mağazayı açar fakat sözleşmeye aykırılıktan daha doğrusu eksik ve kötü ifadan dolayı kirayı eksik yatırır veya mahrum kalınan karı dava edebiliriz. Hukuki girişimlere başlamadan ilgili yer sulh hukuk mahkemesi vasıtası ile bir durum tespiti yaptırıp bu tespiti ihtar ile bildirmekte fayda vardır.
Söylediklerim, bir AVM’nin kendisine danışıp yazılı onayını almadan AVM’nin adı outlet olarak değiştirilen mevcut yerlerin kiracıları için de aynen geçerlidir.
Kiracı adaylarının AVM kira sözleşmesi imzalama aşamasında sözleşmeyi dikkatle incelemelerinde fayda vardır. Kira sözleşmelerinde ‘’Kiracı, AVM’nin Kiralayan tarafından outlete çevrilmesine peşinen onay verir’’ şeklindeki düzenlemeler üzerinde durulması gereken hususlardır.
AVM kira sözleşmesinde bu anlama gelebilecek bir madde yok ve kira sözleşmesinde kiralanan mekân bir AVM olarak tanımlanıyor ise kiralayan kiracıya bir AVM mağazası teslim etmek ve buna kira sözleşmesinin devamı boyunca da uymak zorundadır. Sonradan da bir AVM, kiracıların açık rızası alınmadan tek taraflı olarak outlete çevrilemez. Burada dikkat edilmesi gereken husus her kiracının kiralayan ile ayrı ve müstakil bir kira ilişkisine girmiş olmasıdır. Yani kiracı adedi kadar bağımsız kira ilişkisi mevcuttur. Kiracıların çoğunluğunun veya uygulamada sıkça rastlandığı gibi sırf büyük mağaza ve markaların rızası veya teşviki ile AVM’den Outlete dönüşüm yapılamaz.
Kira ilişkisinde kiracısına AVM içinde bir mağaza taahhüt eden kiralayan bu borcuna aynen uymak zorundadır. 6098 sayılı Borçlar Kanunu madde 1 hükmü sözleşmenin kurulması/irade açıklaması başlığı altında fıkra 1 hükmünde şu düzenlemeye yer vermektedir: ‘’ Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur’’. Buna göre bir AVM mağazası kiralamak üzere müzakere yürüten kiralayan bu hususa sadık kalmak borcu altındadır.
6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu m.301 hükmü teslim borcu başlığına sahip olup konuyu daha ayrıntılı düzenlemiştir:
‘’ Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.’’
Eğer AVM kira sözleşmesi imzalanmış fakat mağazanın tesliminden veya AVM’nin açılmasından önce kiracının rızası alınmaksızın Outlete dönüştürülme söz konusu ise 6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu’nun 304.maddesi hükmü anlamında bir ayıplı teslim mevcuttur:
‘’Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.’’
Kiracının rızasını almaksızın sonradan Outlete dönüştürme yapılırsa bu kez de 6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu’nun 305. madde düzenlemesine başvurulabilir:
‘’Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.
Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.’’
Kiracının 6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu’nun m.306 hükmüne göre ayıbın giderilmesini isteme hakkı mevcuttur:
‘’ Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.’’
Aynı şekilde kiracı kiralayandan, rızası alınmaksızın Outlete dönüşüm yapılmasına karşılık kira bedelinin indirilmesini talep etme imkânı da mevcuttur.6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu m.307:
‘’ Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.’’
Kiralayan kusursuzluğunu ispatlamadığı sürece kiracının zararını gidermekle yükümlüdür.6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu m.308:
‘’ Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.’’
Görüldüğü üzere 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı yeni Borçlar Kanunu bu durumlarda kiracılara daha ayrıntılı düzenlenmiş hakların yanında kiralayanlara ise daha ayrıntılı düzenlenmiş borçlar getirmektedir.
Maalesef birçok kiralayan bu yöndeki borçlarını bilmediği gibi çoğu kiracı ise bu haklarının farkında değil. Outlet konusu perakende sektörünün problemli bir konusu olmayı sürdüreceğe benzer.
Av.Kemal Çelik
celik-hukuk@hotmail.com
İstanbul Barosu05324416842
|
Bu makaleden kısa alıntı yapmak için alıntı yapılan yazıya aşağıdaki ibare eklenmelidir :
"Avm-Outlet Farkı" başlıklı makalenin tüm hakları yazarı Av.Kemal Çelik'e aittir ve makale, yazarı tarafından Türk Hukuk Sitesi (http://www.turkhukuksitesi.com) kütüphanesinde yayınlanmıştır.
Bu ibare eklenmek şartıyla, makaleden Fikir ve Sanat Eserleri Kanununa uygun kısa alıntılar yapılabilir, ancak yazarının izni olmaksızın makalenin tamamı başka bir mecraya kopyalanamaz veya başka yerde yayınlanamaz.
|
|
Avm-Outlet Farkı
